盛世创富：新政试点REITS，租赁行业枯木逢春

提要：盛世创富认为，新政的发布符合国家房住不炒的主基调，有助于盘活住房租赁存量资产、降低住房租赁企业的杠杆，引导社会资金参与住房租赁建设，促进租赁行业健康发展，构建长效租房机制。

4月25日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

盛世创富认为，新政的发布符合国家房住不炒的主基调，有助于盘活住房租赁存量资产、降低住房租赁企业的杠杆，引导社会资金参与住房租赁建设，促进租赁行业健康发展，构建长效租房机制。

近年来，租售同权、长租公寓政策频出，房住不炒政策被国家高层多次提及，房地产政策明显向租赁倾斜。中央政治局会议也将建立长效住房机制作为2018年的工作重点，而此次实现REITS，更是直接指向租赁行业，可见国家楼市调控的重点有各种限制性政策开始向建议长效机制逐渐转变，各种政策的大力支持将加速租赁行业的发展，相关企业也将受益于政策红利带来的便利。

长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢，尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向，而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

根据《中国流动人口发展报告》，我国的流动人口规模达2.47亿，占总人口大约18%，租赁市场规模达万亿规模，北上广深四个一线城市的租赁交易额超过2900亿。当时租赁交易额占比却很低，仅有6.7%，远远低于美国的60%和日本的80%，未来还有很大市场空间。

盛世创富认为，新政的发布将是租赁市场相关公司受益，一类是已经发布过租赁市场类REITS产品的公司，有望继续获得融资需求;一类是拥有优秀公寓资产的租赁企业，一类是的从事房屋租赁资产证券化咨询服务的公司。建议关注以下个股。

世联行(002285)：公司旗下的红璞公寓以集中式公寓为主要体现，2017年集团产品中心在以往产品标准化1.0的基础上深化，改革，发布了产品标准化2.0，并在广州，武汉，杭州，郑州，西安等城市进行了项目落地，已经布局全国25个城市，拥有房源超过10万间，在管3.5万间。

保利地产(600048)：已发行国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划。

光大嘉宝(600622)：公司为北京地区首单长租公寓CMBS产品——华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持计划的财务顾问。

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