北京通州九棵树南FZX-0302-6016地块详析：1.6容积率打造低密改善住区

下面这份【楼市数据】稿件，由深度智联“决策专家”AI数字员工自主生成。依托克而瑞20年结构化数据库，实现从拆解任务、整合市场动态到生成可视化分析的全流程一键生成。登录深度智联官网，体验“30秒找全核心数据、10分钟出完整投研报告”。在克而瑞好房热销榜中，北京石景山区热销榜首为中海瑞文里，登录克而瑞好房点评网，查看石景山区好房热销榜。

微信搜索：克而瑞 决策专家

以下为正文：

5月18日，北京市通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016地块（以下简称“6016地块”）正式挂牌出让，起始价8.447亿元，竞价截止日期为6月23日。

它与2025年底中海地产摘得的6017地块仅一路之隔，被市场称为“九棵树双子”。值得注意的是，南侧的6017地块容积率为2.2，而北侧新挂出的6016地块容积率仅为1.6。在副中心核心区域，这一容积率差异意味着居住形态的不同。

01

地块画像：副中心成熟区的优质供应

6016地块位于通州区梨园板块，地处五环至六环之间，属于城市副中心0302街区。从区位上看，这里是通州发展较为成熟的居住区域之一，生活氛围浓厚，配套资源高度集聚。

地块土地面积21096.03平方米（约2.11公顷）， 规划建筑面积33753.648平方米（约3.38万平方米），容积率1.6，建筑限高45米，起始总价84470万元，起始楼面价25025元/平方米。

地块开发程度为“七通一平”，土地现状为平整状态，具备快速启动建设的条件。地块四至明确:东至九棵树中路，南至街坊一路，西至规划一路，北至孙王场街。方正的地形有利于排布规整的社区布局，提升空间利用效率。

配套赋能：全能型生活圈

交通方面，地块距离地铁1号线/八通线九棵树站约500米，轨道交通出行便捷，可快速通达中心城区及副中心各核心功能区。对于在CBD或副中心运河商务区工作的通勤族而言，这一距离提供了高效的出行选择。

生活配套方面，3公里范围内聚集了丰富的资源。商业上，有北京通州领展广场等大型购物中心满足日常消费需求；医疗上，有三甲医院北京中医药大学东直门医院（通州院区）提供健康保障；教育方面，通州区第一实验小学、通州区运河中学西校区等教育资源环绕。此外，周边的云景公园提供了绿色休闲空间，有助于提升居住的舒适度与环境品质。

02

深度解析：1.6容积率的规划逻辑

在地块公告中，1.6的容积率是备受关注的指标。在北京楼市中，容积率低于2.0的住宅用地通常对应着更为舒适的居住密度。

规划约束与空间布局

根据披露信息，6016地块沿九棵树中路西侧道路红线向西一定范围内，需结合开敞空间和绿化进行统一设计。这意味着地块东侧部分面积将用于营造街道景观和公共绿地，而非全部用于建设住宅主体。

此外，地块北面紧邻既有社区，南面已有6017地块的项目在建。为了保障北侧社区的采光权益，并与南侧新建项目形成良好的空间协调，6016地块在建筑高度和布局上需遵循严格的日照间距和视线走廊要求。

因此，1.6的容积率是在满足日照、退距、绿化带等规范要求后，确定的适宜建设规模。这种规划旨在平衡开发强度与居住环境，确保社区与周边城市的和谐融合。

居住体验：开阔视野与舒适尺度

景观优势：由于东侧退线区域需打造开敞空间和绿化，社区的实际绿地率和视觉开阔度将得到保障。居民将享受到更宽敞的街道界面和更优质的景观视野，提升日常出行的愉悦感。

设计挑战与机遇：可建面积的合理分配要求开发商在有限的基底面积上，通过精巧的设计来平衡户数与舒适度。这促使项目在平面布局上更加注重楼间距的控制和户型的通透性。购房者可以期待更加精细化的产品设计，以匹配这一低密地块的定位。

03

市场对标：区域深耕与产品互补

6016地块的挂牌，自然地将其与南侧的6017地块进行对比。后者由中海地产于2025年11月竞得，成交楼面价22929元/平方米，开发为北京“和系”产品--中海玖树满和。自今年3月开盘以来，该项目网签419套，成交金额近19.76亿元，显示出该区域较强的市场需求。

价格预期：稳健理性

参考周边项目，中海玖树满和网签价接近5.13万元/平方米。考虑到6016地块起始楼面价（25025元/平方米）与中海地块（22929元/平方米）的差异，以及其较低的容积率带来的产品溢价潜力，其未来售价预计将保持在与周边项目相协调的区间。

结语：老城更新的价值体现

6016地块的出让，是通州土地市场正常供应的一部分，也是北京老城棚户区改造进程中的一个环节。它承载着改善居住条件、提升片区城市界面、优化人口结构的功能。

对于购房者而言，这块地的价值在于其确定的地段和成熟的配套。在副中心建设不断提质的背景下，此类位于核心居住区、交通便利、生活便捷的住宅地块，因其稀缺的土地资源和完善的周边环境，具备较高的居住价值和资产稳定性。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞北京分析师陈晶，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；

3、运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。

百度搜索：好房点评网，您可在这里通过AI对比、查询，找到关于通州更多好房的信息：