三四线买房离我越来越远？小县城房价过万不是事儿

小县城房价过万，在当前已不是什么新鲜事儿了！

房价一直都是人们最关心的话题！成都排队买房甚至摇号买房的新闻，再次戳动了买房族的心。如今在三四线城市，房价破万已经属于正常现象。从2017年至今，楼市出现了一个很诡异的现象：一线城市房价趋于稳定，但是，二三线城市、甚至是三四线城市的楼市突然就火了，房价迎来大涨。

数据显示，一季度，全国商品房成交均价8507元/平，同比增长6.6%，其中住宅成交均价8275元/平，同比增长8.7%。意味着，如果继续上涨20%，全国均价将超过10000元/平。

中国社科院4月份数据显示，一二三线城市房价普遍在万元以上，其中以1-2万元区间为最多。从大数据单价中位数看，30个样本城市中，只有沈阳1个城市每建筑平方米单价中位数在1万元以下。

券商中国记者从中国房价行情平台查询到的数据显示，截至4月份，31个省会城市（不含港澳台）中，22个平均房价超过1万元/平，占比超过7成；此外，一些三级地级市、四级县级市的均价也突破了1万元/平。

同时，国内房地产的库存规模和库存去化周期在不断下降，三四线城市去库存周期创近9年最低，市场仅需10.4个月的时间就能消化完现有库存。

三四线城市房价高烧不退

国家统计局数据显示，目前，70个大中城市楼市价格总体趋于平稳，在大中城市、热点城市房价逐渐退烧的同时，从2017年至今，楼市出现了一个很诡异的现象：二三线城市、甚至是三四线城市突然就火了，房价迎来大涨。

如今在三四线城市，房价破万属于正常现象。环京的唐山、保定、张家口、秦皇岛、承德等城市，江苏的扬州、南通、常州等城市都已经过万。

中国社科院4月《中国住房市场发展月度分析报告》中预计，三四线城市房价仍将继续惯性上涨。

中国房价行情平台统计的60个四线城市（县级市）数据显示， 11个城市均价超过万元；7个城市均价自去年以来上涨幅度超过40%。

日前，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》中表示，由于三四线城市热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

中国社科院城市所不动产室主任王业强认为，2017年调控政策主要集中在热点城市，2018年以来出台的调控政策逐渐向三四线城市转移，热点城市的调控政策则持续加码。

三四线去库存周期创近9年最低

据中原地产统计，今年全国两会后，已有大连、昆明、杭州、长沙、武汉、深圳、西安、广州、成都、南京和丹东等20多个城市发布楼市调控新政策，海南更是全域限购。

限购不断升级，但国内房地产的库存规模和库存去化周期在不断下降。

截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。不过值得注意的是，最近3个月同比跌幅在持续收窄。

2018年4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月，这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比3月份10.5个月有所下滑。

2018年4月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2010年以来的月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。以最近比较热门的丹东为例，实际上丹东在2017年就落实了较为积极的去库存政策，库存状况一直在改善，目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月，而目前仅为13个月。

一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。类似城市包括长沙、贵阳等，这或也意味着此类城市近期土地供应节奏的加快和拿地机会的增加。

严跃进认为，从库存去化周期的数据看，当前呈现出两个特点，即去化周期偏小、去化周期继续走低，这也容易带来房价的反弹和新管控政策的出现。从城市分类看，三四线城市的去库存周期达到了历史最低点，此类信号值得重视。一方面意味着很多布局三四线城市的房企，借这波去库存机会，带来了较好的业绩成长。另一方面也意味着此类城市库存不足、房价容易上涨。接下来需要防范此类城市房地产政策收紧的风险。

超过7成省会均价过万

一直以来，北上广深一线城市是国内房价的领头羊，但随着史上最严调控出台之后，价格趋于平稳。

中国房价行情平台最新的数据显示，北上广深最新的平均房价依次为：北京63093元/平，环比下跌0.52%；深圳55789元/平，环比下跌1.95%；上海51968元/平，环比下跌1.48%；广州32791元/平，环比上涨0.38%。

二三线城市房价上涨的势头更为明显。以省会城市为例，中国房价行情平台数据显示，截至4月份，31个省会城市（不含港澳台）中，22个平均房价超过1万元/平，占比超过7成。这其中还已经包括了北京、上海和广州。

省会城市中，杭州均价超过3万元/平，南京、福州、天津超过2万元/平；此外，重庆和贵阳均价和去年同比涨幅均超过40%，重庆11599元/平，同比上涨40.38%；贵阳8990元/平，同比上涨40.33%。

均价不到万元的包括：银川、西宁、乌鲁木齐、长春、贵阳、呼和浩特、沈阳、拉萨和哈尔滨。

同时，国家统计局数据显示，4月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有59个，与上个月比少1个。二三线城市商品住宅价格同比涨幅虽整体比上月有所回落，但值得注意的是，哈尔滨、北海、大连、昆明、沈阳、西安、贵阳、乌鲁木齐和南充9个二三线城市的新房价格同比涨幅仍超10%。

易居智库研究总监严跃进认为，今年以来，西安、郑州、长沙等二线城市发布人才落户新政，落户门槛降低导致当地导入大量人口，致使城市刚需群体扩大，购房需求拉动了部分二线城市房价上涨。

来源：券商中国