明天开拍！温江这块“宝藏地”值不值得抢？

拍卖前夜，地块底牌全揭秘

明天（2026年2月5日），成都温江区将迎来一场备受关注的土地拍卖——WJ2026-01(070102)地块即将落槌。作为海峡科技园板块的稀缺宅地，它究竟藏着哪些价值密码？

该地块位于温江区天府街道学府社区一、六、七组，建设用地面积37677㎡，容积率2.0，总建面75353㎡。起拍楼面价4400元/㎡，出让底价3.3156亿元，竞买保证金6640万元。

这块地为纯住宅用地，建筑限高80米，建筑密度仅25%。这意味着未来开发的产品大概率是低密改善型社区，居住舒适度有保障。

值得一提的是，地块四至条件优越：东临书海路，南靠西南财经大学附属实验小学，西接锦绣大道北段，北依柳台大道东段。这样的位置，既享城市便利，又避开了主干道的喧嚣。

高校环伺，这里的“学区光环”有多强？

说到温江，很多人第一反应就是“大学城”。而WJ2026-01地块恰好位于高校资源最密集的区域之一。

步行1公里范围内，聚集了西南财经大学柳林校区、成都中医药大学温江校区、成都师范学院、四川交通职业技术学院等多所高等院校。翰林世家幼儿园、佳佳幼儿园等学前教育资源也在周边。

更让人惊喜的是交通配套。万盛地铁站（4号线）距离地块仅1.1公里，杨柳河站也在2.2公里范围内。在建的17号线一期市五医院站距离2.9公里，未来将实现双地铁覆盖。

这种“高校+地铁”的组合，在成都四环外区域实属难得。清晨被校园的朗朗书声唤醒，傍晚在地铁站与大学生们擦肩而过——这样的生活场景，是不是多了几分烟火气与书卷气？

海峡科技园的“价值兑现期”到了吗？

WJ2026-01地块所在的海峡科技园板块，近年来一直是温江发展的重点区域。但市场对这里的接受度如何？我们用数据说话。

2026年1月，温江区新房成交均价为14295元/㎡，而海峡科技园板块的成交均价为13750元/㎡，两者差距不大，说明板块价值已被市场认可。

数据显示，温江区新房成交均价在过去一年基本稳定在1.3万至1.6万元/㎡区间，2026年1月为14295元/㎡，反映出区域价格的稳定性，也为新地块提供了合理的价格参考。

从库存看，温江区2025年底库存面积达140.42万㎡，去化周期约21个月。虽然整体库存压力存在，但海峡科技园板块表现相对较好——2025年12月去化周期为14.7个月，优于全区平均水平。

对比周边，4400元/㎡的起拍价香不香？

判断一块地的价值，最直接的方式是看周边地块的成交情况。2025年3月成交的温江区WJ2024-23地块，楼面价为7050元/㎡；2025年7月成交的WJ2025-12地块，楼面价为5700元/㎡。

图表显示，2025年7月周边地块成交楼面价为5700元/㎡，而本次拍卖地块起拍价仅为4400元/㎡，价差达1300元/㎡，表明该地块起拍价具有明显优势，为开发商预留了较充足的利润空间。

即使考虑地块位置和开发条件的差异，4400元/㎡的起拍价仍显得颇具吸引力。若按温江区新房14295元/㎡的成交均价测算，在扣除建安成本、营销费用等后，项目仍具备合理的盈利预期。

谁会成为最终赢家？

虽然明天才正式拍卖，但我们可以从政策要求和市场环境推测可能的竞买者。

首先，竞买资金必须为合规自有资金，禁止使用金融机构融资或关联企业借款。这意味着只有资金实力较强的开发商才能参与。

其次，地块位于高校聚集区，产品定位偏向改善型，需要开发商具备低密产品的打造经验。擅长此类产品的房企可能会更有兴趣。

回顾2025年成都土拍市场，华润置地、越秀、建发等品牌房企表现活跃。特别是华润置地，在成华区槐树店地块以51.11%的溢价率拿下土地，显示出对优质地块的强烈需求。

WJ2026-01地块虽位于四环外，但其高校资源丰富、起拍价较低，或许能吸引深耕温江的本地房企，或寻求高性价比地块的品牌开发商。

写在最后：明天见分晓！

明天的拍卖结果将反映市场的真实态度。如果地块以底价成交，说明开发商对温江市场仍持谨慎态度；如果出现溢价，则意味着海峡科技园板块的价值正在被重新评估。

作为购房者，不妨保持关注。新地块的开发将为区域带来新的产品选择，也可能影响周边二手房的价格走势。

文章来源:乐居买房