重磅！"F81"，会是劈死高房价的雷吗？

原标题：重磅！"F81"，会是劈死高房价的雷吗？

最近有很多重磅，这个可能是被很多人忽视的真重磅！

很多人都在关注全国各地的楼市调控松绑，其中有过关的，也有夭折的。最近经济工作会议、住建部会议都明确了房地产调控的地方主体责任，当然也要求了房住不炒，这种情况下，对于很多地方来说，更希望低调的松绑政策，如果松绑过关，后续肯定会有更多的城市和更有效的松绑政策出台。

不聊这个，今天关注一个新事物，而这个事物很可能对房价的影响要远远超过我们的想象。

F81属性的土地：也就是北京昨天挂牌了历史上第一次集体土地供应有部分产权的商品房——共有产权房。

集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块使用权出让。

三宗地块的基本属性：

1、京土集使挂（兴）[2018]003号，起始价为人民币158879万元，）本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。

2：京土集使挂（兴）[2018]004号，挂牌出让起始价为人民币162089万元，本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。

3：京土集使挂（兴）[2018]005号，挂牌出让起始价为人民币220862万元本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）

伟哥简单的分析一下：

1：这些地块的属性不变，依然是集体土地，使用权转让，但所有人依然是集体土地。

2：对北京市场供应量将有明显增加：

到今天北京入市的共有产权房年内多达29个项目，提供房源32446套。也就是比2017年5个项目3752套上涨了765%！

北京楼市2018年彻底进入供应井喷时代，共有产权、限竞房，大量供应，使得市场出现了严重的供应增加，库存开始明显上涨。从房源供应看，包括最近入市的朝阳区共有产权房、另外丰台、海淀、大兴等区域也大量上市，整体缓解了刚需市场供需结构。共有产权房售价远低于商品房总价。

3：北京共有产权土地供应明显增加

除了之前的集体土地外，最近几天北京住宅类共有产权土地也明显增加。目前待售住宅土地合计15宗220万平米（不含集体土地）

按照100平米一套房计算，大约供应2万套住宅。其中10宗共有产权，合计大约102万平米。

在共有产权中除了3宗F81外，再次出现了海淀2宗企业土地建设共有产权。

北京利用企业自有用地入市建设自住房之前有先例，利用共有产权在2017年末也有2宗成交。位于怀柔与大兴的地块，是首次出现企业利用自有用地向社会提供共有产权房建设项目的尝试。

本次出现海淀区位置非常好的区域出现了企业利用自有用地向社会提供共有产权房。

从土地供应主体看，企业自有土地利用招标形式出让，有利于扩大共有产权房供应，增加房源。相比过去的国有土地招拍挂，增加企业自有土地上市，有利于盘活闲置土地，快速形成共有产权房的供应。

从区域位置看，这两宗地可以说是北京供应共有产权来，位置最好的共有产权房。

4：F81土地入市，对市场有多大影响：

2015年2月,北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

全国其他城市也有类似尝试，但整体看，数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。

过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。

这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，之前因为未放开住宅类属性，所有影响不大，但如果放开住宅类属性，对市场来说将有非常大的影响，现在看，因为土地所有权属性还未改变，产权依然是集体，但巨大的土地差价依然会对住宅市场带来明显供应。

一旦这个政策全国试点，即使只建设保障房，对市场来说也会带来非常大的影响。