物企的“饥饿游戏”：17家物企竞聘南京百万大盘，金科服务带资1000万拿下成都网红盘

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

物业退盘潮还在上演，有小区却吸引17家物业公司竞聘上岗。

近日，南京百万大盘博恩花园物业选聘“多进5”阶段结果出炉：碧桂园服务、德信盛全物业、银城物业等5家企业进入下一轮竞聘。

据时代财经了解，博恩花园于今年3月启动物业选聘，吸引17家物业公司报名，经过评选，目前已从10家筛选到最后5家。值得注意的是，在缴纳保证金的10家企业中，除南京招商局物业管理有限公司外，其余9家均承诺“带资进场”，金额从76万元至385.18万元不等。

物业公司“带资进场”不是新鲜事。早在2023年，西安缤纷南郡小区公开招标，彩生活、金茂物业、金地物业、万科物业便集体提出“带资进场”，承诺金额最高达736万元。

一边是退盘潮持续蔓延，部分小区被主动或被动放弃。另一边，优质大盘却成为物企争抢的核心资源。

以万科物业为例，据公司方面披露的一组数据——2025年万科物业参与280次竞标、中标196次；万物梁行参与1079次竞标、中标559次。

当项目分化、竞争加剧，为了拿下优质项目，物业公司究竟拼到什么程度？ 

图源：pexels

17家物企竞聘，最高“带资”385万元

体量与业态的复杂性，使博恩花园成为物业公司眼中的优质项目。

博恩花园位于南京市江宁区禄口街道，是一个超级大盘，占地约64万平方米，总建面约104万平方米，涵盖高层、别墅及商业等多种业态，总户数7198户，停车位约7700个。

过去几年，这个小区经历了频繁的物业更替。

2015年，博恩花园引入万园物业提供服务，并约定公共收益“三七分成”，30%用于补贴物业服务费，70%纳入专项维修资金。2023年5月，业主大会决议更换物业，保利物业进场，万园物业退出。但围绕公共收益的争议并未就此结束，直到2025年11月，法院判决万园物业需向博恩花园支付约771万元公共收益及利息，这场纠纷才阶段性落定。

然而，新物业也未能稳定运营。

2025年12月，保利物业向博恩花园业主发布公开信催缴物业费，直言“当收缴率跌破盈亏平衡线，任何一家市场化企业都难以为继，请欠费业主在2025年12月31日前结清所欠的物业服务费用。若有实际困难，也欢迎您与我们协商缴费方案，我们愿尽最大努力提供便利。”

今年1月21日，博恩花园业委会公布年度业主大会表决结果：在参与投票的5402户业主中，“是否续聘保利物业”议题获44.67%同意、41.34%反对、11.66%弃权，未能形成有效决议。

保利物业并不认可这一结果。3月25日，保利物业致函业委会称，根据《议事规则》相关条款，“未投票业主视为同意已投票业主的多数意见”，据此认为续聘已通过。

但同日，博恩花园业委会就发布公告要求保利物业于2026年6月1日前退场。4月28日，时代财经就履约及交接情况向保利物业发出采访请求，截至发稿，未获回复。

尽管保利物业提出异议，但博恩花园业主委员会仍旧于3月17日启动新一轮选聘。

从选聘条件来看，业委会设定了较高门槛：应聘企业需具备别墅及高层住宅管理经验，在南京至少有两个在管项目；项目负责人需具备大专及以上学历、持证上岗，且在合同期内不得随意更换。

同时，服务合同采用“1+2”模式，首年为试用期，服务标准不低于南京市五级物业标准，而物业费及停车费则明确不得高于当前水平，物业费在1.0-2.0元/平方米/月之间。

严格条件之下，竞争却异常激烈。截至报名截止，共有17家物业公司报名，10家缴纳了20万元保证金，9家主动提出“带资进场”，金额从76万元至385.18万元不等。

其中，雅生活智慧城市服务股份有限公司承诺投入385.18万元，为本轮最高；碧桂园服务、德信盛全物业、弘阳物业等头部或区域龙头物企的带资金额均超过300万元，德信盛全物业更提出其中300万元将直接进入监管账户。 

目前，入围企业正在公示。

入围企业“带资”情况，图源：博恩花园业委会公众号

有物企带资1000万，有物企免费为业主洗锅底

在2020年前后的物企上市潮中，为了冲刺规模、收入与利润指标，物企的市场拓展趋于白热化，最直接也最有效的手段是价格竞争，但这种竞争并不体现在直接降低物业费上。

中物智库的报告指出，直接降物业费是不要命的打法，“大家拼的是谁补贴的多，也就是‘带资进场’。”

而随着地产开发增量断崖式下跌，上市物业企业存在增长的天然压力，“带资进场”成为资金充沛企业的一种竞争利器。

2025年4月，成都网红大盘南城都汇四期公开招聘物业公司，不仅设置物业费最高限价，还要求投标企业至少投入600万元整改小区。尽管条件苛刻，南城都汇仍凭借超50万平方米的体量吸引5家行业龙头或区域头部递交投标文件。最终，金科服务成功中标，并承诺投入整改资金或品质提升投入资金1000万元。

《成都南城都汇四期汇尚园物业服务合同（初稿）》 图片来源：南城都汇四期公众号

今年1月，南京雨花台区的上铁淮风晓月小区披露的物业招聘文件显示，两家企业分别抛出带资140万元、120万元进场的方案，还配套空置房物业费打折、公共收益分成等福利。

事实上，除了企业竞争愈发激烈，“带资进场”也在于优质标的越来越稀缺。

克而瑞物管将“楼龄10年以内、物业费3元/平方米/月以上、规模10万平方米以上”的项目定义为最优质标的。以上海为例，2023年最优质项目占比2.6%，次优质项目占比2.4%，合计仅5%。

因此，在存量市场，一个优质项目往往吸引10-15家企业“肉搏”。

4月20日完成物业选聘的南京刚需大盘上宸云际雅苑，选聘过程正是这种竞争的缩影。小区吸引14家企业报名、9家缴纳保证金，在“9进2”阶段，万科物业与奥体物业报价完全一致——住宅2.5元/平方米/月、商铺5元/平方米/月。

为此，两家企业都发公开信向业主加码承诺免费服务。万科物业提供空置房打理、洗锅底、宠物上门喂养等服务，奥体物业则提出幕墙清洗、健康检测、空调滤网清洗等，并额外承诺投入100万元进行小区改造，且无需返还。最终，上宸云际雅苑由奥体物业中标。

但“带资进场”并非万能钥匙。2024年，在南京一知名豪宅小区的物业选聘中，包括头部企业在内的多家竞标者打出“自愿投资、无需返还”的条件，但最终未赢得业主选票。

中物智库认为，未来物业公司的市场拓展将更多集中在存量市场，拓展没有捷径可走，最健康有效的方式是通过一个项目的口碑去影响下一个项目，“这注定是一场漫长且残酷的战争。”

博恩花园的物业竞聘大赛即将进入高潮，业委会表示将实地考察入围企业在管项目并开展答辩。据时代财经了解，尽管入围的5家企业“带资”承诺普遍居前，但出价最高的雅生活并未进入名单。这意味着，在这场角逐中，“钞能力”已不再是决定性变量。