武汉新天地57.92亿元机构间REIT获上交所受理 瑞安加速存量资产证券化

睿思网讯：5月27日，华泰资管-财通-瑞安新天地持有型不动产资产支持专项计划获上交所受理，项目拟发行规模57.92亿元，产品类型为ABS。原始权益人为武汉商盈房地产管理有限公司、武汉瑞安天地房地产发展有限公司，计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。

本次ABS的底层资产，是瑞安房地产在武汉的核心标杆项目——武汉新天地（原武汉天地）。项目位于汉口中心城区永清片区，是瑞安深耕武汉20年打造的大型综合体，总建筑面积约150万平方米，涵盖商业、办公、住宅等多种业态。作为城市更新代表项目，武汉新天地在修缮历史建筑、保留城市风貌的基础上融入现代商业运营，已成为武汉内环滨江的标志性商圈。

商业部分是本次资产证券化的核心资产，由武汉新天地街区、南馆、北馆三部分组成，总商业面积约23万平方米。其中新天地街区2009年开业，是武汉最早的高端开放式商业街区；南馆与北馆分别定位高端消费与家庭潮流业态，形成互补经营。项目还配有4栋甲级写字楼组成的企业天地商务集群，与商业资产共同带来稳定租金收入，为ABS提供扎实的现金流支撑。

需要说明的是，该持有型不动产资产支持专项计划虽被业内俗称为“机构间REITs”，但本质属于私募性质的类REITs产品，并非公募REITs，仅面向合格机构投资者发行与转让，不具备公募REITs的强制分红、公众可投等法定特征。

从资本运作布局来看，瑞安房地产目前尚未推出或申报公募REITs产品，但正通过ABS、类REITs等方式加快盘活成熟持有型物业，为未来公募REITs储备底层资产。除武汉新天地项目外，瑞安旗下上海虹桥天地另有两笔大额ABS同步推进，包括虹桥新天地二期绿色ABS（56.29亿元）、虹桥天地绿色ABS（42.81亿元），目前均处于“已反馈”阶段。2025年6月，瑞安还将佛山岭南新天地、岭南站购物中心100%股权装入私募股权基金，实现资产出表与资金回流。

瑞安房地产2004年成立，2006年在香港联交所上市，主营物业开发与资产管理，重点布局国内核心城市。公司以城市更新和商业运营见长，旗下“新天地”“翠湖天地”两大品牌具备较高市场知名度。

“新天地”是瑞安旗下主力社区商业品牌，最早以上海新天地为标杆，开创国内开放式街区商业模式，随后陆续进入武汉、重庆、佛山等城市，打造区域地标综合体。项目注重文化、社交与生态融合，形成集生活、工作、休闲于一体的综合性社区。“翠湖天地”则定位高端住宅，主打品质居住与生活服务。

截至2025年末，瑞安房地产在国内主要城市核心地段拥有土地储备总建筑面积约720万平方米。旗下全资平台瑞安新天地，专注商业物业投资与管理，也是上海较大的民营商业物业管理者之一，仅在上海区域管理的商业物业价值便达到790亿元。