保利物业为何火爆？地产未来分拆、打新的机会技巧大合集！

自花样年2014年分拆彩生活上市开启地产分拆物业元年后，2018-19年地产股分拆物业上市成风潮，2019年的物业板块大幅上涨更贯穿港股一整年，与低迷的恒生指数形成一道亮丽的风景。

扎堆上市的物业股现时已经走出过往普涨的行情，个股现已开始逐渐出现分化，但行业总体平均超20倍的估值依然远高于不到10倍的地产板块，

基本升幅很高的物业股都存在几大特征，母公司实力强劲业绩爆表、轻资产低负债、现金流健康三大特点。

临近2019年收官之际，仍有地产商分拆旗下物业上市，如12月以超30倍上市的保利物业(6049.HK)或申购者超额认购200倍之余也获高瓴、GIC著名基金入股成基石投资者，可见物业股的热度仍在蔓延！

暗盘时就已涨了12%。

资本对物业股的偏爱，以及地产公司借势资本分拆物业上市，加速物业服务做大做强，可谓各取所需。

接下来将简析高价下的保利物业为何仍被追捧，以及还有哪些地产公司还没有分拆物业，如何打新获利。

一、保利物业为何受热捧

保利物业主要业务分别为物业管理、非业主增值服务、社区增值服务，其中物业管理是主要收入来源，占2019年上半年营收比的64.6%，这与传统的物业股商业模式及侧重点基本一致。

不过相比传统物管，保利物业的社区增值服务发力明显，也是带动营收增长因素之一，截至2019年上半年，实现营收4.59亿元，同比增长35.3%，占比35.4%，首次高于非业主增值服务。

若从短期来看，传统物管收入是所有物业股收入的主要来源，传统物管的营收规模取决于母公司的建筑面积输送以及收并第三方；

第三方项目除了收并购的方式外，品牌输出也是其中一种方式，但目前而言房企通过品牌输出的方式极少，多数都是通过收并购项目达到拓展在管面积目的，因此这方面存在一定的不确定性。

相比第三方项目，确定性最高的是母公司源源不断的利润输送，而这方面又却决于母公司的土地储备及销售规模，若这两方面双高，即大概率可确定未来及现在业绩成长性。

过去2016-18年公司总营业收入及物管业务收入的年复合增长率分别为28.54%、23.74%，可见保利物业的营收增速基本是靠物业管理业务带动成长。

截至2019年6月，基本以包干制为主的保利物业在管项目达到846个，远高于2016年的386个，在管面积从2016年的8181.8万平法米上升至2.6亿平方米，在管面积快速增长的背后源于来自母公司住宅在管面积以及第三方的非住宅在管面积增加。

先来看看母公司的住宅在管面积，从2016年的7176.8万平方米上升至1.05亿平方米。

来自母公司的在管面积逐年增加，虽然在管面积占比在2019年6月已下滑至43.07%，但12.78亿元的住宅收入占总营收45.32%，表明母公司依然是保利物业收入增长最可靠的富爸爸。

保利物业自2014年起在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续在前五名，在具有央企背景的中国物业服务百强企业中排名第一，而这排名的标准主要包括物业管理规模、经营表现、服务质量、增长潜力等，这些排名的背后也正是有了这么强有力的老爸在悉心呵护成长，保利物业的综合能力得以迅速提高。

保利物业在母公司的住宅收费上颇有定价权，住宅管理费用从2016年的每月2.14元/平方米提升至19年上半年的每月2.27元/平方米。

未来中短期超高的成长确定性彰显母公司对保利物业利润输送的重要性。

母公司新增开发约100个物业管理项目的合同管理面积合计0.29亿平方米，于2022年相继交付。

结合母公司近年来的土地储备区域及销售地区主要集中在经济发达的一二线城市，而这类城市的居民对价格敏感性低，这对保利物业未来的物管费用上调极具有利，因此公司未来的住宅管理费单价仍存在继续增加的可能性，即使退一步来看管理费单价不增长，也不至于会下调单价。

母公司2016-19年11月的面积销售分别为0.16亿平方米、0.22亿平方米，0.28亿平方米，0.28亿平方米，现总计约0.94亿平方米按照在建期2-3年来看，这些庞大的已售项目基本将并入保利物业2019年-2021年的业绩。

第三方外拓管理面积的增加主要面向非住宅，非住宅在管面积至2019年6月已达到1.34亿平方米，主要受益于公司于2018年收购湖南保利天创、保利晖创，发力公共服务。

虽然在管的非住宅面积规模迅速膨胀，但第三方外拓的非住宅物业管理费的定价与母公司相比差距近一倍有多，因此虽然「量」多，但贡献的营收远不及母公司。

但总体来看，截至2018年公司总的储备项目约357个，合约管理面积高达1.71(母公司+外拓)亿平方米，同比增长184.6%，超高的储备项目面积表明公司存有庞大的余粮，可以安稳的确保未来一两年的成长性。

二、还有哪些地产公司没有分拆物业

地产分拆物业经历了两年的资本爆发期后，从中指院发布的2019年中国物业服务百强企业名单的TOP20以房企来看，还没分拆上市的且实力雄厚的地产公司基本屈指可数。

(1) 万科物业

排名第一的万科物业无疑是最亮眼的物业股，背靠万科集团，并已在2018年进军商业物业市场，截至2018年管理的合同项目数量合计2884个，其中住宅及商企项目分别为2209个、635个，合约面积超过5.3亿平方米，于2018年营收规模已达到98亿元，同比增长33%。

现规模的万科物业已远远超过同行业，而万科管理层对万科物业上市这件事对外基本统一口径目前暂无计划、刻意远离资本等客套话，虽说万科物业上市在财务、合规上基本没多大问题，剩下的唯有利益分配和估值问题。

说到利益分配上，当年若不是宝能系狙击万科，万科过往调节利润、少数权益占比高的问题估计会现在更加严重，不可否认的是万科上市的确为股东创造了许多财富，但这些股东在少数权益比上显露无疑。

从开始至今一直被当作「野蛮人」的宝能系并不被万科管理层所接受，因此如今已经有条不紊退出万科集团，尤其在12月份已经加快减持的力度，至少是不是要全力拿下南宁百货就不由而知了，持续了一整年的减持至今仍持股约5.38%。

上市，必然会理清股东结构，而万科股东结构分散，纠缠不清的利益分配是阻碍上市的其中因素之一，伴随宝能系得退出，这一方面大概率在2019年中旬左右解决完。

至于过去媒体曾报道万科的万科董事会主席郁亮在2018年年底的媒体交流会上表示：「一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大，物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题」。

如今的万科物业以「住宅商企」并驾齐驱并加快对增值业务的渗透，而目前不上市的原因也是希望资本市场不要把万科物业以单一的物业股去看待、去估值，而是希望以「新物种」的角度去看待，而这恰恰是百亿入千亿的门槛，此外万科现金流极其稳定，对物业而言对资金的需求量并不如其它房企般渴望。

结合万科过去各种员工持股计划的传统，万科物业虽好，但肉不多，当肉基本已被分完时候，你就会发现它宣布上市。

再来看看其他‘小弟’，排名第六的恒大金碧物业短期应该是无望上市，许老板的重心在回A和造车上，何时解决完才会有望盼盼物业上市造福中小股东；排名第8、9的金地、龙湖集团则表示暂无分拆物业上市的计划；第10的金科短期也基本没有盼头，何时处理完与融创的关系后可再留意。

(2) 华润置地及世茂房地产

而最有希望且已在准备分拆上市的公司分别是排名11、17的华润及世茂。

华润置地从2018年的暂无计划到2019年中期业绩会表示将计划分拆住宅业务上市，商业板块则留在集团内。

截至2019年上半年，华润置地的物业管理服务营收超24亿元，同比增长30%以上。

在管面积从2016年的5000万平方米上升至1.1亿平方米，上半年新增面积在管面积1000万平方米，其中350万平方米来自母公司华润置地，670万平方米来自第三方，并预计至2020年底的在管面积+储备面积超过2亿平方米。

此外公司也开始品牌输出，其代建代运营的增值业务截在19年上半年已手持100+深圳代建项目，而这类项目以公共服务为主，如公园、海堤、市政道路、医院、文体中心等。

因此第三方在管面积的增加多数与非住宅业务有关，这一点与保利物业相似。

此外华润置地的土地储备分别结构与保利地产也十分相似，基本集中在一二线城市，而华润置地的住宅更是以高端为主，因此物业管理费上调价格比保利置业更加容易。

但唯一略显不足的是核心商业板块并不计划分拆上市，而华润置地的住宅管理板块在重心、规模上远不如商业板块，因此从质地来看，若单推住宅服务业务上市，其略劣于保利物业。

不过也有注意近日华润置地的董事会主席唐勇被调往华润电力，人事调动后的华润置地是否还会按照原计划上市仍需留意公司公告等动态。

除了关注华润置地分拆进度外，2020年-2021年也可留意世茂房地产分拆上市的动态。

在2019年中报的业绩发布会上，世茂房地产副主席兼总裁许世坛表示，「2021年希望可以分拆酒店和物业，单独上市，这样会更加体现我们企业的价值，但上市时间主要考虑到估值问题，具体方案仍在探讨阶段，不排除在港上市」。

世茂房地产住宅实力雄厚，2019年三季度重返房企top10，此外公司2019年逆势加杠杆并购，截至2019年上半年新增土地储备面积为1412万平方米，其中收并购项目占70%。

2019年上半年物业管理收入为16.1亿元，同比增长207.4%，大幅增长的背后是公司物业管理规模的扩大及代建代销管理费(非住宅)收入所致。

截至2019年7月，世茂物业签约管理面积达1亿平方米，在管项目160余个，而母公司2016-19年前11月共销售面积分别为435.91万平方米、750.48万平方、1068.7万平方米、1277.8万平方米，销售面积快速增加的同时公司加大土地储备的力度，这一措施基本可以确定世茂物业中短期的业绩基本无忧。

唯一不足之处的是酒店经营业务，虽说计划单独分拆上市，但市场给酒店与物业的估值可以说是两个极端。

2019年上半年公司自持已开业酒店共22间，酒店经营收入为9.96亿元，同比增长13.2%，看似还不错的增长，但自持的酒店业务EBITDA仅为2.9亿元，同比增长7.8%，增速慢。

酒店作为重资产业务，不仅需要沉淀资金，而且回报率低，还有营收好坏对社会经济具有一定的依赖性，这一点可以看看富力接手万达酒店后的经营状况就明白了。

因此单独分拆上市的想法是美好的，但若合并上市，明显会拉低对物业业务板块的估值。

所以华润置地与世茂房地产需有分拆物业上市计划，但物业业务各有不足之处，不过这方面见人见智。

三、物业如何稳妥打新

物业股基本都是从地产公司分拆上市,有的地产上市公司分别在A股、H股，因此分别取A股上市公司蓝光与H股上市时代中国作为案例，如何物业如何稳妥打新获利。

如果A股的地产上市公司分拆物业到港股上市，除了直接申购外，投资者可以提前埋伏获利，如a股蓝光发展10月8日收盘价为6.28元，当天涨幅4%+，至10月18日蓝光嘉宝上市日时其开盘股已升至7.12元。

当时上市发行价的蓝光嘉宝市值约40亿元，占蓝光发展市值约20%，因此存在一定的价值释放空间。

但若投资者当时打新并持有至今的涨幅约5%+，除了波动风险之外，涨幅不急持有母公司的高，不过并不是打新不好，这也要结合公司质地如何，是否受投资者热捧等因素。

许多在港上市的内房大多数均已分拆上市，分拆方式多于A股不同，其中时代中国分拆时代邻里的操作尤为经典，又是送股，又是优先认购，基本肥了中小股东。

首先是每2.6股时代中国获赠1股时代邻里，接着每24股可有优先认购一股，从公告送股至12月18日，若提前潜伏时代中国，时代中国股价升幅+获赠时代邻里股数(5.15元/股)合计收益约20%-30%。

这可是妥妥的收益了，若打新时代邻里，仅10倍的超额认购或许出现破发。

四、结语

手握优质资产的房地产板块一直以来被打压，物业业务虽与地产业务相辅相成，但整个商业模式、逻辑均不同，因此也才有这样另类的捡烟蒂手段。

资本追捧下的物业股，已然引起地产公司的关注，未来分拆上市仍会出现，不过现在物业板块分化已经显现，届时是否还有如今的热度不由而知，要知道一旦整个商业逻辑被打破，资本是无常的。