贝壳非房业务崛起，后房地产市场贝壳的逻辑在哪里？

  11月10日，科技驱动的一站式新居住服务平台贝壳控股有限公司（下称“贝壳”）发布了2025年第三季报。报告显示，今年第三季度（Q3），贝壳的总交易额（GTV）为7367亿元（人民币，下同）、净收入为231亿元、净利润为7.47亿元、经调整净利润为12.86亿元。与此同时，贝壳的业务结构更加优化，“非房产交易业务”的净收入占比提升至45%。其中，家装家居的净收入为43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点；房屋租赁收入为57亿元，同比增长45.3%。家装家居业务和房屋租赁业务均实现业务城市层面扣除总部费用前的盈利。

  首先，贝壳通过“一体三翼”战略实现业务结构优化，构建抗周期能力。在传统房产交易GTV增长趋缓的现实下，贝壳主动将家装家居、房屋租赁等非房业务提升至净收入占比45%。其中，家装家居利润率提升至32%，租赁业务在城市层面实现盈利，贡献利润率同比翻倍。这不仅缓解了对新房与二手房交易的高度依赖，更形成了以居住场景为核心的闭环服务链。贝壳正在从单一中介平台向“居住服务综合运营商”跃迁，通过横向扩展服务边界，降低行业周期波动对企业整体经营的冲击，增强系统韧性。

  其次，AI深度运营成为贝壳提效降本的核心生产力，驱动服务模式升级。贝壳将AI从辅助工具转变为业务流程的底层架构，如租赁业务全流程智能化使收房人效提升13%、审核时长下降96%，年节省成本超亿元；房产交易领域AI助手“好客”虽仅覆盖个位数商机，却贡献超50%成交量。这种“AI+运营”双轮驱动模式，本质上是通过技术重构服务生产函数，在边际成本递减的同时提升客户转化效率。贝壳正利用数据与算法构建“数字规模经济”，在不显著增加人力投入的前提下扩大服务半径，实现服务质量与商业效率的帕累托改进。

  第三，贝壳以高力度注销式回购彰显长期信心，并反哺资本市场信任。截至三季度末，贝壳累计回购23亿美元，回购股数占原总股本11.5%，且全部采用注销方式直接增厚每股收益。在广义现金余额高达700亿元的支撑下，此举不仅强化股东回报，更向市场传递其现金流健康、商业模式可持续的积极信号。值得注意的是，包括贝莱德、淡马锡在内的国际机构持续增持，反映出专业资本对其转型逻辑的认可。此外，得益于贝壳持续完善商业道德与反贪污细则政策，以及全面的商业道德标准培训计划，在MSCI的最新评估中，贝壳ESG评级由A级调升至AA级。从2023年到2025年，贝壳实现连续三次ESG评级提升。在资本市场日益重视ESG与长期价值的当下，贝壳通过稳健财务策略与透明治理，巩固了其作为“高质量居住服务商”的估值基础。

  从“卖房子”到“管房子、装房子”，贝壳的逻辑本质是抓住用户核心的居住需求，这才是其穿越周期的关键所在。