中信证券：3月多地房价止跌回升 行业景气周期重启可期

智通财经APP获悉，中信证券发布研报称，2026年3月70个大中城市中，10个以上的城市新房和二手房价格指数环比上行。尽管供给的消化还需要不短的时间，但楼市发出乐观的信号，对于驱动购房者信心提升意义重大。短期而言，多层次REITs市场的构建也有助于重估企业优质经营性不动产。标的方面，看好资产底子好，转型积极的房地产企业；看好具备空间运营和服务能力的品牌公司；看好景气周期向上的香港地产企业。

中信证券主要观点如下：

持续收缩供地和开工

根据国家统计局数据，2026年一季度全国房地产开发投资1.77万亿元，同比下降11.2%，新开工面积1.04亿平米，同比下降20.3%，竣工面积0.98亿平米，同比下降25.0%。一季度末商品房待售面积同比下降0.1%，是自2021年6月以来首次同比下降。严控增量政策下供地面积大幅下降，企业拿地也更加谨慎，Wind数据显示2026年一季度100个大中城市累计供地面积同比下降32.2%，成交金额同比下降43.4%，土拍溢价率同比下降16.0ppts。

销售降幅收窄，季节性热销

国家统计局数据显示2026年一季度商品房销售金额1.73万亿元，同比下降16.7%，销售面积1.95亿平米，同比下降10.4%，3月单月商品房销售金额和销售面积分别同比下降13.9%和8.0%，降幅较前两月显著收窄。从高频数据来看，根据贝壳、我爱我家等中介平台，截至4月15日76个样本城市二手房成交量累计同比增长15.4%，春节后累计成交量同比增长20.4%。

多个城市房价环比上行，市场走向止跌回升

根据贝壳、我爱我家等中介平台，到4月16日140个城市二手挂牌较之去年年底变化不足1%，二手供给基本稳定(2024、2025年同期则分别上涨4.8%、5.8%)。二手浮盈面明显收窄，降价动能已经明显衰减。统计局数据显示，70个大中城市中，3月新房和二手房价格指数环比上行的城市分别提升至14个、13个，其中上海、深圳、广州、合肥等核心城市新房和二手房价格环比上行。尽管交易量4月后可能季节性下行，但核心城市二手房价的止跌，有助于进一步巩固购房者信心。

新模式构建需要时间，但景气周期重启可期

中信证券认为，企业资产负债结构的优化，尤其是低效资产的大致出清和经营性不动产总体的租金走稳，尚需要20个月左右的时间。但趋势是明确的，在经历过历史上最长时间下行周期之后，我们相信房地产景气周期的重启是大势所趋。且景气复苏是结构性、区域性的，核心城市的景气复苏时间也会更早一些。

风险因素

房地产需求继续疲软，热销昙花一现的风险；大多数房企仍有不良库存待消化，全行业利润进一步下滑的风险；部分经营性资产质效偏低的风险。