从房子购买方式浅谈现代物权众筹

（一）房子购买方式

房子购买方式有很多样，不过通常来讲，总体可以分为直接购买和间接购买两种。

1.直接购买方式。即普通民众多数使用的方式，包括自己出钱购买、向银行等金融机构借钱购买、向亲朋好友借钱购买，等等。直接购买方式中，购买人购买的是实物或物体类产品——房子。

2.间接购买方式。普通民众虽然采取了该方式，但因是间接方式，导致很多民众即使通过这种间接购买方式购买了房子，却不知道或不认为自己是在购买房子，而认为是在购买其直接购买的标的物或对象，例如：股份、股票、基金、债券、期货，等等。讲到这，大家可能觉察到了本文需要谈及的间接购买房子方式的具体内容，包括但不限于通过购买以房子为基础资产或标的发行的股份、股票、基金、债券、信托计划、期货、期权合约，等等。在间接购买房子的方式中，购买人购买的不是实物或物体类产品——房子，而是购买的股份、股票、基金、债券、期货或期权合约等金融或金融衍生类产品。

（二）房子购买方式之间的相关点与不同点

直接购买房子的方式和间接购买房子的方式之间既有相同点也有不同点。

1.二者的相同点

⑴购买的对象或标的物都是房子。

⑵都需要出钱或出资。

⑶都可以使用“金融杠杆”——直接购买方式中可以通过向银行等金融机构借款购买，间接购买方式也可以通过借钱购买，例如“融资融券”方式购买股票等。

⑷都有投资或理财目的，直接购买方式中少量用来自住或国家强调“房子是用来住的、不是用来‘炒’的”除外。

⑸都是购买房子的一种方式，都可以购买到房子。

⑹共同构成购买房子方式的全部内容。

2.二者不同点

⑴购买的直接对象或标的物不同

直接购买房子的方式购买的直接对象或标的物是房子，而间接购买房子的方式购买的直接对象或标的物是股份、股票、基金、债券、期货或期权合约等金融或金融衍生类产品。

⑵物权享有方式不同

民众通过直接购买房子的方式购买房子，能直接享有房子的物权，而通过间接购买房子的方式购买房子，不能直接享有房子的物权。

⑶监管要求不同

民众采用直接购买房子的方式购买房子不受各级行政机关监督，完全依据市场经济规律由民众自愿选择购买，包括但不限于房子的数量、价格、地区等（特殊情况下政府实行限购政策时除外）。但是，民众采用间接购买房子的方式购买房子时，依据金融或衍生产品具体各类的不同，受监管的行政机关、受监管的程序和程度等也都不同。

⑷繁简程度不同

从两种购买房子方式的词义上理解，也不难看出，直接购买房子的方式简单，而间接购买房子的方式繁琐。民众采取直接购买房子的方式，无论是用自有资金购买，还是通过向银行等主体借钱购买，都很简单，筹满了钱跟房子的卖方，“一手交钱、一手交房”，直接购买就行了。但是，当民众通过间接购买房子的方式购买，就很复杂了，因为间接购买房子方式中的具体对象很多，仅具体选择哪一种还是哪几种对象，股票、基金、债券，还是期货？而且选择了对象后，每一对象都需要很专业的知识，需要办理很多手续。总之，间接购买房子的方式非常复杂、繁琐。

⑸风险特征不同

民众采用直接购买房子的方式购买房子的风险特征，与通过直接购买房子的方式购买房子风险特征不同。民众采用直接购买房子方式购买房子时，直接享有房子的物权，主要存在灭失或贬值的风险，这些风险通常可以通过对物权种类的选择、对实物的严格管理和对实物投保毁损灭失险等方式防范或规避。当民众通过间接购买房子方式购买房子时，不能直接享有房子的物权，直接购买的对象或标的物不是房子之类的实物，而是股份、股票、基金、债券、期货或期权合约等房子的“虚拟品”，主要是信用风险，而信用风险的防范和控制受很多因素影响，难度较大。

⑹规范性文件依据不同

直接购买房子的方式依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等法律法规规范性文件，而间接购买房子的方式依据购买的直接对象不同，适用的规范性文件不同。通过购买股份的方式购买依据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国合伙企业法》等；通过购买股票的方式购买房子依据《中华人民共和国证券法》等；通过购买基金的方式购买房子依据《中华人民共和国证券投资基金法》等；通过购买期货的方式购买房子依据《中华人民共和国期货法》等；通过购买债券的方式购买房子依据债券方面的规范性文件，等等。

⑺性质不同

民众采用直接购买房子方式购买房子，购买的对象或标的物是房子，性质上属于实物或物体类产品；而采用间接购买房子方式购买房子，购买的对象或标的物不直接是房子等实物或物体类产品，而是股份、股票、基金、债券、期货或期权合约等金融或金融衍生类产品。

⑻获取回报的方式不同

民众采用直接购买房子方式购买房子，获取回报（假设购买房子的目的是为了投资）的方式包括房子出租的租金收入、房屋升值（假设升值）收入、房屋转让收入等多样；而采用间接购买房子方式购买房子，获取回报的方式比较单一，不过，依据直接购买对象的不同而不同，例如：如果是直接购买的股票，就是股息和股票转让，等等。

二、现代物权众筹简介

（一）现代物权众筹的定义现代物权众筹（Modern Propertycrowding）指通过互联网等普惠方式，大众共同筹集资金用于购买实物物权或者物权份额，并通过该实物资产或者资产份额的升值、经营、变现等方法获取利润，具体回报方式包括经营分红、租金分红以及实物资产增值和变现收入等，是一种创新的筹资融物模式。

（二）现代物权众筹的特征包括：1.通过互联网等普惠方式，大众共同筹资买物；2.共同筹资后用于购买实物物权或物权份额；3.通过实物资产或者资产份额的升值、经营、变现等方式获取利润；4.认筹回报方式包括经营分红、租金分红以及实物资产增值和变现收入等；5.成立认筹监督委员会这项自律模式；6.包含众筹（实物）经营、众筹（实物）租赁和众筹（实物）转让等商业模式；7.现代物权众筹涉及的平台是一个（实物）物权或物权份额众筹信息中介服务平台；8.现代物权众筹平台上的产品是实物或物权类产品。

（三）现代物权众筹两大创新制度

1.认筹监督委员会制度

⑴定义。认筹监督委员会制度是规范认筹监督委员会定义、性质、组织形式、成员的产生、成员的权利和义务等各项内容的文件。认筹监督委员会是指认筹现代物权众筹平台对应物权众筹项目的认筹人发起，代表所有该众筹项目认筹人行使监督权利，独立于现代物权众筹平台和众筹人的第三人组织。

⑵性质。认筹监督委员会制度是规范一个独立于众筹人（认筹人、领筹人等）和现代物权众筹平台等主体之第三人组织的文件。

⑶主要内容。认筹监督委员会制度的内容主要包括认筹监督委员会的定义和成立目的，性质和会议形式，经费来源和成员的权利，成员的义务和责任，成立的时间和程序，成员产生的规则，成员和组长的退出和接任规则，以及效力、修改权和解释权，等等。

2.领筹人准入管理制度

⑴目的。制订领筹人准入管理制度的目的是为了使更多主体能以领筹人身份加入现代物权众筹平台（以下简称平台），以领筹人身份加入平台时有具体准入标准和要求，规范管理平台的领筹人。

⑵主要内容。领筹人准入管理制度的内容主要包括明确领筹人与平台的居间（中介）关系，明确领筹人与认筹人的委托和共有关系，领筹人的准入对象、准入条件、准入程序、准入审批、准入权限、准入限制、准入义务、准入撤销和准入取消，等等。

现代物权众筹模式中房子的购买

通过现代物权众筹模式也可以购买房子。依据上述对现代物权众筹定义和主要特征的介绍，不难获知，通过现代物权众筹模式购买房子，属于一种直接购买房子的方式。

（一） 通过现代物权众筹模式购买房子的交易结构

1.现代物权众筹模式中房子购买涉及的主体

现代物权众筹模式中房子购买至少涉及现代物权众筹平台、参与现代物权众筹的领筹人和认筹人、出售房子的卖方（房子的所有权人）。当然，还有可能存在代售房子的房屋中介，办理房屋过户登记的行政机关，提供房子贷款的银行等出借人，等等。无论现代物权众筹模式中房子购买实际涉及多少主体参与，都不能否认通过现代物权众筹模式购买房子方式的性质或类别——属于直接购买房子的直接购买方式，而非间接购买方式。

2.现代物权众筹模式中房子购买

（二） 通过现代物权众筹模式购买房子的主要特点

1.间接回归直接

民众购买房子，以前都只是通过直接购买方式购买，后来出现间接购买方式后，不少民众通过间接购买方式购买。但是，伴随着间接购买方式的监管趋严、风险增大，民众更希望回归直接的购买方式。不过，民众因原来的直接购买方式有些不方便或不便捷之处，希望能有新的直接购买方式，以丰富民众购买房子方式的内容或内涵。在这种契机下，现代物权众筹这一直接购买房子的方式应运而生，让民众购买房子的方式从间接购买方式回归到直接购买方式。

2.复杂回归简单

民众购买房子，以前都通过简单的直接购买方式购买，后来随着社会金融行业的发展，出现了通过直接购买股份、股票、基金、债券、期货或期权合约等金融或金融衍生类产品而间接购买房子的复杂方式。这种复杂的方式出现后，不少民众通过复杂的方式购买。但是，伴随着这些复杂、繁琐的间接购买方式监管趋严、风险增大，民众更希望回归采用直接的、简单的方式购买房子。在这种契机下，现代物权众筹这一简单、直接购买房子的方式应运而生，使民众购买房子的方式可以从复杂、间接的购买方式回归到简单、直接的购买方式。

3.其他主体监管回归自律监管

民众通过复杂、繁琐的间接购买方式购买房子，不仅风险相对较大，而且会受到更多的行政机关或单位监管，不利于自己合法利益的最大化。例如，通过购买股份的方式购买房子，需要受到工商行政管理局或市场监督管理局监管；通过购买股票或基金的方式购买房子，需要受到证券监督管理委员会监管；通过其他间接购买方式购买房子，依据直接购买对象的不同，可能分别来自金融办、人民银行等单位监管，等等。民众通过现代物权众筹模式购买房子，因为是一种创新的模式，暂时还没有其他相关单位或主体单独或联合监管，而是由民众依据认筹监督管理委员会制度自律监管购买房子过程中需要经过的各个环节。据此，民众通过现代物权众筹模式购买房子，使受其他主体监管的房子购买方式又回归到了不受其他主体监管的自律监管房子购买方式。

4.回报方式单一回归多样

民众采用直接购买方式投资（虽然国家现在不提倡这种投资方式）购买房子，回报方式有租金回报、升值（假设）回报和转让回报等多样回报方式。但是，民众采用间接购买方式购买房子的回报方式通常都比较单一，例如，通过购买债券型基金方式购买房子，一般只有固定的“利息”，等等。如上文所述，现代物权众筹模式中，回报方式包括经营分红、租金分红以及实物资产增值和变现收入等多样。据此，民众通过现代物权众筹这一创新模式购买房子，回报方式从单一又回归到了多样。

5.业余回归专业

民众购买房子，如果不是为了自住，而是为了投资或升值，那么其自行购买房子，无论是通过传统的直接购买方式，还是间接购买方式，都是不专业的投资，而是业余的投资。但是，民众如果通过创新的现代物权众筹模式购买房子，不仅直接、简单，而且还是专业的。因为依据现代物权众筹模式的交易结构，民众购买房子后，都是委托与其共同购买的领筹人经营管理，而领筹人在相关行业又是非常专业的，“专业的领筹人做专业的行业事”，因此，民众通过该模式购买房子也是专业的，从而使民众购买房子从业余回归到了专业。

现代物权众筹与房子以外实物的购买

现代物权众筹作为一种创新的商业模式，可以广泛应用于各种除房子以外的实物或物体，包括但不限于飞机、医疗设备、打印设备、生产设备、车辆、船舶、机器人等。具体应用于哪些实物或物体，依据现代物权众筹平台和平台上领筹人不同而不同。由于篇幅限制，在此仅以领筹人之一A融资租赁有限公司（以下简称A公司）经营的飞机和医疗设备业务为例，举例如下。

（一）举例的法律依据

1.国内法律依据。我国《物权法》第八章第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”房子属于不动产，飞机属于“特殊的”动产，医疗设备属于动产，这些实物或物体都可以依据法律规定，由领筹人和认筹人共同出资购买后依据出资金额按份共有。当然，有关按份共有的规定，或者说以飞机和医疗设备等标的物为现代物权众筹模式众筹对象的实物或物体，不仅仅存在于《物权法》或其第八章，还广泛存在于《民法总则》《合同法》等法律法规规范性文件中。

2.国外法律依据。如英国的“英国财产法”，法国的“法国民法典”，日本的“日本民法典”等。

（二）房子以外的实物举例

1.飞机。房子以外的实物，飞机相对算比较大的标的物了。飞机资产相对也比较优质，属于“特殊的”动产，在物体属性上不同于属于不动产的房子。因为飞机行业很专业、涉及的金额通常都很大、多为跨国业务。生产飞机的制造商比较少，目前主要制造商只有美国的波音公司和法国的空客公司。

基于此，如果想采用传统的类似购买房子的直接购买方式，购买飞机基本上是不可能的。不过，通过现代物权众筹模式，民众作为认筹人，与领筹人一起出资共同购买，并且依据出资额按份共有飞机，那么，就能使不可能变成现实了。民众通过现代物权众筹模式共同购买飞机后，统一委托拥有强大实力、丰富经验、和资深专业团队的领筹人经营管理，从而获取飞机的经营性租赁租金收入、集中采购飞机的“升值”收入、飞机资产的余值收入等多样收入或回报。

2.医疗设备。房子以外的实物，除了“特殊的”动产飞机外，资产相对比较优质、所属行业比较稳定的就属医疗设备了。医疗设备在物体属性上属于动产。现代物权众筹平台上的主要领筹人之一A公司，将医疗设备作为其众筹的标的物或对象，带领各认筹人共同出资购买，并且依据出资金额或比例一起按份共有相应的医疗设备。

A公司受各共有权利人——认筹人委托，通过医疗设备经营性租赁、医疗设备贸易、医疗设备托管和以医疗设备为纽带的医疗联合体投资等业务，获取租金分红、经营分红、集中采购“升值”和“众筹”转让变现等收入多样化回报全部医疗设备按份共有人，包括凯洛斯和所有认筹人。

现代物权众筹模式若应用到实践中，一定程度上，不仅能让民众直接购买房子、飞机、船舶和医疗设备等大型实物，还要以让民众直接购买打印机、小汽车、按摩椅和服务机器人等中小型实物。这一创新模式的出现，为民众购买实物的直接购买方式带来了全新的内涵，使实物或物体类产品的购买方式从复杂、繁琐、间接、回报方式单一等状况又重新回归到了简单、直接、回报方式多样等状况。现代物权众筹模式因为其能为社会和民众带来多项福音的优点，致使其将会广泛、迅速、蓬勃“繁衍”至世界。（作者简介：闵界栋，1962年出生，江苏太仓人，新大仓集团有限公司董事局主席。）