不了解公寓和住宅的差别？小心投资亏本
我们所讲的公寓，统指40年产权的商业公寓，很多地方把有20-50平方左右的住宅也称做公寓，在这里统称是小平方住宅。
目前国内楼市已到历史高点，房产最终的价值是取决于其现金流能力，譬如到一定的价格变现，通过银行贷款融资，租金回报率等，投资公寓要尽量选择小型公寓，面积在50平方以下，最好是地理位置优越，有商业配套和地铁口的位置，租金的价格由周边的产业决定，公寓的租金年回报率不能低于5%，二十年租金收回成本已经是很长了，一般建议选择十年到十五年收回成本的项目。
从目前的现状来看，公寓的成长性不如住宅，也就是说没有住宅涨的快，但是这也是分区域的，譬如二三线城市的很多住宅也比不上一线城市的公寓，投资公寓只能注重项目本身的带来的现金流，这是最重要的参考点。二手公寓变现能力非常差，很多都不具备流动性，主要是因为商业性质税费太高，二手交易几乎占到了购买价格的一半。投资公寓的价格和住宅比一般都在1.5-1.8倍，打个比方，如果区域住宅的价格在1.5-1.8万，公寓的合理价格再一万左右。
还有一点要注意，很多酒店式公寓都会有开发商承诺包租，比如说包租五年，每年回报率8%，这里面可能就有大坑了，一般都是把原价一万的公寓卖到两万，然后再给你包租，而且包租公司还是第三方的，跑路了开发商推的一干二净
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