广州2000亿元城市更新资金，最终流向谁的口袋？

  　　继2025年完成1900亿元投资后，广州2026年的城市更新账单定格在了2000亿元。

  　　但另一组数据更值得关注。《广州市2026年建设用地供应计划》显示，今年住宅用地供应仅327公顷，较2025年骤降55%。

  　　钱还在涌入，地却越来越少，靠“拿地—盖楼—卖掉”赚钱的日子彻底结束。现在是谁能让低效资产重新产生稳定现金流，谁才掌握真正的话语权。

  　　国企手握大量重资产，却常常卡在“怕担责、不敢交”的管理困境里；中小开发商有资产、有改造意愿，却容易倒在“改完没人住”的运营环节；产业园区业主有空间、有时候还有政策加持，却找不到稳定现金流路径，园区空置率居高不下。

  　　市场并不缺资产，也不缺资金，真正稀缺的是能把资产重新盘活的资管操盘手。百瑞纪在广州的三个项目为之提供了观察样本。

  　　先研判资产，再匹配产品；先设计收益结构，再确定合作模式；先解决现金流，再推动资产增值，它们完整展示了存量资产有效盘活的资管逻辑。

  　　天量资金涌入，资管操盘手在哪里

  　　存量资产盘活不是简单装修、招商或托管，而是一项需要“投融建管退”协同的系统工程。

  　　市场上并不缺服务商，有重资产自营者，有赚租金差的二房东，也有只擅长装修、招商或公寓管理的机构。但这些模式普遍存在能力碎片化问题。

  　　真正难的是拥有全周期资管能力专家，如何在项目一开始就判断清楚：

  　　这宗资产适合做什么？周边到底是谁在消费？收益来自稳定现金流，还是高峰溢价？业主与运营方的分工？改造投入与后期收益是否匹配……

  　　这些正是资管能力的核心，产品只是结果，资管判断才是起点。

  　　百瑞纪的逻辑，并不是根据业主类型机械匹配产品，而是先回到资产本身，判断其空间条件、体量规模、区位价值、客群结构、收益目标和改造边界，再结合业主诉求，设计最适配的产品形态与合作模式。

  　　因此，广州南浦地铁站轻社区采用酒店+长租公寓双轨运营，瑰悦缤致公寓（广州岭南学院天河智慧城店）采用长短租一体化，南方传媒·中心窝趣轻社区则采用委托长租全权运营。

  　　三种模式不同，但底层都是同一套资产管理逻辑。

  　　大体量产业园如何盘活？酒店+长租双轨跑出95%出租率

  　　窝趣广州南浦地铁站轻社区总建面约36508平方米，位置不差，整体体量大，房源基数充足，具备多业态分区运营条件。但在百瑞纪介入前，由于业态定位模糊、运营能力缺失，项目已闲置两年。

  　　对这类中小开发商持有大体量资产来说，单一业态往往难以释放全部价值。

  　　百瑞纪介入之后，团队一直在思考。如果只做长租公寓，现金流相对稳定，但难以捕捉商务差旅、会议接待、产业园往来等短期住宿需求带来的高峰溢价；如果全部做酒店，又容易受到淡旺季和入住率波动影响，现金流稳定性不足。

  　　因此，百瑞纪为南浦项目设计了“酒店+长租公寓”的双轨运营模式。

  　　这一判断来自两个层面：

  　　首先是资产条件。本项目体量规模充裕，可灵活实现空间分区布局与多元业态融合，为复合型业态运营筑牢先天条件。项目坐落广州番禺南浦核心板块，交通路网通达，通勤出行优势突出；周边配套成熟完善，尽享便捷 15 分钟醇熟生活圈，可全方位满足商务出行、旅居短租等多元居住需求。

  　　其次是客群结构。项目周边既有商务短住需求，也有都市白领、教育体系教职工及家庭型常住客群的长期居住需求。尤其是项目业主同步投资民办九年制学校，教职工就近安居需求明确，为长租公寓提供了稳定基础客群。

  　　因此，结合资产区位优势与客群结构，百瑞纪主导引入“精品酒店+高品质长租公寓”的业态模式。百瑞纪引入的酒店业态承接商务出行、旅游等短期需求；旗下白领公寓成熟品牌「窝趣轻社区」，承接长期居住需求。

  　　酒店负责捕捉高峰溢价，长租公寓负责锁定稳定现金流，两者在同一资产内形成收益互补和风险对冲。

  　　最终，项目开业3个月出租率突破95%，整体租金坪效达到2.69元/平方米/天，领先同区可比项目42%。

  　　窝趣广州南浦地铁站轻社区的可复制性在于对于同类大体量产业园、商办改造物业，只要资产具备分区运营条件，且周边同时存在短住和长住需求，就可以通过复合业态设计，从单一出租逻辑转向复合收益逻辑。

  　　这个项目中，百瑞纪的角色是完成了从资产研判、业态组合、品牌导入、改造交付到持续运营的全链条资管操盘手。

  　　中等体量如何提升坪效？长短租一体化打开溢价空间

  　　瑰悦缤致公寓（广州岭南学院天河智慧城店）项目总面积约8000平方米，涵盖平层、LOFT、复式等多元户型。

  　　这个项目的核心问题是如何在复杂客群中提高坪效。

  　　投资人本想布局“酒店+长租”，却因客观限制无法落地酒店，但明确要求项目走中高端路线，以填补其大型资产最后一块关键拼图。

  　　因此百瑞纪通过深度研判项目核心维度，引入旗下中高端品牌「瑰悦缤致公寓」，落地长短租一体化模式，既贴合投资人诉求，又满足项目定位，实现资产增值，成为最优选择。

  　　百瑞纪选择长短租一体化模式背后逻辑：

  　　这一模式的前提，是对周边客群的精准研判。项目所在片区集聚大量互联网、高新技术企业，核心客群包括城市精英、商务差旅人士、企业外派高管；同时，周边还存在高校考试学员、演唱会观影客群、体育赛事观众、会展客群等场景型短住需求。

  　　这意味着，项目天然同时具备两类需求：一类是驻场办公、企业外派、中长期定居带来的长租需求；另一类是差旅、考试、会展、演出等节点带来的短租需求。

  　　长短租一体化，正是为了在稳定现金流和高峰溢价之间取得平衡。

  　　其次，在产品及运营服务匹配上，项目规划适中体量房源，动态调配长短租房源比例，精准覆盖多元客群，兼顾高端居住品质需求。依托酒店式布草洗护、免费健身房及洗衣房配套、全屋智能系统、3.2米挑高层高与独立厨房设计，24小时管家等，项目同时具备短租的便捷服务体验与长租的居家生活质感，深度契合中高端商务客群的居住核心诉求。

  　　这种产品定位直接转化为租金溢价。周边市场均价约2500元/月，瑰悦缤致公寓均价达到3300元/月，溢价幅度超过30%。在春交会和五一黄金周期间，项目保持满房状态。

  　　瑰悦缤致公寓的模式具备可复制性。针对中等体量、客群多元，同时有商务差旅、场景化短住需求的存量物业，核心不在于单纯划分长租、短租业态，而是通过动态定价、灵活调配房源、精细化运营服务，持续提升单套空间收益。

  　　在这里，百瑞纪承担的是资产者角色。

  　　国企非核心物业如何盘活？委托运营释放资产价值

  　　与中小开发商“缺钱、急盘活”的焦虑不同，国企的痛点更明确。

  　　国企通常不缺资产，也不缺资金，真正缺的是一套既能确保资产安全，又能引入专业运营能力的机制。

  　　作为市属国企，长租公寓属于南方传媒的边缘非核心业务，自身没有配套的专业运营团队和市场化运营经验。如果自建运营体系，不仅会分散主业资源，还会增加招商、定价、管理、服务、风控等成本与风险。

  　　因此，百瑞纪与南方传媒采用委托长租全权运营模式。

  　　南方传媒·中心窝趣轻社区作为园区多元业态中的租赁板块，南方传媒负责资产权属、装修投入和物业管理，确保资产控制权不发生转移；百瑞纪负责品牌定位、产品设计、招租推广、客户服务和日常运营，承担专业化、市场化运营职责。

  　　这种资产合作模式的核心，是国企资产安全诉求和园区人才安居定位的契合。

  　　双方合作的基础，一是来自国资体系内部的信任传导。此前，百瑞纪已在广州日报旗下物业落地运营「广州窝趣西门口轻社区」项目，出租率长期稳定保持在95%以上，运营成效获得广州日报认可。随后，广州日报将百瑞纪引荐给同属广州国资体系的南方传媒集团，促成双方合作。

  　　二是资产管理模型贴合园区核心需求，服务人才安居。长租公寓租期稳定、管理可控、人员流动频率低，更符合国企对资产安全与合规管理的要求；同时面向市场化客群，精准匹配园区及周边传媒、互联网等领域从业者，与园区办公、员工宿舍、商业配套形成业态互补，完善园区功能闭环，助力人才安居。

  　　目前该项目试运营中，南方传媒项目实现周边市场均价约1400元/月、项目均价1700元/月，溢价幅度超过20%。

  　　更重要的是，百瑞纪为南方传媒完成了从0到1的全流程标准化搭建。从设计方案到建设标准到运营规范，这个项目直接形成了一套可复制、可推广的员工宿舍建设与运营标准，为南方传媒未来在其他物业上的复制提供了可落地的模板。

  　　这一模式对于拥有员工宿舍、闲置办公、园区配套、租赁公寓等非核心经营性物业的国企具有可复制价值。既能满足企业人才安居需求，又提升园区资产价值与区域人才吸引力，为城市更新背景下的国资精细化管理与价值提升打造标杆范本。

  　　这个项目中，百瑞纪帮助南方传媒建立一套兼顾资产安全、运营效率、人才安居和资产增值的资管机制。

  　　操盘能力才是2000亿元的真正入场券

  　　回看这三个项目，表面上是三类资产，三种模式，三种资管解法，底层用的是同一套资管逻辑，即根据资产本身特点，定制对应的资产管理方案，达成收益目标。

  　　真正的存量盘活，不是把空间简单改成房间，也不是把物业交给运营商收租，而是通过资产诊断、产品定位、合作模式设计和持续运营，让低效资产重新产生稳定现金流。

  　　百瑞纪在广州跑通的，不只是三个孤立项目，更是一套可复制的存量资产盘活方法论：

  　　先研判资产，再匹配产品；

  　　先设计收益结构，再确定合作模式；

  　　先解决现金流问题，再推动资产价值提升。

  　　放眼大湾区，珠海、佛山、东莞无一不在经历同样的阵痛，土地收紧，资产沉睡。市场从不缺钱，缺的是能把资产真正“盘”活的能力。

  　　未来的城市更新，操盘手的价值将超越开发商。那些能打通“投融建管退”全链条、能针对不同资产输出定制化资管方案的机构，将成为城市更新的新型基础设施。

  　　这张入场券，不是靠资质换来的，而是靠一个个真实项目的业绩跑出来的。