38084元/㎡！世纪城南地价创新高！保利补仓

2026年3月10日，杭州钱江世纪城核心单元XS010401-09地块正式出让。

经过23轮竞价，保利发展以总价15.8578亿元摘得该宗地，成交楼面价38084元/㎡，溢价率16.11%。

这个地价，明显低于市场对“世纪城+低密”组合的预期。

业内人士分析称，地块虽区位配套优越，又是低密属性，但自身存在多项限制条件，加上板块市场承压，所以房企没有一味追高。

尽管如此，这个地价，已经创下了世纪城南的新高（原纪录为绿城丽香庭，2025年2月28日拿地，楼面价36486元/㎡）。

值得一提的是，保利发展此次出手，距离其以高溢价竞得城东新城宝地仅过去4天。

短期内连续布局杭州核心板块，足以说明头部房企对杭州市场的长期看好。

只是在当前土地市场整体呈现“节奏市”特征的背景下，房企拿地更加精细化，从“盲目追高”转向“理性务实”，更注重地块的实际盈利空间与抗风险能力。

Part 1

从区位来看，世纪城核心单元XS010401-09地块，是宗难得的好地。

地块位于碧桂园珑悦东面，往北直线约500米是奥映鸣翠府。

不仅坐拥双地铁的便捷交通，更被高端商业、顶尖学府、三甲医院等成熟配套所环绕，综合条件十分优越。

教育方面，3公里范围内聚集了杭州市崇文世纪城实验学校、杭州学军中学教育集团文渊中学等优质教育资源。

按照目前崇文世纪城实验学校学区范围来看，地块有较高的崇文学区预期。

交通方面，地块距离地铁7号线兴议站约400-500米，距离规划中的地铁15号线丰二路站约600米，双地铁覆盖，公共交通便利。

医疗资源方面，浙医二院、省妇保院等三甲医院提供坚实保障，直线距离均在1.5公里以内。

商业则有印力汇德隆、杭州奥体印象城、规划龙湖天街、在建的SKP等大型购物中心，满足高端消费与日常购物的多元需求。

Part 2

XS010401-09地块容积率仅为1.8，建筑密度不大于30%，为钱江世纪城近十年来容积率最低的住宅用地。

理论上应具备较强溢价能力，但《建设用地规范条件》明确要求：

地块建筑限高54米、建筑密度不大于30%，不得建设别墅类（合院、双拼）产品，建筑层数最低部分不应小于四层。

这也意味着，开发商无法通过排屋类产品实现价格突破，未来极大概率是6-7F的纯叠墅、洋房、小高层或组合产品。

此外，地块虽位于钱江世纪城核心单元，但其地处机场公路南侧，与奥体核心区隔高架相望，这种物理隔离导致客户心理认知存在落差。

若对标核心区保利天珺7.4万/㎡、奥印鸣翠府约9万/㎡的高层售价，其价值潜力可观；但若对标南翼建发英冠·宸云、丽香庭5万/㎡出头的高层售价，其盈利空间则大幅压缩。

Part 3

作为杭州核心改善板块，地块所在的钱江世纪城，新房销售情况稳健，去化情况显著优于市场平均水平，但内部依旧存在分化。

靠近奥体的核心区，房价更高，去化较快。

如奥映鸣翠府，260套高层房源已全部售罄，均价约9万/㎡，最低中签率12.23%，剩余2套叠墅（仅18套，面积310-350㎡）待加推，放风价12万+/㎡。

往南的区域，如世纪城南的建发宸云、绿城丽香庭等项目，高层售价均在5万/㎡出头，与市北、北干等区域形成同价位段竞争，销售节奏则有所放缓。

据了解，钱江世纪城目前还有XS010104-07地块（丰北TOD2.0）、XS010106-13地块等多宗储备宅地已剧透，加上此次出让的低密地块，未来高端房源供应充足。

XS010104-07地块区位示意图

文章来源:乐居买房