从12亿飙到21亿！吾悦广场机构间REITs扩募，公募REITs同步冲刺

睿思网讯：5月28日，上交所债券项目平台更新信息显示，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划划(2026年第一次扩募并新购商业地产项目)，拟发行金额从最初的12.86亿元调整至21.46亿元，目前依旧处于交易所“已受理”状态。

该扩募项目原始权益人为新城万博置业有限公司，国金证券资管负责统筹管理，早在今年3月16日正式提交受理。从项目定名不难看出，此次募集到的资金，主要用于收购新增商业地产项目，借此盘活手里闲置存量资产，进一步拓宽企业日常融资渠道。眼下项目还处在正常审核流程当中，暂时还未拿到交易所正式批复文件，此次上调发行额度，也是企业结合现有资产实际情况，以及自身资金需求做出的合理调整。

受地产行业调整冲击，2025年新城控股经营压力加大，营收及盈利表现平淡，经营现金流大幅缩水，叠加短期偿债规模偏高、可动用流动资金不足，企业流动性承压明显。随着旗下大量优质商业资产抵押比例逼近九成，传统抵押融资空间基本见顶，外部融资渠道持续收紧。在此背景下，新城控股主动收缩住宅开发业务，聚焦商业运营主业，同时将REITs作为盘活存量资产、优化债务结构、缓解资金压力的重要抓手，通过布局机构间REITs与公募商业REITs，开辟全新合规融资渠道。

早在2025年11月28日，新城控股就已经落地首单吾悦广场相关资产证券化产品，国金资管对应专项计划正式在上交所设立，首期发行规模6.16亿元。这个项目在行业内有着不小的标杆意义，不只是国内首单消费类持有型不动产ABS，同时也是A股上市民营房企推出的首单同类产品。项目选取上海青浦吾悦广场作为底层资产，实实在在为民营商业地产企业摸索出一条新路，依靠权益型ABS盘活自持商业资产，也给整个行业完善商业地产投融管退整套运作模式，提供了实际可参考的实操案例。

在机构间资产证券化产品稳步扩募的同时，新城控股申报公募商业REITs的工作也在顺利推进。现阶段广发新城吾悦商业不动产REIT已经收到上交所出具的审核反馈意见，项目原始权益人为新城控股旗下全资商业运营平台吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司。

这款公募REITs挑选了运营成熟的常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场两大优质项目作为底层资产，两处商业资产合计评估价值21.43亿元，拟定发行规模16.25亿元，按照前期测算结果，项目2026年净现金流分派率预计达到5.59%，也是近期民营房企申报商业类公募REITs里关注度较高的项目。

目前新城控股已经形成清晰布局思路，依靠机构间ABS与公募REITs两条路径同步发力，全面推进旗下商业资产证券化进程。

据公开资料介绍，新城控股1993年在江苏常州成立，企业总部设立于上海，2015年正式登陆上交所A股市场。公司日常经营主要分为两大板块，分别是房地产开发销售以及商业综合体运营管理，长期坚持自主开发、自主运营的经营思路，依靠地产开发搭配商业运营实现协同发展。企业秉持既定布局思路，以上海为核心大本营，牢牢扎根长三角市场，逐步向大湾区、环渤海以及国内中西部城市延伸布局，业务范围覆盖国内众多城市。

经过十多年商业地产深耕布局，公司打造出多种商业业态，包含大型购物中心、特色商业街区、城市更新项目以及社区便民商业等。对照2025年年报披露数据，截至去年年底，新城控股业务布局已经进入全国151座城市，累计落地207座吾悦广场，其中正式开业运营的项目达到178座，整体开业经营面积1649.07万平方米，商业项目整体出租率维持在97.86%。

从去年整体经营数据来看，吾悦广场整体运营状态保持稳定，全年累计接待客流20.01亿人次，较上一年度上涨13.31%；扣除车辆相关销售额之后，整体商业销售额达到970亿元，同比增长7.18%；线下商场会员体量持续扩充，年末会员总数突破5497万人，较2024年末增长25.82%。2025年公司商业运营板块实现总收入140.90亿元，同比上涨10%，在地产行业整体偏弱的大环境下，守住了稳定增长态势。

按照新城控股2025年年报披露的年度规划，2026年企业依旧会抓实商业日常运营，落实成熟运营管理方式，着重紧盯商业项目NOI核心运营指标。同时持续深耕资产证券化领域，一方面加快推动商业不动产公募REITs落地申报，另一方面有序推进机构间REITs完成扩募，同步储备布局各类前置Pre-REITs项目资源，稳步推进多层次REITs发展规划，持续盘活手里海量优质自持商业资产。