反悔｜已经卖掉十多年的房子，卖家为何突然主张收回？

今天的当事人林义珠一家，十多年前买下了一栋农村自建房，也办下了房产证，本来一家人住的相当舒心，可没想到，就是当初的这个决定，给他们一家，带来了无尽的烦恼。

院子里不停争论的双方，是一墙之隔的林家人和吴家人。

两家人做了十多年的邻居，一直以来，都相处和睦。可今年年初，吴家人的一个举动，让林家人突然之间一愁莫展。当事人林义珠说，他们和吴家一家，不仅是邻居，她家的这栋宅子，就是从吴家人手中买下来的。

当事人 林义珠：

这里有人要卖房，到我们家问我们要不要买房。我们说这个房是私人盖的，能不能做房契。他说可以办的。我们讲，能不能办去营业厅就知道了，身份证拿过去，营业厅就办下来了。

2003年，林义珠下岗之后，一家人无房居住，就拿出所有积蓄，买下了吴家人位于福州市仓山区先农村的这栋民宅，一共四层楼，面积将近二百五十平方米。林义珠说，当时买房共花费二十九万元，和吴家人签订有购房协议书，也顺利办下了房产证。

一直以来，他们一家都住在这里。

可让林家一家没有想到的是，十五年来的安稳生活，如今却戛然而止。

林义珠的儿子 林泽薪：

今年年初的时候，法院突然打了个电话给我，问我是不是林义珠的孩子，然后就叫我过去签字，我想法院通知，我就过去，看完之后才发现是对方告我们，要我们这个房产。

已经卖掉十多年的房子，吴家人为什么突然要主张收回呢？

当事人 林义珠：

他听别人说，城市户口不能买农村的（土地），告上去了，他要把房子要回去。

林义珠认为，两家人既然白纸黑字签下了房屋买卖协议书，即使是当时政策不允许城镇户口购买农村房产，但房子也已经过户到了林家人名下，如今吴家人想要反悔收回房子，没有道理。

记者在这份双方签署的房屋买卖协议书上看到，甲方和乙方，都标注了农民和市民的身份。

收到法院传票时，当事人林义珠还在国外打工，因为拿着合法的房产证，对于吴家人的上诉，林家人并没有多想。那么，对于这个问题，法院方面是怎么判决的呢？

2018年67月，福州市仓山区人民法院一审判决吴家胜诉，这让林家人一下子着急了。

败诉之后，林家一家找到吴家人协商，可对方给出的赔偿条件，却让林家人难以接受。

如今，二审判决还没有结果，那么，林家人有多大的希望，能够保住这栋一家四代赖以居住的房子呢？今天《律师在现场》来帮忙的，是黄凯律师。

了解情况之后，公益律师黄凯认为，如果二审维持原判，吴家人可以根据生效的判决书，到房地产中心进行房屋所有权变更登记。不过，根据双方签订的合同，甲方，也就是吴家人存在一定过失。

公益律师：

这个甲方是吴建寿，根据第四条的约定，甲方应保证上述房屋，房地产符合国家有关的法律法规规定，并保证权属清晰，那他是明知这个，我是个人认为说他是知道这个是集体土地，明知而这样做，这一块我是认为他是构成一个过错。

针对这一情况，公益律师建议林家人可以另外提起诉讼，要求吴家人赔偿十多年来的损失。对于这件事，吴家人又是怎么看的呢？他们又是否愿意给林家人更多的赔偿呢？随后，当事人林义珠带着公益律师和记者，来到隔壁的吴家，见到了当初签订合同的原房主吴建寿。

吴建寿多次表示，他之前并没有想要起诉林家，讨回房子的打算，不过，随着村里面拆迁消息的传播，许多跟吴家人一样，卖了房子给城镇户口的人，经过诉讼，只需要赔偿相对少量的现金。最后取消购房协议，重新拿回房子的案例有不少。于是，他也萌生了这样的想法。

而针对给予林家人赔偿的问题， 吴建寿却始终表示，需要等到二审判决之后，再进行协商，至于具体的协商金额，目前他并不愿意透露。

公益律师：

其实合同法还是讲求诚信的，那现在由于这个合同，限制城镇居民购买农村房屋，视为合同无效，合同无效的后果就面临返还财产，一个面临返还房屋，第二个就面临返回购房款，还有相应损失，包括房屋，我认为住了这么多年，现在房屋的价值多少钱，以这个为准，结合双方过错进行认定，这个是一个比较好的办法。

律师解读

1

在您看来，有购房协议书，并且还办下了房产证，这样的购房程序有问题吗？林家人是否是房屋产权持有人呢？

从一般的商品房买卖、或者城市房屋买卖的角度看，程序没有问题。我国物权法第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记生效。由于行政行为具有公定力，其一经作出，在未被撤销之前始终都是有效的，因此从这个角度看，在林家人所持的这本房屋产权证被撤销之前，林家人还是房屋产权的持有人。

2

这样的案例，林家人如果去告行政部门，也就是房管局，是否能够胜诉？胜诉的话，会有什么样的补偿？

本案中林家人、吴家人、房管部门都有过错，但是买卖合同无效是最根本的过错，基于这一无效而产生损失的主要责任，应当在林、吴两家之间进行分配。而房管部门如果严格把握政策法规，完全可以在一开始就制止交易，这样双方的损失就不会如此严重，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条的精神，房管部门应当就其未尽合理审慎职责而导致的损失后果承担相应责任。这个赔偿的范围，就需要由人民法院进行界定。

3

房管部门办理产权证时对于政策没有把控好，造成了今天那么多的毁约，是否需要呼吁出台相应的政策，对这样的问题进行遏制？

事实上，房管部门的这种失误，应该是某一个阶段集中发生的政策把握不当，在近年来，随着行政机关能力、水平的提升，这种失误已经很少见了。一户一宅、宅基地只能在本集体经济组织成员间流转这样的政策，应该在相当长一段时期内都会保持稳定，哪怕是根据中共中央、国务院在今年年初发布的《关于实施乡村振兴战略的意见》中，也仅仅是提出可以“探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放宽、盘活宅基地的资源活力，但仍然强调不允许违法违规买卖宅基地。我个人认为，在可以预见的一段时期内，宅基地与农村集体经济组织成员身份挂钩的这个基本框架不会发生重大改变，城镇居民在改革试点中可能将获得农村宅基地的长期租赁、使用、经营权，但是仍然无法进行买卖。所以要从根本上遏制这种问题的产生，还是需要大家深刻理解法律，千万要杜绝贪便宜、侥幸的心理，避免给自己造成重大损失。