金甲：《关于楼市的终极判断及说明》

《关于楼市的终极判断及说明》

                                                   金甲在杭州市钱江新城金融中心

本人《立体式经济战争》理论基本观点为：本轮周期内一切经济现象都基于经济规律和博弈因素。

对楼市的终极判断也是基于以上两点。

以下正文：

有朋友希望我对楼市的判断多聊几句。

确实，我也觉得要做个说明，这个说明以前也做过，这次再说几句。

我的大趋势判断有个核心———楼市未来必有一个阶段是大幅回落，在此之前的上涨何时见顶是个未知数，也即有变数，我不做判断。

因为首付模式，因此买房资金实际上是普遍1:3的杠杆，有些更高，如果采取点技术处理，几乎是零首付，这一点我在以往的文章中说的比较清楚。

高则接近0首付，低则30%首付，1:3杠杆，这么高的杠杆，房价涨跌10%，就等于本金涨跌30%以上。如果是技术处理过的，10%的房价涨跌，几乎是1:10甚至更高的杠杆，对于楼市投资客来说，是笔不小的数字。

所以房价上涨则皆大欢喜，下跌则问题很多。

因此，究竟何时见顶，不敢妄言。我的判断的意义是：见大顶后怎么办？做好准备总是好很多。

请注意：我看行情都是阶段性的，而不是一直看空或者一直看多。

究其根本就是，市场参与各方对价值和价格的意见不一，这种分歧会导致不同的交易方向，也即同一价格同一商品，有一部分人看空，而另一部分人看多。

在多空的力量博弈中，有些阶段会涨，有些阶段会跌。

本人的《价值与趋势投资理念》，是以一轮牛熊的为周期，而不是一直看多，或者一直看空。

例如：

楼市，是最为特殊的一个投资品种。

绝不能一言以蔽之。

我的判断是最终楼市会出现一个大顶部（只是波动比一般情况剧烈，但不是永远的顶部，因为有个常识就是货币永远是贬值的），这个过程会因为博弈各方的对策而有所延长和滞后，而且上涨过程会分为多个阶段，一直到那一天来临。

也即楼市见阶段性大顶的时间具有变数。

因此，不能因为我们预判到未来会出现某种较为剧烈的价格波动现象，就立即做出卖出楼市的决定。我的观点十分简单，不作为任何人的交易依据。

这是需要注意的一点。

我对楼市的终极预言是：

一、我不判断中国楼市何时见顶，因为具有变数。

二、中国楼市在反复的回调、上涨的螺旋式上涨周期末端，结合国际大博弈的因素，在博弈的高潮期，将会出现一个较大的顶部！

我国一直在采取措施抑制房价过快上涨。

虽然有些阶段经济发达城市回调幅度也不小，但是房价依然是螺旋式上升。

这固然主要是经济规律在起作用，但是不能排除博弈因素：

1、国内利益博弈：既得利益者希望房价大涨，从中获利或者资产增值。于是会形成一种心领神会的合力，方方面面自然而然往这方面拐。

2、立体式经济战争层面的博弈。听到战争两个字不要觉得我小题大做，我不过是这么表述而已，毕竟是军人出身。

换个说法就是“立体式博弈”！其中不乏敌对势力的力量。

二者的关系是这样的：敌对势力会充分利用上述1中各方希望房价上涨的心态和合力，在房价上涨过程中获利，并力图放大这种涨幅，他们鼓励房价上涨，因为可以放大利益，也因为升的高摔的狠！一旦见顶，会充分利用下跌的恐慌和势能进行打压！直到打出经济上的一些乱象。

房价如果持续大幅下跌，银行、与地产相关企业、按揭贷款买房者都会面临巨大压力，如果低迷足够长时间，则很多我们不愿意看到的经济不景气景象会纷纷出现。

具体的推演以前的文章我写的很清楚，其原理也十分简单。

当然，这只是金甲个人观点，如果我国应对得当，那么情况会好很多。但是，冰冻三尺非一日之寒，将来也是船大掉头难。

何况，部分希望房价稳健的意见也是很难落实的，牵涉方方面面的因素。

这里我想说明我的一个观点：国际博弈力量对我国进行博弈是正常的，这个必须看的很清楚，此消而彼涨，谁也不愿意落在后面，伟人邓小平曾经说过：“落后就要挨打！”

需要区分的是什么力量是正常博弈范畴，哪个团体是恶意的最邪恶的敌对势力？这个问题实际上是十分明显的。

如果是后者，无疑是必须彻底铲除的。

这个楼市的顶部，对于个人来说，需要做好一定的准备；

对于房地产企业和大量投资楼市的企业来说，需要备好资金链，不能太紧。在最终赶顶、造顶的时间段，一定要大幅降低贷款量、尽早收回各类款项，放宽资金链。

一旦出现较大幅度下跌，还可以在下跌末期吸纳部分土地和楼市。

非常类似2009年4月之前，买入后虽然不会像2009年那样迅速暴涨，几个月收复2008年金融危机的地价、楼价失地，但是长远来说，也是个机会。

只是，需要注意的是，这次大顶非同以往，想要重振以前的楼市雄风，恐怕需要届以时日。

当然，任何博弈都有变数，以上仅仅是本人个人观点。

三、做出这个判断的意义仅仅在于：当那一幕出现的时候，大家毫发无伤，反而各得其便。那不但要回避趋势，还需要利用趋势了。

我曾经说过如果这一幕出现需要防护的内在逻辑，大意就是激烈博弈后期，楼市见顶出现一段时间的急跌，一旦楼价下跌幅度过大，银行将重新评估楼房价值，按揭贷款的钱没有足够的抵押怎么办？

如果经济面也随之遇冷，按揭的人们失业率大增，如何继续供房？

资金链太紧的个人和地产企业，遇到资金链接不上怎么办？

2008年、2010年都曾有不少个人炒房者和地产企业倒闭。

还是需要说明：我们防止出现某种较为极端的情况，并非束手束脚，而是做好防护的预案和一切准备，在此基础上继续前进，则有备无患。

不然难免手忙脚乱，甚至多年经营，一朝崩溃！

这是有前车可鉴的。

虽然，我国采取了一系列的措施，抑制房价过快上涨，也准备了很多的工具，防止出现一些局面。

但是，从经济规律和此轮国际大博弈角度考虑，我个人始终认为楼市阶段性大顶一定会出现！时间早晚问题。

在前些年我就常说在最后的大顶来临之前，有些地区、地段的楼市也是有一定的机会的。也给不少朋友建议买房，买学区房等。

但是，本人任何关于楼市大顶或是机会的判断，都不是投资依据。个人观点，仅供交流而已。

历史上，我对楼市的判断都是阶段性的：

我在2008年2月的文章中是看空楼市的；

2009年3月15日北京的演讲中我是看多楼市的。

2010年3月7日浙江大学的演讲中我是看空楼市的。

2012年后半年开始我是看多楼市的。

因此，任何人不要因为我看多某类投资品种就一直看多；

也不要因为我阶段性看空某种投资品种就一直看空。

全部都是阶段性的。

目的只有一个：回避阶段性的下跌，而这种下跌幅度是比较大的。

例如：

2008年2月8日写了大预言《危机之下，中国面临的最差结果是什么？》，我是看空股市、楼市、看好黄金的；

 2008年10月底写了大预言《金甲大预言：危机之下，中国还将发生什么？ 》，我是看多股市、楼市、黄金的；

 2012年6月的“浙江大学价值与趋势证券实战研修班”上，我的观点是：“股市还有一波下跌，而楼市则看好。”

当时有学员持有基金和股票，问我该如何处理，我们和学员们探讨之后，我谈了我的看法：“从股市趋势的角度来说，应该先卖出股票和基金，等下跌趋势结束后再买入。而楼市则可以适当关注。”

其后这位学员的股票，从14块跌到了7块，而他已经提前卖出，避免了损失，并告诉我他买入了北京的楼市，涨幅接近翻倍。

学员班的同学们和我的朋友们不少都买了深圳、浙江、上海、北京的房子，有些阶段涨幅是比较大的。

相关观点请参见同期博文。

《金甲：高筑墙、广积粮、缓称王 》

 《2300点必破！（二）》