首页 手机网 财经号下载
入驻财经号 登录 客服 | 广告合作
财经号 让投资更轻松
主播正在直播中,速来!
首页> 财经> 正文

眼看它加杠杆,眼看它……

财经号APP
投资者网投资者网 2019-06-01 13:00:55 670
分享到:

来源 | 国民经略(guominjinglve)

撰文 | 凯风

有些东西连监管部门都问不出来。

“1000亿,泰禾才刚刚开场!明年要翻番至2000亿”,2017年底,当泰禾老总黄其森谈起这个小目标时,何其踌躇满志。

当年的这句话,曾将泰禾的股价向上拉高了两倍左右。

一年多过去,5月8日,深交所向泰禾地产连发19问,要求说明115亿现金如何应对574亿短债,2000亿元的销售目标是否达成?

深交所要求15日之前给出答复。拖延了整整两周之后,泰禾终于给了回应:

泰禾无集中偿债风险。2000亿只是董事长黄其森个人愿景,不构成本公司的预测和承诺。

这话听起来云淡风轻,所有话都滴水不漏,却始终没有回答深交所19问里最核心的问题——

你们到底卖了多少房子?

01

断臂求生

说出“活下去”这句话的是万科,但真正感受到“活下去”压力的却是泰禾。

最近一年多来,降价、裁员、卖地、抛售,中国房地产商最害怕的几件事,泰禾都尝试了一遍。

5月17日,就在深交所发出灵魂19问不到10天,泰禾连发3条公告,拟转让广州增城、佛山顺德、江苏东恒部分项目权益及股东借款,交易总对价39.71亿元。

这其中,名气最大的当属位于广州增城的泰禾院子。这一项目是泰禾2017年花了42.52亿元收购的,为旗下规模最大的开发项目之一,被誉为“一局定江山”之作。不过,由于抵押和预售证问题,该项目直到现在还没开盘。

这不是泰禾第一次抛售。

今年3月以来,泰禾集团已经将杭州泰禾蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州泰禾项目、泰禾杭州临安同人项目等项目的部分股权转让给世茂房地产,累计回笼资金约37.44亿元。

当年费劲心力拿到的龙头项目,今天以如此之低的价格转让给了竞争对手,可见泰禾对于现金的渴望。

这一切早有征兆。

2018年下半年,泰禾在全国的多个项目率先降价回笼资金,合肥院子因为大降4000元,一度引发老业主围攻售楼处维权,成为去年楼市降价潮的一个注脚。

同样是去年,市场传闻泰禾正在进行大规模裁员,随后泰禾表示,只是进行人员优化,并非大规模裁员。

裁员风波尚未消退,高管离辞潮在来。今年以来,包括副总经理、财务总监在内的多名高管接二连三地辞职。

屋漏偏风连阴雨,这种局面,黄其森一开始肯定没想到。

02

高负债

一切的根源,都在于两个字:债务。

2018年末,泰禾负债2112亿元,其中短期借款及一年内到期的非流动负债为574.28亿元,而期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。

从资产负债率来看,泰禾的资产负债率(总负债/总资产)为86.88%,超过行业78.90%的平均水平。

不过,由于房企预售制度的存在,业主购房的预收账款被暂时列入负债,等到交付后才转化为财务报表的收入,这就导致资产负债率存在一定偏差,相比而言净负债率更为合理。

单看净负债率((有息负债-货币资金)/净资产),泰禾这一数字高达342.14%,排在所有上市房企最前列。

与之对比,过去向来饱受高负债争议的恒大,已将净负债率降低到180%,至于行业龙头万科的净负债率只有24.96%,在上市房企中处于垫底位置。

负债率高企,现金不足以偿还流动负债,2000亿的销售额成谜,这正是深交所发出灵魂之问的由来。

在楼市上涨周期,这样的负债率并不值得担忧,只要销售飙升,所有的债务都会成为企业扩张的催化剂。

不幸的是,黄其森遇到了中国楼市的历史性高点之一,而楼市调控之严也远远超过了过往。

“如果2018年楼市调控不那么猛就好了”,今时今日,黄其森一定会这样想。或许,还会加上一句,“如果2019年楼市松绑是真的就好了”。

可惜,世上没有那么多如果。

03

深交所都问不出的秘密

2018年,泰禾究竟卖了多少房子,这仍旧是个秘密。

在回复深交所的函件中,泰禾辩解称:2000亿的销售目标,只是愿景而非预测和承诺,而且之前已经进行了风险警示。

不过,深交所要的不是辩解,而是确确实实的数字。对此,泰禾也有自己的说法:这属于自愿性信息,证券法规并未做强制要求。

看来,这是个秘密,这个秘密连深交所都问不出来。

不过,第三方数据已经透露玄机。按照克而瑞的统计,2018年泰禾的销售额仅为1303亿,排在全国第20位。这一数字,离2000亿元的销售目标,足足差了半个富力地产。

销售额为什么重要?因为这不仅关乎着股价的支撑性,更关乎着现金流回款和整个企业运营的安全。

时至今日,黄其森肯定后悔了。

但他后悔的,恐怕不是当初放出了如此之大豪言,而是自己为何撞上了楼市转向的枪口。

04

眼看它加杠杆,眼看它……

中国房地产是典型的资金密集型和债务驱动型产业。谁敢于加杠杆,谁敢于大负债,谁就能一跃而起。

恒大和碧桂园正是其中的佼佼者。

2014年和2015年的两次加杠杆,让恒大和碧桂园先后超越万科,坐上中国第一房企的宝座,顺势进入世界500强榜单,将当年同为“华南五虎”的富力等小兄弟,远远抛在了后面。

泰禾同样是加杠杆模式的推崇者。

不过,恒大碧桂园加杠杆是在2016年之前,随后就迎来中国房地产的大反弹,现金流源源不断。而泰禾狂加杠杆则是在2016年和2017年,这两年,泰禾新增土储面积分别达到204万平米和792.8万平米,可谓狂飙式增长。

那两年的泰禾,堪称“地王收割机”。不巧的是,2017年正是中国各大城市土地市场的历史性高点,也是中国房价的阶段性高点之一。

2018年,全国银根紧锁,楼市调控遍及一二三四线城市;2019年虽然有所松绑,但楼市调控随即卷土重来,楼市“小阳春”尚未兴起旋即消失,并未重复2016年的疯狂。(参阅《这一次,楼市调控真的卷土重来了》)

谁都想复制恒大和碧桂园的成功,但不是每一次加杠杆都能全身而退。就连恒大自己,在2008年险些遭遇灭顶之灾。

对于深陷漩涡之中的泰禾来说,只需要一场楼市大涨,就能迅速将风险消弭于无形。

可惜,市场不随人的意志而转移。(参阅《三盆冷水,楼市……》)

要知道,在一个政策驱动的市场,楼市调控的风吹草动,足以将一个企业推向悬崖边缘。

海南是另一个典型。2018年4月开启全域限购后,海南楼市销售随即腰斩,一众豪赌楼市松绑的开发商被深套其中。(参阅《豪赌楼市松绑,这些开发商被套了》)

跟政策对赌,有几个能胜出的?在错误的时间加错了杠杆,那就只能忍受断臂求生的代价……

展开全文
下载APP,与投资高手语音互动>>

财经号声明: 本文由入驻中金在线财经号平台的作者撰写,观点仅代表作者本人,不代表中金在线立场。仅供读者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。同时提醒网友提高风险意识,请勿私下汇款给自媒体作者,避免造成金钱损失,风险自负。如有文章和图片作品版权及其他问题,请联系本站。客服咨询电话:059163307968、059163307969。

0条评论 网友评论文明上网,理性发言

中金登录 微博登录 QQ登录

    查看更多评论

    举报此人

    X
    确认
    取消

    热门视频换一批

    温馨提示

    由于您的浏览器非微信客户端浏览器,无法继续支付,如需支付,请于微信中打开链接付款。(点击复制--打开微信--选择”自己“或”文件传输助手“--粘贴链接--打开后付款)

    或关注微信公众号<中金在线>底部菜单”名博看市“,搜索您要的作者名称或文章名称。给您带来的不便尽请谅解!感谢您的支持!

    复制链接

    鲜花打赏 X

    可用金币:0

    总支付金额:0

    您还需要支付0
    我已阅读《增值服务协议》
    确认打赏

    1鲜花=0.1元人民币=1金币    打赏无悔,概不退款

    举报文章问题 X
    参考地址

    其他问题,我要吐槽

    确定
    X
    确认支付

    已阅读并同意《购买须知》

    温馨提示

    前往财经号APP听深入解析

    取消 确认