合同签了，房东却要涨价，还偷偷卖给第三方，到手的房子飞了？

  房子无小事。无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区。

  为了提供更为全面及专业的观点，“杭报地产”推出「5分钟读法律」专栏。我们每周都会请到一名专业律师，以时事评述或案例分析的方式，为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。

  当然，如果你有任何与房有关的问题，都可以给我们留言。在房子这回事上，你将拥有强大的律师团，为你保驾护航。

  房屋买卖合同签订后，房价上涨属于正常的市场现象。但是当房价出现大幅上涨时，很少有卖家能抵御这种诱惑。特别是买卖双方约定的违约金或定金数额并不高时，主动违约就成了不少卖家的选择。

  但是对于买方来说，已经谈好的合同，被无故违约或者无法履行。而房价的上涨对于原本应当可以取得房屋，获得房价上涨利益的买方来说也是一大损失，面对这种情况，买家应当如何应对？

  为此我们请来了北京大成（杭州）律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任周朝魁律师，结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。

  文/ 周朝魁  （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）

  案例

  年初，陈女士看中了西湖区的某套二手学区房，合同总价345万元。如一方违约，则支付违约金20万元。

  合同签订当日，陈女士支付了5万元定金，房主当日也将房屋装修钥匙给了陈女士。

  陈女士选择了一家高规格的装修公司，进行了实地测量并制定了装修方案。两个月之后，学区房行情大涨，房东提出涨价20万元，陈女士考虑房价确实上涨了，便同意涨到365万元。

  但这套房价格上涨的脚步却并没有停止，一个月之后，房东再次要求涨价到380万元。由于双方未能达成一致，房东便背着陈女士将房屋卖给了第三人张先生，并办理了过户手续。双方因此发生纠纷。

  在这种情况下，陈女士该如何维权？是否还能拿回这套房子？如果房子不能要回，这几个月耽误下来，房价也涨了不少，陈女士是否可以向房主索赔损失？在这样的情况下，房主是否应当承担相应的法律责任？

  陈女士应当如何维权？

  解析： 

  依据《合同法》第九十四条 “有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”

  陈女士与房主之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现房主因房屋涨价单方违约，私自将房屋过户给他人，在第三人为善意的情况下，因为房屋已经过户所以该房屋买卖合同事实上无法履行，此时陈女士有权要求解除与房主之间的房屋买卖合同。

  依照《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”

  故陈女士可以根据自己的实际损失要求房主予以赔偿。并且因为陈女士既支付了定金又与房主约定了违约金，根据《合同法》第一百一十六条之规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

  定金罚则即守约方为支付定金一方的，有权要求违约方支付双倍定金;守约方为收取定金一方的，守约方有权没收定金。所以陈女士可以选择要求房主支付两倍的定金或要求房主承担违约金。

  陈女士是否可以要求房主承担房屋涨价的损失？

  解析：  

  由于陈女士与房主之间的定金与违约金约定数额均较低，且陈女士还存在制定装修方案等损失，若仅仅依照定金或约定的违约金要求房主承担责任，无法完全弥补陈女士的实际损失。

  因此根据《合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”

  陈女士可以通过比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之间的差额，以确定房屋涨跌损失；如无最相类似房屋用以比照，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，在结合装修损失等后向法院提出合理的损失赔偿请求。

  因我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。

  一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。

  另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际的损失大体相当。

  按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

  因此司法实务中，法院通常会根据该套房屋的实际涨价情况或陈女士的其他损失，适当支持陈女士的损失赔偿请求，但不会完全按照房屋的涨价情况计算陈女士的损失并要求房主予以承担。

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  建议

  针对卖方因房价上涨主动违约侵害买方利益，买方应如何预防或尽可能减少买方损失这一问题，律师在此提出如下建议：

  1、买方可以在房屋买卖合同中约定较高的定金或违约金数额，增加卖方的违约成本，促使卖方在违约前充分考虑违约损失，防止因违约成本较低导致卖方肆意违约；

  2、买方应尽量将合同条款约定的详尽细致。包括房屋过户时间、违约责任如何承担等各项内容均应约定的清晰无异议，防止因约定不明产生纠纷；

  3、买方在履行义务的同时尽可能缩短交易时间。买方一方面要按合同约定及时、快速履行支付首款，完成申请银行贷款、办理过户手续等程序，让卖方尽可能没有违约的理由与借口；另一方面也尽快督促卖方尽快完成房屋过户，尽可能不给卖方反悔和违约的时间；

  4、由于房屋买卖属于风险较多、纠纷易发的领域，且一般房屋买卖涉及金额较大，因此买方在发现卖方有违约迹象时首先要及时固定违约证据。在买卖房屋过程中最好委托专业律师办理，以确保买房无忧。

文章来源:杭州日报房产