A股地产股反弹，北上深租金同步上涨释放积极信号

4月14日，A股房地产板块拉升，成分股南山控股（002314.SZ）、盈新发展（000620.SZ）涨停，西藏城投（600773.SH）、黑牡丹（600510.SH）涨超6%，世联行（002285.SZ）、*ST金科（000656.SZ）、*ST阳光（000608.SZ）涨超5%。

中指研究院监测显示，3月一线城市住宅租金集体上涨，北上深环比涨幅在0.4%左右，幅度排名50个城市前三。随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将回归常态运行。

3月租房市场回暖明显

住房租赁市场呈现阶段性回暖，尤其是一线城市租金的集体上涨，成为楼市企稳的又一积极信号。

中指研究院监测数据显示，2026年3月份，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比上涨0.09%，其中住宅平均租金环比上涨的城市有23个。分城市能级来看，一线城市成为拉动租金回升的核心力量，3月一线城市住宅平均租金为73.21元/平方米/月，环比上涨0.34%，而二线、三、四线代表城市租金则分别下跌0.04%、0.06%，呈现明显的分化态势。

具体来看，北京、上海、深圳三大一线城市表现尤为突出，3月住宅租金环比涨幅均在0.4%左右，位居全国50个监测城市前三，其中深圳、北京涨幅均达0.41%。从城市内部来看，租金上涨呈现“核心区域领跑”的特征。以北京为例，3月份除延庆、怀柔、密云、平谷四个远郊区外，其余12个辖区的住宅租金均实现环比上涨，其中海淀、昌平、通州、大兴环比涨幅在0.5%以上，丰台、朝阳、石景山等涨幅在0.4%至0.5%之间，这些辖区均为产业发展动力强劲或外来人口分布较为密集的居住大区。上海、深圳等地也呈现类似规律，产业集聚、人口密集区域的租金上涨动力更为充足。

值得注意的是，3月租金热度不仅体现在普通住宅市场，集中式长租市场也同步迎来普遍回升。中指研究院监测显示，3月北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、成都、武汉等十大城市集中式长租公寓租金均有所上涨，与普通住宅租金形成呼应，共同反映出租赁市场的阶段性活跃。

业内人士分析认为，3月一线城市租金集体上涨，核心驱动力是春节后“返工潮”带来的季节性租赁需求集中释放。每年春节后都是我国住房租赁市场的“传统旺季”，务工人员返城就业、在职人员因工作变动更换住所、高校毕业生进入实习求职阶段，在多重需求叠加之下，租赁需求集中爆发，推动市场活跃度明显提升，进而带动租金回升。贝壳一位中介表示，近一个月来，租房带看量比春节前增加一倍，租客增多带动市场活跃，优质房源挂牌周期明显缩短。

供应体系影响租赁市场

除了季节性因素，租金回暖也与租赁市场的供需结构变化密切相关。

近年来，受保租房持续入市、存量房源“售转租”增多等因素影响，重点城市租赁房源供给持续增加，但一线城市依托强劲的产业集聚优势与持续的人口净流入潜力，住房租赁市场需求根基依然稳固，需求的集中释放足以突破供给压力，推动租金企稳回升。

相关业内人士指出，租房需求占比总体并未下滑，这是租金企稳并且在部分城市和区域有所回升的重要动力；另一方面，近几年房价的调整，使得在租金相对稳定的条件下，租金收益率被动抬升明显，不少城市的租金收益率已超过国债收益水平，吸引更多机构布局长租公寓市场，市场租赁品质稳步提升，也推动租金呈现修复性回升。

数据显示，2026年3月份，50个城市平均租金房价比为2.26%，较去年同期提升0.12个百分点，较2023年年初低点提高0.29个百分点。其中，一线、二线和三、四线代表城市租金房价比分别为1.65%、2.36%、2.16%，租金回报率已接近综合购房成本，这也进一步提升了租赁市场的投资吸引力。

58安居客研究院院长张波认为，中长期来看，“市场+保障”供应体系将推动保障性住房更多地影响租赁市场，更多新市民、青年将通过保租房解决居住需求。市场的供给结构也将不断变化，逐步从个人房东占绝对主力，转向多方并行，尤其是保租房、存量盘活、机构运营比例不断提升，优质房源供给增加，推动租赁价格长期稳定，租金收益率保持在合理区间。

哪类房企将迎估值修复？

回到A股房地产板块，对于今日逆势拉升，业内人士普遍认为这是政策预期、资金轮动与情绪修复的短期共振，属于脉冲式反弹，行业基本面尚未迎来根本性扭转。市场共识在于，此轮地产复苏将是结构性的，而非全面普涨。

从空间上看，复苏将从上海、深圳等核心城市向其他一、二线城市梯次传导，三、四线城市回暖时间更晚；从产品上看，核心地段、优质物业的涨幅可能远超15%的整体均价预测，而非核心区域可能仅横盘或小幅上涨；从企业上看，现金流稳健、在核心城市拥有优质土储的国有房企，将率先迎来盈利和估值修复。

其中，越秀地产深耕核心城市布局，截至2025年底总土地储备达1855万平方米，一、二线核心城市占比达94.4%，一半位于一线城市，2026年一季度以236亿元权益拿地金额位居行业首位，其在北京、上海、广州三城的销售额占比超78%，无疑将成为核心城市复苏的直接受益者。

保利发展同样表现突出，2025年上半年经营现金流量净额达160.17亿元，位居A股房企前列，2026年一季度权益拿地金额达121亿元，聚焦核心城市的布局策略使其具备较强的抗风险能力与复苏潜力。

此外，绿城中国现金储备充足，2025年底现金达632亿元，现金短债比创历史新高，2026年计划新增1000亿元货值，重点深耕核心城市并挖掘优质地块机会，有望在结构性复苏中实现突破。