再落地两单REITs，募资超85亿，“华润系”已集齐四大业态

  当华润集团旗下包括华润燃气、康佳集团在内的子公司多名高管被查消息接连曝出时，其在资本端的动作也未按下暂停键。

  5月6日，深交所信息显示，华夏华润电力燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金（下称“华润电力燃煤发电REIT”）正式提交申报材料。这也是国内首单燃煤发电类基础设施公募REITs申报项目。

  ▲资料来源：深交所

  据悉，华润电力燃煤发电REIT的原始权益人为华润电力焦作有限公司，基金管理人为华夏基金，托管人为招商银行（600036.SH），专项计划管理人则为中信证券（600030.SH）。早在4月30日，华润电力（00836.HK）就曾披露，基础设施公募REIT的相关资产是位于河南焦作的焦作燃煤发电厂，预计募集人民币约31.03亿元。

  目前深交所尚未正式受理华润电力燃煤发电REIT的相关申请，因而外界尚难以知悉其底层资产的具体经营数据。不过，华润电力表示，以分拆底层资产发行基础设施REIT，符合国家重大战略和政策，它的成功可作为良好示范，促进现有基础设施资产的盘活，而收到的资金可用于新的基础设施和能源项目，从而形成良性投资循环，并大大提高资金的使用效率。

  除此之外，作为华润集团旗下负责城市建设运营的核心业务单元之一，华润置地（01109.HK）近期同样启动了新的资产证券化计划。

  4月28日，华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金（下称“华润置地商业不动产REIT”）正式向深交所提交申报材料，原始权益人为华润置地、华润置地成都公司，基金管理人、托管人及专项计划管理人则与华润电力燃煤发电REIT保持一致。至4月30日，深交所已迅速受理该公募基金的申报。

  ▲资料来源：深交所

  据招募说明书，华润置地商业不动产REIT的底层资产包括南通万象城、临沂万象汇。其中，南通万象城建筑面积接近27万平方米，商业建筑面积为13.29万平方米，可租赁面积7.21万平方米，于2018年投入运营，剩余土地使用年限仍有27.19年；临沂万象汇建筑面积17.21万平方米，其中商业建筑面积10.76万平方米，可租赁面积6.34万平方米，于2019年投入运营，剩余土地使用年限同样有27.75年。

  运营业绩方面，2023—2025年，南通万象城营收从2.35亿元增长至3.08亿元，净利润从0.47亿元增长至0.94亿元，对应EBITDA从0.96亿元增长至1.58亿元，整体保持平稳增长；临沂万象汇业绩规模稍小，但同样增长明显，其营收从1.41亿元增长至1.59亿元，净利润从0.24亿元增至0.36亿元，EBITDA则从0.68亿元增至0.84亿元。

  截至2025年末，南通万象城、临沂万象汇出租率分别为99.85%、99.27%，项目估值合计达到54亿元。而华润置地商业不动产REIT预计募集规模54.05亿元，与项目估值基本持平，意味着本次REIT近乎平价发行，一定程度上反映华润置地采取稳健发行策略，并未追求估值泡沫，而是依托资产基本面进行定价。

  按上述募资规模计算，华润置地商业不动产REIT预计，该基金2026年度及2027年度合并可供分配金额为2.42亿元、2.55亿元，对应现金分派率为4.49%、4.71%。

  值得注意的是，从2022年上市的华夏基金华润有巢REIT（508077.SH）、2024年登陆资本市场的华夏华润消费REIT（180601.SZ），再到今年4月底以来接连申报的两单全新公募REITs项目，历经三年布局，华润集团至今已悄然集齐四单公募REITs，完成保障性租赁住房、消费基础设施、商业不动产、燃煤发电四大业态全覆盖。

  而这仅是华润大资管战略的冰山一角。以华润置地为例，在2025年度业绩会上，副主席张大为抛出了明确的规模化目标，包括“十五五”期间计划实现公募REITs管理规模突破600亿元，持续保持行业第一；同时新设私募基金，推动机构化资本落地，实现自我造血与资本的高效循环。

  针对本次商业不动产REITs的资产选取逻辑、后续基金运作等事宜，《星岛》也向华润置地方面致函问询，但截至发稿，尚未获得官方回复。