明年开始，房东请对你的房客好一点

◎作者 | 江大桥

◎来源 | 叁里河（Sanlihe1） 已获授权

房租下降可能是比房价下降更可怕的事情。

“似乎整个主城区，除了滨江，租金都在稀里哗啦地下跌。”有网友在杭州论坛里留言，杭州几乎整个城东，以及城北、三墩、转塘一带，房租都在跌，甚至连上城区和下城区都出现了下跌。朝晖几个老小区，单套两居室普遍跌个300、500块，城东再远一点跌得离谱；三墩一带，8月份的套均月租金大概在5000多，到9月份降到了4500左右；下城区的环北直接全线打了个88折。

这位网友强调，“关键还租不动”。

破天荒听说房租开始降了，从前每年几百几百往上涨，现在几百几百开始往下减。我爱我家的《杭州房地产市场第三季度报告》中，杭州住房租赁市场成交量环比下调了12.4%，租金价格环比下降了1.4%。

再看看号称“京沪永远涨”的北京和上海。国泰君安证券研究数据，10月北京房租环比上月下跌0.03%，上海下跌0.43%。北京已有两个区域出现租金环比下跌现象，顺义区-3.00%和朝阳区-1.06%。虽然剩下区域租金继续保持上涨，但是环比上涨的幅度已大幅放缓。毕竟7月的时候，北京房租同比涨幅达到21.89%，环比涨幅2.63%，并以92.33元/平方米的租金甩开其他一线城市。

而从今年8月开始，租赁市场就没那么景气了。不仅有甲醛致癌之类的负面，租房平台的暴雷和资金链断裂也让整个租房市场顿时阴云密布。

“租金在未来两三个月以及明年将全面步入长时间下行周期。目前，市场已经反映出了租金下行的信号。”贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领此前表示，8月份，北京租赁房源每平方米月租金为88.6元，环比下跌3.2%，创2017年以来单月最大跌幅，结束了此前持续上涨态势。

10月21日，北京市房地产中介行业协会数据显示，环比9月，北京住房租赁市场量、价继续回落，成交量环比下降约8%；租金方面，自如整租的租金环比下降5.5%，相寓租金环比下降4.3%，蛋壳租金环比下降0.1%。

链家、安居客的租房数据显示：国贸附近的单身贵族指标盘，就从9字头跌到了8字头，盛世嘉园一室户型环比下降13%，部分公寓还打出了“年底清库存，首月免租金”，这样的标语。

量价齐跌。

当然，这里也有季节性变化的影响。我爱我家的报告中提到，租赁市场每年都存在“前高后低”的结构性行情走势。

但租房这事儿，和买房还是有点不一样。

买房第一套自主，第二套改善，第三套投资。但你很少听到谁租房租三套的，赚差价的二房东是个例外。租房一般直接和个体的收入情况挂钩，实在预算不够，大不了租的远点差点，再不行就是换个城市。据中国青年报社社会调查中心联合问卷网，55.5%的人每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。

租房市场比买房市场，更像楼市的温度计，目前这个温度计的指数已经降下去了，而且，有可能还会持续的降。

根据中金《数说中国存量住房》报告，2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管狭义空置率低于美国、日本等成熟市场，但如果考虑到人口和住房面积等基数问题，空置房屋的数量还是巨大的。

以北京和上海为例，2017年末，两地空置套数分别达到了50.1万套和41.4万套，装修中的套数分别为11.1万套和11.5万套，虽然比率比全国低出不少，可是体量巨大。

同时，北京似乎下了决心要解决“房子是用来住”的问题。比如集体土地补充租赁市场供给作为补充。《北京城市总体规划(2016年-2035年)》新版中提到，2017年到2021年将供应住宅用地6000公顷(平均每年供应1200公顷)，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设，其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%，产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%。也就是租赁类约45万套，保障性住房约31.5万套。

截止今年10月底，北京全市启动公租房分配2.1万套，完成全年分配公租房1.5万套实施任务的140%。

再看租赁市场。今年3月，北京《建设项目规划使用性质正面和负面清单》中提到：鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。

据北京土地数据，2016年和2017年，北京新增商办500万平米以上，如果按照30平一间的平均面积计算，光2016-2017年的这些面积，就能提供16.7万套公寓。

8月20日，北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺在2个月内投放12万套不涨租金房源，到10月20日十家租赁服务企业累计投放房源13.31万套，完成公开承诺总量的1.1倍。

仲量联行《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》报告显示，预计至2022年底，北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套，相对于截至2018年上半年六城已的开业长租公寓总存量约为13.5万套而言，在未来4年国内长租公寓存量将实现5.6倍增长。

供应的进一步增多，必然导致供需关系的变化，从供小于求到逐渐走向平衡，甚至供大于求，市场自然会发生变化。

另外一个不好的消息，北上广这样一线城市的人口流出。去年北京常住人口规模为2170.7万人，比2016年减少2.2万人，是自1997年以来首次实现负增长，如果扣除自然增长因素(出生人口数减去死亡人口数)，净流出人口数量10.4万。此外，2016至2017两年间城六区常住人口规模累计下降74万人，年均下降3%左右。

越来越少的人，就会是越来越少的租客，房租自然更涨不上去。

不过，对租赁市场影响最直观的因素还是经济下行，进入10月，互联网公司“过冬”的消息，虽然被各种辟谣和否认，但租房市场已经有所表现。

安居客数据显示，距离阿里西溪园区3公里左右的西溪华东园，除4室租金上涨6.53%外，其他户型的租金都有少量跌幅，尤其一室的降幅最为明显，环比下降了近40%。

总之，降点租金，找个靠谱的租客，让他们安安静静住上两年，可能是明年大部分房东，都需要做出的选择。齐心协力，才能“共克时艰”。