2月5日开拍！新都毗河板块这宗“小而美”地块，谁将拿下？

拍卖倒计时：地块基本信息速览

明天（2026年2月5日），成都新都区将迎来一宗备受关注的住宅用地拍卖——XD2025-13(070102)地块。该地块位于新都区三河街道长龙社区集体及14组，属于毗河板块，四环以外区域。

这是一宗纯住宅用地，土地现状为未开工但已平整，开发条件成熟。总建设用地面积为7986平方米（约11.98亩），规划总建筑面积为11978平方米，容积率2.0，建筑密度35%，建筑限高80米，土地使用年限为70年。

起拍总价为6648万元，折合楼面价5550元/平方米，竞买保证金为1330万元。报名已于2月4日截止，明日将在成都市公共资源交易服务中心现场竞价。

区位价值：毗河板块的宜居潜力

虽然地处四环外，但XD2025-13地块所在的毗河板块近年来发展迅速，已成为新都区重要的居住片区。地块周边3公里范围内配套资源丰富，生活氛围日益浓厚。

教育方面，1.3公里内有新都区三河街道群乐幼儿园和蒙特贝尔幼儿园；2.6公里处是成都市实验外国语学校五龙山校区，涵盖优质K12教育资源。

医疗配套上，1.3公里范围内有三河五龙社区卫生服务站，以及多家药房如五龙药房、众仁堂大药房等，满足日常健康需求。

生态休闲资源尤为突出。1.7公里有月雅长汀湿地公园，2公里有万科五龙山公园，2.3公里有五龙山百花谷，2.5公里还有三河生态活力公园。这些绿地空间为未来业主提供了丰富的户外活动场所。

从周边项目数据看，目前区域内新房成交均价在1万至1.5万元/平方米之间，香投大悦城公园里、鸿山院子等项目成交活跃，显示出较强的市场接受度。

市场对标：历史成交揭示价格逻辑

要判断XD2025-13地块的价值，必须参考区域内近期土地成交情况。2025年8月，距离该地块约2.1公里的XD2025-03地块（新都街道万和村）被邦泰集团以5500元/平方米的楼面价竞得，总建面74731平方米，溢价率仅1.85%。

更值得关注的是，2025年12月25日，新都区石板滩街道两宗住宅用地分别以2700元/平方米的底价成交，由成都香城盈创实业有限公司和成都馫都文化旅游投资有限公司竞得。

相比之下，XD2025-13地块5550元/平方米的起拍楼面价明显更高，这反映了其区位优势——毗河板块作为新都区重点发展的居住片区，配套成熟度和市场认可度优于石板滩等新兴区域。

数据显示，毗河板块土地供应稀缺，2025年全年仅成交2宗住宅用地，总建面不足12万平方米。这种“缩量提质”的供地策略，使得每宗地块都成为开发商争夺的焦点。

开发商画像：谁最有可能出手？

虽然拍卖尚未进行，无法确定最终竞买人，但我们可以从区域开发格局推测潜在参与者。

首先，成都市鹏悦房地产开发有限公司值得关注。该公司在2025年12月30日以5000元/平方米的底价竞得了新都区廖家湾16.1亩住宅用地，显示其对新都区二圈层住宅地块有浓厚兴趣。考虑到XD2025-13地块与廖家湾同属新都区，且规模相近（约12亩），鹏悦地产极有可能参与竞标。

其次，已在周边布局的开发商如香投集团、五矿地产、邦泰集团等也可能关注此地块。香投大悦城公园里项目就在地块1.2公里范围内，若能拿下相邻地块，有利于形成片区开发效应。

成都二圈层小型住宅地块常吸引多家民营房企参与，现场可达13家房企报名，多为本地及区域开发商瞄准此类机会。这类地块虽规模小，但因总价低、开发周期短、去化快，成为中小房企的优选。

市场前景：小地块的大机遇

XD2025-13地块规划总建面仅11978平方米，按常规100平方米/套计算，仅能开发约120套住宅。这种“小而美”的地块在当前市场环境下反而具有独特优势。

首先，总价门槛低。6648万元的起拍总价，加上建安成本、营销费用等，整体开发投入约1.5亿元左右，对资金实力要求相对较低，适合中小房企或寻求快速周转的开发商。

其次，产品定位灵活。120套的规模可以打造精品小高层或洋房产品，契合当前改善型需求主流。根据相关市场数据，2026年1月新都区新房成交套均面积约120平方米，总价152万元，主力产品为三房和四房。

最后，去化压力小。小体量项目在当前市场环境下更容易实现快速去化，降低库存风险。2025年成都房地产市场呈现“结构性活力”，改善型需求成为主流，小而精的产品往往更受青睐。

投资价值研判：理性看待溢价空间

5550元/平方米的起拍楼面价，相比周边二手房7682元/平方米的成交均价，看似有利润空间。但开发商需综合考虑以下因素：

◆一是建安成本上升。当前成都住宅建安成本普遍在3000至4000元/平方米，加上营销费用、财务成本等，总成本可能达到9000元/平方米以上。

◆二是限价政策影响。虽然该地块未明确限价，但成都整体房价调控基调未变，新房售价难以大幅突破周边二手房价格。

◆三是市场竞争加剧。毗河板块已有多个在售项目，如香投大悦城公园里、鸿山院子等，新项目需具备差异化优势才能脱颖而出。

综合来看，该地块合理溢价空间有限，预计成交楼面价在5550至6500元/平方米之间，溢价率不超过17%。对于追求稳健回报的开发商而言，这仍是一宗值得考虑的优质地块。

文章来源:乐居买房