5%首付：“北三县”的房子还能买吗？

​如果说中国的第一次城市化进程主要是由农村迁往地级市，那么第二次的城市化进程主要是由地级市迁往一线城市都市圈。

一线城市汇聚着全国优质的工作、医疗、文化、教育等资源，人们为了追逐这些优质资源纷纷来到一线城市。一线城市的人口增加使得住房市场的供求关系发生了变化，有限的房子要面对更多的需求，房价自然也就高了起来。

北京通州地区的新房价格已经突破了6万元每平米，高企的房价和购房资格已经成为刚需一族在北京购房的巨大阻碍，没“房票”时在等房票，有“房票”时买不起。但房子终究是要买，于是很多受限于经济和资格的刚需人群将目光投向了环京地带的房产，环京地带的房产就这样火了起来。

环京带的房产在经历过火爆之后终于在2017年5月“冷”了下来。2017年5月，河北省出台楼市限购政策，外地人购买环京和环雄的房子需要提供三年社保或个税证明。随后，保定主城区、廊坊市区、三河、大厂、香河、固安、永清等地陆续出台了相关限购细则。以涿州为例，对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

河北的限购政策使环京带的房地产开发商遭受到了现金流的压力，部分开发商为了缓解资金压力开始对不符合资质的购房者采用“分期首付”的方式加速回款。所谓的分期首付是指，没有资质的购房者在规定的时间内通过分期付款的方式将房款支付给开发商，待符合资质后办理网签的行为。大部分打着“首付分期”、“全款分期”等广告标语的楼盘都是采用的这种方法来促进房子的销售。

以涿州市的某一楼盘为例，认购并直接签约的购房者可以首付5%选房，剩剩余的房款在三年内付清，每三个月还款一次，每次还款不低于总房款的8%。以一套均价为1万元，建筑面积为100平米的房源为例，假如购房者选择5%首付，需要先缴纳5万元，如果2018年3月份与开发商签订合同，那么剩余的95万元要分12次付清，每三个月需要支付8万元房款。在支付完5%的首付后，购房者开始缴纳当地的社保，缴纳当地社保的成本一年约7000-8000元，连续缴满三年获得购房资质后办理网签，至此交易完毕。

这些号称“全款分期”的楼盘看似首付低，但本质上是全款购房，并且暗藏着一些风险。购买这类“全款分期”的商品房，由于购房者没有购房资质，需要待三年后才能签订正式的买卖合同进行网签，三年当中会蕴藏着很多不确定性因素。

不确定因素中首当其冲的是市场风险，假如三年当中房价暴涨，那么开发商很有可能违约，将房子卖给出价更高的人，而购房者由于没有正式的购房合同可能陷入维权无门的境地。其次是政策风险，如果限购加码对购房人的社保要求从3年变为5年，那么购房者将无法在三年后进行网签，并且还要再多承担两年的社保成本和不确定的市场风险。

“首付分期”看似购房者得了便宜，但其实最大的受益者是开发商，一来其缓解了资金压力，二来将政策风险转嫁给了购房者，三来开发商掌握了市场主动权，想毁约随时毁。

所以，各位购房者在买房时还是要擦亮眼睛，综合考虑各方面的因素，再决定出手或不出手，而不是单纯的被所谓的低首付所迷惑。