【月亮看盘】北京房地产限购再放松，楼市何去何从

  　　作者：月下横笛    发表日期：2025-12-25

   　　昨天（２５年１２月２４日，周三）晚间，北京又推出了一套楼市政策组合拳——北京市住建委等４部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步放松房地产限购。这是１２月２２至２３日全国住房城乡建设工作会议之后首个响应会议精神的城市，也是其继８月优化限购和公积金政策后，时隔四个多月，再度对房地产政策进行优化调整。主要有以下三个亮点：

  　　１、限购政策的优化是其中的一大重点。

  　　一方面，放宽非京籍家庭的购房条件。非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“３年”调减为“２年”；购买五环外商品住房，由现行的“２年”调减为“１年”。

  　　另一方面，对二孩及以上的多子女家庭，支持其在五环内增购一套住房。这意味着京籍多子女家庭可在五环内购买３套商品住房；非京籍多子女家庭在京连续２年缴纳社保或个税的，可在五环内购买２套商品住房。

  　　２、北京此次新政也加大了公积金对居民购房的支持力度，降低使用公积金贷款购买二套房的最低首付比例，从不低于３０％调整为不低于２５％。

  　　３、商贷政策也进一步优化，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

  　　北京此次并非全面取消房地产限购，而是实施“梯度化精准松绑”的政策组合拳，其核心是通过需求端分层释放、金融端成本减负与供给端效率提升的协同发力，推动楼市结构性回暖——早在两个月之前，外媒就连续刊登多篇关于中国房地产的小作文，透露中国即将出台多项重大利好政策救市，如今看来有点挤牙膏的味道。

  　　业内普遍预测，上海、深圳将跟进类似政策：深圳可能扩大外围区域限购取消范围，上海或采用“核心区限、外围区松”的梯度模式。但一线城市核心区限购仍将保留，避免引发投资性需求回潮与资源虹吸效应。

  　　北京房地产限购再放松，楼市何去何从呢？这个问题我早就想说了，只是碍于话题比较敏感，而且近期又在整顿恶意看空的自媒体，所以欲言又止。当然，这并非说我现在看空楼价，我也觉得这些事后诸葛亮的自媒体挺恶心的：四、五年前也即２１年房价历史高位期间，疯狂唱多的也是他们，现在却好像比谁都聪明似的。

  　　其实，我此前和大家交流时就已多次透露对当前楼市的看法：从波浪理论角度出发，起码先看一波大Ｂ反弹行情，然后再去谈后续有没有大Ｃ浪下跌——不排除像日本楼市９０年那会，跌了几年又升回去，弄个双顶之后才彻底走熊。总之，无论从技术、心理还是政策等多个角度来看，都支持当前起码处于中期底部，反弹一、两年甚至更长一些都不在话下。

  　　我在此只是暂时简单地谈谈想法，迟些再看有没机会具体分析一下。

  　　本文共计３４００字和４副图，此后２２００字和３副图为付费内容，旨在分析上证指数上周二（２５年１２月１６日）最低跌至３８１５点之后，以“七连阳”的高姿态最高回升至今天３９６４点，会否如一众分析师所愿，业已开启所谓的跨年度行情或说春季攻势，元旦之前短线将如何演绎等问题。