上海楼市众生相：刚需“滞销”豪宅“日光”

毛中楠、杨玲玲、刘颂辉

　　随着近期一批高端项目的“开闸”入市，上海楼市迎来供应小高峰。据上海中原地产数据显示，4月上海入市面积为105.7万平方米，环比增加168.3%，而这一供应量是近22个月以来的高点。供应上呈现多点开花格局，刚需、刚改继续稳定放量外，高端项目也加快入市步伐。

　　近日，《中国经营报》记者走访中了解到，上海新房市场部分“平价”项目去化惨淡，少人问津；但均价在8万~14万元/平方米的却火爆异常，多个楼盘出现“日光”等高去化现象。不过，2015年和2016年取得的地王中，仍有金融街·融府、央玺、上海公元2040等尚未开盘入市。针对地王项目开发进度以及入市计划，金融街董秘办相关负责人回复称：“该项目正在排队申请项目预售证，具体开盘时间还不确定，其实不仅仅是我们，受到调控政策影响，不少在上海有待开盘项目的房地产商都面临着同样的情况。”

　　另外，记者走访发现，总价千万以上的豪宅项目华润华发静安府，近日被爆出多处质量问题。对此，华润置地华东区域相关负责人表示，目前正在进行整改和修补之中。

　　刚需惨淡、豪宅火热 市场现两极分化

　　近段时间以来，上海新房市场出现“两极分化”，刚需卖不动，豪宅项目却去化抢眼。日前，记者走访保利翡丽甲第、翠湖天地、华润华发静安府、大宁金茂府、中粮前滩海景壹号等项目了解到，均价在8万~14万元/平方米的高端项目，认筹现场人满为患。其中翠湖天地、中粮前滩海景壹号的认筹人数是开盘房源的数倍。

　　同时，在位于上海市青浦区徐盈路1188弄的仁恒西郊花园，记者得知约在一个月前，项目进行了最后一批房源的加推，截至目前，已经完成了所有房源的去化。另外，记者走访位于浦东新区杨高南路与浦建路交汇处的仁恒公园世纪时，销售人员表示，项目仅剩少量大户型房源在售。

　　不过，与上述“日光”盘认筹人数数倍于房源数不同的是，部分刚需和刚改型项目房源认筹数却不及房源数。譬如，近期认筹摇号的楼盘中，凯利海华府预售房源538套，认筹客户仅320组，认筹率约59.48%。

　　5月8日，记者走访上海市浦东新区成山路上的凯利海华府售楼处了解到，由于近日开盘，售楼处近期不对外开放。项目附近，一位刚参与过摇号的购房者告诉记者：“该楼盘小户型普遍单价较高，而大户型则较为划算，不过由于自己资金有限，只能购买小户型。”同时该购房者表示，身边不少朋友是因为未能在中粮前滩海景壹号中签房号，才转而在这里购置房产。不过该项目59.48%的认筹率对比中粮前滩海景壹号，可谓是冰火两重天。

　　同时，位于上海市浦东新区绿晓路上的张江·三湘海尚（备案名：三湘海尚福邸）近日迎来开盘。据上海公证网公示的认筹情况，项目总共认筹253组客户，而本次开盘房源共计284套。认筹率89.08%。据了解，早在2016年5月9日，张江·三湘海尚项目就曾获得预售许可证，不过并未对外销售。对此，三湘印象相关负责人此前向记者表示，由于内部配套没有完善导致工期有所拖延，“作为上市公司，我们不可能延缓销售，这没有任何意义”。

　　第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示，目前的政策管控导致部分获得预售证的传统豪宅项目，均以低于市场预期价格入市，这些项目性价比高，因此成为了高端购房者的香饽饽。而部分项目出现开盘销量不佳的状态，主要原因在于同总价段的竞争激烈，同时，产品“稀缺性”不足，部分产品的产品力不足或有某些缺陷等。 产品并没有明显的亮点或心动价格，开盘销售速度缓慢、不理想也在情理之中。

　　金融街等地王拖延入市

　　随着楼市迎来“红五月”，2015年和2016年取得的地王入市日期也在临近，不过记者采访了解到，诸如央玺、金融街·融府等地王项目尚未入市。

　　2016年8月17日，宝山区顾村镇总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元竞得，溢价率115%，楼板价53727元/平方米，成为彼时宝山顾村“地王”。

　　近日，记者走访看到项目已被命名为“央玺”，高层已经封顶，但是联排别墅还未开始动工。销售人员表示：“由于预售证审批严格，暂时不知道均价等情况，至于开盘时间，最早可能会在今年年底。”项目目前还在储客阶段。记者就相关问题联系建发股份上海公司方面，相关负责人表示：“目前没有入市时间表。”

　　记者走访中了解到，另一地王项目金融街·融府也患上了“开盘拖延症”。5月9日，记者走访位于上海市静安区恒丰北路与中兴路路口的金融街·融府售楼部，销售人员介绍，金融街·融府为综合体项目，分为住宅、商办和写字楼项目等。“C2地块规划有4幢住宅楼，目前都已封顶，在进行外立面施工。如果拿到预售许可证的话，准备5月底首次开盘。”

　　时间回溯到2015年7月，金融街以88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块，溢价率50.12%，楼板价27022元/平方米，刷新上海总价地王纪录。时至今日，该项目住宅部分仍未开盘。针对项目开发进度以及入市计划，金融街董秘办相关负责人回复称：“正在排队申请项目预售证，具体开盘时间还不确定。”

　　另外值得一提的是，2016年7月，金地集团在上海浦东新区祝桥镇的地王车轮战中，以88亿元拿下祝桥镇G-10地块，溢价率286%，楼板价33023元/平方米，按可售面积计算，实际楼板价将达到41318元/平方米，成为彼时年度总价地王。

　　日前，《中国经营报》记者实地走访金地祝桥地王项目发现，项目正在加紧赶工。距离拿地时间已经接近两年，除了零星楼盘已经搭好结构，大部分项目仍处于挖土和打桩阶段。

　　金地集团祝桥项目营销负责人向记者介绍，祝桥地块分三期开发，目前在开发一期，一期第一批项目应该能够在今年6月份达到领取预售许可证的要求。但具体开盘时间要等到预售许可证成功申领之后才能确定，房源均价也暂时不能确定。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，地王项目面临亏本的风险正在加大。“不排除下半年顶不住压力低价跑量的可能。上半年市场交易高点可能出现在5月，之后成交震荡走低，到三季度末或四季度，房企还债压力增加，会抓紧时间出货，交易再度恢复的同时，价格也会出现相对低点。”

　　华润华发千万豪宅陷质量漩涡

　　在高端项目降低心理预期入市的同时，也有部分总价千万以上的豪宅在近期爆出了多处质量问题。

　　近日，位于上海市静安区汶水路与平陆路路口的华润华发静安府项目进行了第一批交房。据了解，项目分为东区（备案名：静安福邸）和西区（备案名：静安华邸），日前东区7幢楼400余套房源进行集中交付。然而，据华润华发静安府项目业主汪先生介绍，原本精装修交付的房屋，被发现多处大理石破裂、设备阳台空缺等与宣传不相符问题，此外，地下车库存在漏水现象。

　　据聚投诉网络平台一份材料显示，静安府近日交付的房屋多处渗水，踢脚线泡到酥烂，138户型设备阳台存留长3米、宽40分米以上的空洞，设备安装调试存在巨大安全隐患，锅炉厂家因安全问题拒绝调试，业主无法正常生活。同时，设备阳台未考虑防雨措施，导致设备雨淋严重。业主多次交涉有月余，开发商仍无改进措施。

　　“我们家只是中等偏下的情况，有些业主家存在的问题更多。”日前，记者来到业主汪先生家中看到，在客厅和餐厅随便发现5处大理石瓷砖的砂眼，在浴室的墙壁上，大理石瓷砖也出现一条近50厘米的裂纹。汪先生介绍，房屋交付之初，地面有多个空坑，补修了三四次之后，大理石瓷砖才补平整。

　　时间拨回到 2015年6月，上海迎来闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块的出让，起价约达69.32亿元，为年内起始价最高地块。最终，华润华发联合体以总价87.95亿元将该地块收入囊中，溢价26.87%，楼板价3.81万元/平方米，该成交总价也刷新了上海地王纪录。

　　随后，上述地块项目的案名定为“华润华发静安府”。据记者此前采访中了解到，整个项目在2017年未有开盘动作，4月3日，西区静安华邸领取到预售许可证。项目开发企业相关营销负责人介绍：受到调控政策影响，2017年整个上海市均价8万元/平方米左右的楼盘均难以领证开盘。“我们希望入市节奏快一点儿，本次开盘之后也还有推盘计划，但具体还要看预售证审批情况，要符合政府相关要求。”

　　对于静安福邸交房过程中业主反映的多个问题，5月1日，华润置地华东区域相关负责人表示，目前正在进行整改和修补之中。

　　同时，项目开发企业上海华泓钜盛房地产开发有限公司通过官方微信平台发布《静安福邸一期交付工作进展说明》，自2018年3月23日~27日开展集中交付以来，400余户业主搬入新家。部分业主在收房过程中及入住期间提及的维修事项，静安福邸自交付起就组建了专业的交付小组，对业主提出的问题有针对性地快速处理。