保利内环豪宅，不按套路出牌

文/上海进深 严明会

最近，保利中山项目的规划图开始流传。

项目户型图过程稿也同步曝光，预计6月开始巡展。

距离最终版方案正式落地，应该不远了。

目前流出的方案显示：

大地块（E1-21）：规划为3栋4-7F洋房 3栋11-17F小高层 4栋20-24F高层组合，共10栋；

小地块（E1-17）：规划为1栋14F小高层和1栋7F保障房。

项目整体会做抬板设计，配下沉庭院和地下会所，层高约3.05-3.2米。

户型面积段大致为建面约110-130㎡的3房，以及约140-180㎡的4房。

多阳台、全屋飘窗、独立电梯厅这些如今改善盘的主流配置基本都会安排上，实得率预计不低。

从产品层面看，保利仍然想往改善方向靠，但解题思路可能已经变了。为了保证流速安全，项目大概率不会在产品上极致内卷。

01 规划挑战

从先天条件来看，这块地确实不太好做。

1、地块形状不规整，又被省吾中学和万航渡路一带的老小区层层包围，整个城市界面偏旧。

2、出入口条件也不算理想，主要依赖万航渡路通行。答疑纪要显示，出入口建议设置在规划白玉路。

3、周边高楼林立，视线被切得比较碎，真正无遮挡的景观资源并不多。

这种地块，对规划能力其实是很大的考验。

某种程度上，这块地最难的地方，并不是做出豪宅感，而是怎么在重重限制下让居住体验更好。

为了满足日照条件，整个楼栋排布就像在解一道空间几何题。

北侧大地块西边那4栋洋房/小高层，东侧是项目自身二十多层的大高层，西侧又顶着万航小区的几栋高楼。低矮洋房被夹在中间，像极了夹心层。

洋房这种产品，最核心的价值，本来就是低密、舒适、采光和私密性。可一旦左右都被高层压着，溢价空间会被压缩。

仔细看规划图里的户型轮廓会发现，几乎没有两栋楼是完全一样的。

这意味着，项目未来可能会出现很多不同户型，其中大概率还会夹杂不少非标结构。

而非标户型越多，越考验开发商的产品能力和后期营销能力。

目前，部分户型图过程稿流出。在面积赠送上，除了常见的多阳台，还有北向的设备阳台。

02 被限制住的野心

长宁内环已经整整17年没有新增宅地供应。中山公园这样的地段，本身就自带流量。

但从土拍阶段开始，各家房企其实都非常克制。

2026年上海二批次土拍，金茂、保利发展、华润&新长宁联合体同场竞价，华润&新长宁和金茂一度缠斗了40轮，举牌不停，保利直到最后一刻才出手，一锤定音，最终以59.2亿元的总价、77697元/㎡楼面价将地块收入囊中，溢价率不过6.43%。

整个过程，没有想象中的地王大战，反而透着一种微妙的冷静。

据说，大部分房企对这块地的未来售价预期，只敢看到12万 ，乐观点的也不过13万。

再加上长宁目前几个在售新盘销售情况都不算特别理想，市场情绪本身就偏谨慎，房企们也不想将这块地的价格顶得过高。

按照地块要求，项目要配建5%保障房以及4500㎡计容公共服务设施，将近7.8万/㎡的成交楼板价，对应的可售计容楼板价大约是8.7万/㎡，保本价在12万/㎡左右。

关于最终售价，外界的猜测和讨论从拿地后几乎没断过。

地块周边以老小区为主，缺乏类似的二手房价格支撑，板块内相对较新的朗诗虹桥绿郡，目前挂牌价约10.88万元/㎡。

且这里并非传统豪宅片区，想靠一个项目拉高片区价格体系，难度很大。

这意味着，想要总价可控，这块地就不适合疯狂堆料，把产品卷到极致。

03 解题新思路

最近几年，楼市深度内卷，开发商被推着在产品上持续做加法。

会所、石材、内装品牌，能堆的都堆上去。尤其是高价拿下的地块，更要用极致产品力来支撑更高的售价，靠溢价来覆盖成本。

但现在，这套打法开始慢慢失灵了。

市场下行之后，客户越来越理性，很多人不再愿意为那些过度包装的配置支付高溢价。

于是，越来越多项目开始转向另一种思路：

地不用抢到最贵的，产品不用卷到最顶，但整体品质也不能太差。把成本控制住，再把价格打下来，用总价优势去直接冲击周边新房和二手房。

保利中山公园项目，很可能会走这种性价比路线。

不做让人心潮澎湃的藏品级住宅，而是把力气花在“够好且够值”上。

较低的拿地溢价，恰好给了它这么做的基础。

所以，中山公园这块地，保利拿得看似轻松，可真正的考验是在螺蛳壳里把道场做精致，再用一个克制的成本、一个合理的价格，精准卡进市场接受区间。