2020房地产回暖之势已定，可重点关注这10个城市

原标题：2020房地产回暖之势已定，可重点关注这10个城市

落户，又有新动向了。

在近日国办印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，落户部分是这样说的：

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

而2019年4月8日，《2019年新型城镇化建设重点任务》在落户部分是这样说的：

继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

经过对比你会发现，最近公布的这份意见，表述更为精简。值得关注的主要有以下几点：

一、城区常住人口300万以下城市政策没有变化，但很着急。

媒体们都聚焦城区常住人口300万以下的全面取消落户限制，实际上这次并没有任何改变，那为什么要再次提及呢？这里就得梳理一下本轮落户的背景了。

来看这一份通知：

已经到了要“督察”的地步了。

实际上这份文件的背景则更早。2016年9月30日，《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》公布，目标是到2020年实现1亿非户籍人口在城市落户，年均落户1300万人以上，到2020年，户籍人口城镇化率提高至45%。

实际上，常住人口300万以下的城市，现在你想去落户就去落户，完全不会有任何限制。但问题是，政策摆在那，主动权却在农民或者说非户籍常住人口手里。他们不申请，你总不能强制的。

300万以下人口的中小城市，还没有落户的常住人口多为附近或者下属县市的农民，他们手中有农村宅基地，有耕地，而这几年这些农村资产都在不断被重视，农民当然很清楚这一点。而落户到这些小城市，能获得的利好实在有限，自然是落户意愿积极不高了。

而这些300万以下人口的城市，能拿出来真正吸引农民的优惠政策也的确不多，除了购房和子女入学能给一点优惠，就业方面能给的支持其实是很少的，也没那么多财力来干这么多事。

所以，除了东部一些明星城市，比如温州、无锡、常州、佛山等城，更多的城市实际上在城镇化上是比较缓慢的。

二、城区常住人口300万-500万的城市，很着急

这些城市主要是一些中西部的省会城市和中东部的一些强三线城市，总共也就10多个城市，比如青岛、长春、太原、厦门、南宁、大连、苏州、宁波、东莞等。

在吸引人口落户方面，他们的竞争力处于腰部偏下的位置。前面有超大特大城市的截流，本身在政策产业就业教育等方面并无太大优势，房价又不便宜，落户成本并不低，吸引人口并不太多。

关于这些城市的落户政策，依旧是“全面放开”，而实际上，这些城市落户门槛也已经不算很高了，到2020年，落户门槛有望进一步降低。这些城市优势不太明显，但劣势更为明显，那就是安居成本比300万以下人口城市更高。房价更贵，比如苏州宁波厦门青岛这些城市，买房难度相当高，租房成本也是很高。全面放开落户限制，并不会产生多大水花。

三、常住人口500万-1000万以上城市“强者恒强”

在中国的城镇化中，“四超多强”的大城市群格局正在快速形成，北上深广是“四超”，剩余城区常住人口500万-1000万的是“多强”，具体来说大概是武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳、西安这些城市。

简单说，就是强二线城市正迎来“大好时光”。

从软硬件两方面来看，这些城市是具有双重优势的。

首先是他们的城市产业就业在中国属于第一梯队，属于区域经济发展的龙头，人来了有工作机会，而且都是符合未来高质量发展方向的行业。

其次是这些城市本身在吸引人才方面的政策也比较多，门槛是相当低了。

以武汉为例，12月6日，新公布的积分落户方案，取消总量的限制，累计达到75分即可落户。这意味着，即使没有学历没有自己的房子，但有武汉居住证、缴纳社保，稳定租房，持续三年就能在武汉落户。

这些城市在新一轮的人口竞争中将处于优势地位，他们将承接一线城市的外溢人口，又在吸引农民进城落户方面占据优势。买套房能落户，租房能落户，教育质量也比小城市好，农村的权益也不受影响，何乐而不为？

四、小城市房地产得以续命，强二线迎最大利好

就房地产而言，三四线乃至五六线房地产市场生命周期有望获得延续。

因为城镇化的主力就是这些城市，全国500万以上人口的城市就那么几个，未来要实现全面城镇化，这些300万人口以下城市必须要更加努力。

所以，这几年，又是发文件，又是督察，最近发的这个意见又再次提及“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制”了。可以想象，在2020年，这些城市必然要下大力气吸引人口，特别是农民落户，新政迭出是必然的。

而二线城市仍然是获得最多利好。这一点地产商应该最高兴，因为过去的近一年多时间里，大开发商们都完成了储备转移，重心都集中在一二线和强三线城市。其中，又以强二线城市为代表，将在未来分得最大一杯羹。

2020年的房地产应该总体是利好的，一个是降准，有可能是在1月份以后落地，融资环境会有所好转，二是更多城市会对购房政策进行微调，购房，人才，落户等都属于，进一步促进购房需求增加。三是从买房角度来看，围绕人口流入型区域中心城市来布局才是更合理的选择。