5月公募REITs与机构间REITs：多赛道提速，分化中走向成熟

出品｜睿思网

2026年5月下旬，公募REITs与机构间REITs行情呈现鲜明分化态势——公募端趋于理性定价，机构间市场则项目加速落地。

公募端：首批商业REITs理性定价，多赛道审核提速

首批四只商业不动产公募REITs完成公众发售，四款产品全部提前结束募集、启动比例配售，合计募资约203亿元。数字不算小，但认购结构透露出明显的理性信号：国泰海通砂之船商业REIT（西安奥莱）网下认购倍数103.8倍，规模55.31亿元；中信建投首农商业REIT（北京龙德广场）80.2倍、30.13亿元；中金唯品会商业REIT（郑州、哈尔滨两座杉杉奥莱）68.0倍、76.96亿元；汇添富上海地产商业REIT（上海黄浦鼎保大厦和鼎博大厦）仅38.6倍、40.92亿元。

对比来看，兴业证券金工团队统计，2025年下半年发行的基建、能源、保障房类公募REITs网下平均认购倍数约239倍。商业不动产赛道的机构热情明显低于这一水平——业态之间的估值分层已经非常清楚：奥莱凭借抗周期属性和稳定出租率拿到百倍认购，核心区写字楼则被租金波动和供需压力压到四折以下。

上市后的二级市场表现进一步验证了一级市场的定价逻辑。砂之船和唯品会两只奥莱REIT首日涨幅均在2%以内，换手率维持在3%—5%；上海写字楼REIT首日即破发，跌幅约1.8%，后续几个交易日仍在发行价下方震荡。机构没有因为"首批"的稀缺性给出溢价，理性定价从一级传导到了二级。

钱从哪来，比钱有多少更值得关注。

保险资金长期被视为REITs的长线配置主力，全市场持仓市值占比约20%，是第二大机构持有者。但首批四只商业REITs的战略配售名单里，险资几乎缺席——仅中国人寿体系少量参与了砂之船REIT，其余三单均无险资入局。本轮战配主力是券商自营、公募基金、私募和信托，券商自营认购占比在7.75%—18.75%之间。

这不是偶然。从全市场持仓结构看，公募REITs的第一大持有群体其实是券商自营，流通盘占比约53%；保险资金更多是择时参与、单项目重点布局。商业不动产和基础设施的估值逻辑本就不同——前者看租金现金流的可持续性，后者看特许经营权剩余年限，险资内部风控模型对商业地产的风险权重天然偏高。叠加当前商业写字楼空置率承压、租金仍在磨底，险资选择观望完全合理。说白了，投资逻辑已经从"地段溢价"切换到"现金流定价"，这个转变在商业REITs上体现得最彻底。

5月下旬，公募REITs在酒店、水利、产业园、保租房、商业等多条赛道同步推进，审核节奏明显加快：

5月22日，上交所向中金开元旅业酒店REITs出具审核反馈意见，项目拟募资18.44亿元，底层为杭州、温州、嵊州三座开元名都大酒店，评估价值18.04亿元。纯高星级酒店业态的公募REIT在市场上极为稀缺，这单如果落地，将进一步丰富商业不动产REITs的业态版图。

5月26日，深交所向银华粤海水务水利REITs下发问询函，从机构履职、资产合规、经营财务、估值逻辑、基金治理五个维度展开穿透式审核。监管对基建REITs的审核颗粒度在明显变细。

5月27日，华夏华润置地商业REIT进入问询阶段，拟募资54.05亿元，底层为成都核心区域商业资产，是近期央企商业REITs的大体量项目。同日，红土创新茂业商业REIT进入反馈阶段，底层为成都高新区甲级写字楼，是民营零售集团通过商办REITs盘活存量资产的代表性标的。

5月28日，华夏龙岗城投产业园REIT获深交所受理，拟募资11.33亿元，底层为深圳龙岗宝龙科技城核心的智慧家园产业园；中金杭州安居保租房REIT进入问询流程，拟募资8.52亿元，聚焦杭州本地保障性租赁住房资产盘活。

扩募节奏同样在提速。截至5月末，全市场已落地公募REITs扩募共计10单。中金厦门安居保租房REIT（508058）5月16日完成7.89亿元募资，5月19日新增份额上市，成为全国第三单完成扩募的保障性租赁住房REITs；博时蛇口产园REIT 5月15日召开持有人大会审议通过二次扩募议案，落地后有望成为市场首单实现两次扩募的产业园叠加仓储复合型公募REIT。

机构间REITs：大额项目密集落地，多赛道首单接连突破

公募端多赛道推进的同时，机构间REITs（持有型不动产ABS）在5月下旬迎来一波集中发行，本月已有项目成功挂牌，大额项目持续涌入，覆盖长租公寓、物流IDC、新能源光伏、城市综合体等多个赛道。

5月8日，港华能源"太保资产-港华智慧新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划"在深交所正式挂牌，发行规模3.05亿元。底层为江浙粤等地14个工商业分布式光伏项目，采用"自发自用余电上网"模式，获得保险、国有及外资机构、信托、理财、券商等多元资金积极认购，募集资金全部投向优质光伏和储能项目。这是本月首单成功挂牌的机构间REITs，也是新能源赛道已验证的落地案例。

同日，华泰家驿仓储物流持有型不动产资产支持专项计划获上交所受理，拟发行53.23亿元，原始权益人为天津立度资产经营管理有限公司等三家主体，计划管理人为华泰证券资管。53亿的体量超过京东高和（42亿），为本月物流赛道最大单，底层为持有型仓储物流不动产。

5月19日，华能集团两期能源资产绿色持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）获上交所受理，合计规模45亿元，其中一期23亿元、二期22亿元，计划管理人均为长城证券资管，原始权益人均为华能新能源股份有限公司。底层聚焦华能新能源旗下风电、光伏等清洁能源资产，是华能继2024年发行48亿绿色REITs、近50亿蓝色碳中和REITs后，在新能源资产证券化上的又一次加码。45亿是本月机构间市场体量最大的单笔申报，央企在新能源证券化上已经形成持续惯性。

5月20日，中金-博邻高端服务式公寓机构间REITs启动募资，底层是上海静安、五角场核心城区1100余套高端服务式公寓，获批规模15.2亿元、当期募资8亿元。国内首单纯市场化高端公寓权益型REIT，服务对象主要是企业高管和外籍商务人群，长期租约占比高，填补了非保租房类居住资产证券化的空白。

5月25日，碧澄能源分布式清洁能源机构间REITs扩募获深交所受理。首发项目规模3.2亿元、底层130MW工商业光伏，本次扩募是工商业光伏赛道首单机构间REITs扩募——新能源资产不再是"发一单就完了"，可以通过持续扩募滚动盘活。

5月27日，瑞安新天地持有型不动产ABS（机构间REITs）获上交所受理，拟发行规模57.92亿元，为5月全市场体量最大的存量资产盘活项目。原始权益人为武汉商盈房地产管理有限公司与武汉瑞安天地房地产发展有限公司，计划管理人为华泰证券资管。

5月28日，京东产发官宣京东高和物流+IDC混合业态机构间REITs正式设立。该项目总规模42亿元，底层覆盖昆山、南京、成都、德阳四处高标准仓储及数据中心资产，是全市场首单仓储叠加数据中心的权益型REIT，获瑞众保险、青岛国信等头部机构超额认购。同日，申港-中联通合新能源光伏机构间REIT挂牌上市，首期1.14亿元，底层为江浙粤多地工商业屋顶光伏，是业内首单以不动产投资基金为原始权益人的新能源机构间REIT，打通了光伏资产"开发—运营—证券化"的完整闭环。

储备端同样活跃，深业集团、成都产投集团、湖南麓谷集团、乌鲁木齐商贸发展集团等企业近期密集启动机构间REITs招标，覆盖基础设施特许经营权、奥特莱斯、产业园区等多类资产，显示出地方国企正在批量推进存量资产证券化。

主体分化：央国企抢赛道，民企找出口

项目密集落地的背后，主体分化格局持续固化。

储备公募REITs项目中，央国企占比超七成，凭借优质底层资产和低成本融资优势抢占赛道，REITs已经成为其降负债、盘活存量的标准化工具。央企层面，招商蛇口于5月19日审议通过方案，正式启动全新商业不动产公募REIT申报，拟整合深圳太子广场、昆山花园城两处优质商业资产，这也是招商蛇口布局的第四只公募REIT产品，进一步完善企业不动产领域投融建管退完整业务闭环。

民营房企则是冰火两重天。新城控股是少数在积极推进REITs的民企开发商之一——5月28日，其吾悦广场机构间REITs扩募规模从12.86亿元上调至21.46亿元，公募商业REIT也在同步推进，形成双线并行。2025年新城控股受行业调整影响，经营和现金流承压，商业资产抵押比例接近九成，传统融资空间基本触顶。不新增刚性债务的REITs，几乎是其优化债务结构的唯一出口。多数出险中小民营房企现阶段仍以资产处置、债务重组为主，出清节奏还在持续。

总结：分化中走向成熟

截至2026年5月，全市场存续公募REITs共82只，总发行规模突破2215亿元。据中金公司2026年5月发布的ABS行业月报数据，截至2026年4月末，国内机构间私募REITs累计发行49单，发行总规模804.78亿元，同期处于各审核阶段的申报项目规模约800亿元，市场储备项目充足，后续供给空间可期。

2025年底证监会发布的REITs高质量发展相关指导政策持续落地，行业坚持各类市场主体平等发展原则，持续支持民营房企借助REITs拓宽权益型融资渠道。纵观整个5月市场行情，公募与机构间两大市场并非冷热对立，而是各自朝着成熟化方向稳步演进。公募商业REITs褪去炒作热度，回归资产本身价值定价；机构间REITs在新能源、仓储物流赛道快速放量，扛起存量资产盘活重任。

当行业投资逻辑全面锚定现金流与长期运营实力，优质稳健资产自然收获市场资金青睐，单纯依靠地段概念炒作的发展模式已然落幕。当下市场呈现出的各类分化特征，并非行业乱象，而是REITs行业由粗放扩容转向稳健提质的自然过程。十五五探索方向明确，REITs纳入沪深港通已提上监管日程，港交所相关筹备工作持续加速——成熟不是终点，是正在发生的事。