华发股份：11月发行信用债融资逾50亿元 “三道红线”踩线两

根据上交所数据，2020年11月，华发股份当月发行信用债融资52.47亿元，平均票面利率为4.365%。

2020年第三季度，公司实现销售面积127.6万平方米，同比增长48.46%；实现签约金额290.3亿元，同比增长66.74%。2020年1-9月，公司累计实现销售面积304万平方米，同比增长14.4%；累计实现签约金额731亿元，同比增长19.8%，已完成全年目标1000亿元的73.1%。

截至2020年9月末，华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%，较2019年末上升1.71个百分点，超过监管红线；净负债率为148.35%，较2019年末下降2.33个百分点，超过监管红线；现金短债比为1.19倍，较2019年末上升20.3个百分点，满足监管要求。

 11月发行境内信用债融资逾50亿元 

2020年11月，华发股份发行信用债融资52.47亿元，平均票面利率为4.365%。当月公司发行“中联前海开源-华发租赁住房一号第三期资产支持证券”融资23.07亿元，其中优先级部分14.87亿元，票面利率为5%；次级部分8.2亿元。

2020年11月9日（发行公告日），华发股份面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期），根据债券募集说明书，本期债券发行规模不超过24.2亿元，所募资金拟用于偿还到期公司债券。

11月2日，华发股份发行规模5.2亿元票面利率为4.38%的私募债，于2020年11月12日在上交所挂牌。

 推盘力度加快 重点布局长三角 

华发股份控股股东是珠海华发集团有限公司，实际控制人为珠海市国资委。截至到2020年6月30日，公司与主要股东的控制关系如下图所示：

2020年第三季度，公司实现销售面积127.6万平方米，同比增长48.46%；实现签约金额290.3亿元，同比增长66.74%；新开工面积365.87万平方米，同比增长122.9%。2020年1-9月，公司累计实现销售304万平方米，同比增长14.4%；累计实现签约金额731亿元，同比增长19.8%；累计新开工面积612万平方米，同比增长21.67%。

从完成目标来看，2020年1-9月，公司已完成全年目标1000亿元的73.1%。考虑到三道红线和销售目标的双重压力，加快开工推盘依然为公司的主基调，全年销售目标有望完成。

报告期内，公司获取土地总计容面积约为301.81万平方米，较2019年同期的242.81万平方米同比增长24.3%。其中长三角地区新增土地计容面积为213.78万平方米，占比70.83%；珠三角地区新增土地计容面积为67.33万平方米，占比22.31%；环渤海地区新增土地计容面积为20.7万平方米，占比6.86%。分城市来看，绍兴、珠海、苏州、广州、南京、上海、杭州等城市新增土储占比较多，分别为40.09%、13.8%、9.61%、8.51%、7.68%、5.26%、4.86%。

尽管公司城市布局逐渐增多、区域布局日趋均衡，但销售和回款受珠三角和珠海市房地产市场变化的影响仍然较大。

2017年-2020年上半年，华发股份经营活动现金流量净额分别为112.99亿元、159.99亿元、280.35亿元和90.39亿元。近年来公司预收售楼回款变化较大，从而导致经营活动产生的现金流量净额在各年度之间波动较大，可能会影响公司财务结构的稳健程度。

 三道红线踩线两道 

2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理，在预防行业系统性风险的同时，为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

为有效实现上述管理目标，“三道红线”以对房企负债管理为管理工具，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；（2）净负债率不得大于100%；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

三道红线两道踩线，财务归属“橙色”档。截至2020年9月末，华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%，较2019年末上升1.71个百分点，超过监管红线；净负债率为148.35%，较2019年末下降2.33个百分点，超过监管红线；现金短债比为1.19倍，较2019年末上升20.3个百分点，满足监管要求。

净负债率较高、短债覆盖率较低带来的资金链风险。公司净负债率高于行业平均水平，短债覆盖率低于行业平均水平。尽管在国企背景控股股东背书之下，公司融资渠道较为畅通，但在行业融资政策偏紧的背景下，公司资金链仍然可能承担一定压力。

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