央国企接盘时代来临

2026年5月6日，停摆三年多后，原深圳世茂深港国际中心地块再次出让，华润置地以70.45亿元底价接盘，成为央企进场托底的又一个标志性事件。

这块地，早在2017年12月，被世茂股份以239亿元拿下，是当年深圳的“地王”项目，规划打造为一座约700米的超高层地标，建成后，它将超越632米的上海中心大厦，成为中国“第一高楼”。后因世茂股份出现债务违约。经过转手，该地块最终重新出现在土地市场。

市场资料显示，2022-2025年央国企与AMC累计接盘出险房企超千亿资产、盘活百余个停工项目。仅在2025年五大AMC就累计参与房地产纾困项目236个；带动盘活资产规模5847亿元；推动7.83万套住房交付。

央国企参与出险房企的大规模纾困，一定程度化解了市场短期风险，同时也促进了自身的发展。伴随着多家出险房企优质项目被央国企接盘，房地产市场的竞争格局与资源分配逻辑也开始被重塑。

2022年以来，国内房地产行业经历深度调整，恒大、融创、世茂等头部民企接连出险，大量项目停工烂尾，引发市场连锁风险。在此背景下，央国企与AMC果断入场，成为化解行业风险的“主力军”与“稳定器”。

2026年5月6日，深圳龙岗区龙城街道G01046-0106地块的成功出让，成为央企进场托底的又一个标志性事件。

2017年12月，世茂集团以239.43亿元的价格，竞得该地块，计划总投资逾500亿元打造深港国际中心。

公开资料显示，世茂深港国际中心于2018年动工。在当时世茂的构想中，计划打造一座约700米的“中国第一高楼”，超级地标将拉升片区价值，住宅及公寓快速销售回笼资金，商业与酒店则持有运营。为支持项目二期公寓和一期商办的开发建设，2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模87亿元。

然而，2020年，住建部与国家发改委联合发文，严格限制新建超高层建筑。这座蓝图上的“第一高楼”陷入漫长的停滞期。2022年，世茂出现债务违约，深港国际中心也于同年全面停摆。

此后，该地块经历了司法拍卖两次降价，但最终全部流拍。

2025年9月，停工三年的龙岗世茂深港中心迎来转机，龙岗区国资委以68亿元收储该项目，共含12宗土地。

重新上架后的G01046-0106地块，与世茂当年拿下的土地规划也有了大幅改变，根据深圳公共资源交易中心公告，这块土地面积约16.97万平方米的地块，用地性质从原来的商业用地，转变为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”。规划容积率也从原项目约4.17大幅降至3.26。

最终由华润置地以底价70.45亿元竞得，成交综合楼面价14776元/平方米。

这不是华润第一次出手参与出险房企的大规模纾困。早在2022年底。华润置地就以124亿元接盘华夏幸福南方总部资产包。

2022-2025年央国企与AMC累计接盘出险房企超千亿资产、盘活百余个停工项目。仅在2025年五大AMC（中国信达、东方资产、长城资产、华融资产、中信金融资产）就累计参与房地产纾困项目236个；带动盘活资产规模5847亿元；推动7.83万套住房交付。地方国资也同步跟进，深圳安居建业、上海地产集团等地方平台，通过收储、合作开发等方式，盘活本地停工项目，托底区域市场。

以华润、中海、保利、招商蛇口为代表的央企，凭借雄厚资金实力、成熟开发运营能力和强大信用背书，当前已成为项目接盘与风险化解的一个重要力量。

央国企参与出险房企的大规模纾困，一定程度化解了市场短期风险，同时也促进了自身的发展。伴随着多家出险房企优质项目被央国企接盘，房地产市场的竞争格局与资源分配逻辑也被重塑，行业正式告别民企主导的高杠杆扩张时代，进入“央国企主导、资源集中、稳健发展”的新阶段。

从销售端来看，2021-2025年全口径销售额典型房企的结构变化清晰印证了这一趋势。2021年典型房企在典型房企中的占比高达68%，央国企合计仅占25%；而到2025年，民营房企占比已大幅回落至46%，央企、国企合计占比则升至46%，与民营房企形成分庭抗礼之势，行业销售份额正加速向稳健主体集中，央国企成为市场成交的核心支撑力量。

融资端的变化则更为显著，公开市场融资资源已向央国企高度倾斜。据普睿研究统计，2021年国企央企融资规模4447亿元，占比约43%；到2025年，国企央企融资规模虽有波动，但占比已飙升至80%，而民营房企融资规模从2021年的4030亿元骤降至2025年的218亿元，市场融资资源大部分都流向央国企，民企高杠杆扩张的资金基础已不复存在。

未来房地产市场将形成“央国企主导核心市场、优质民企聚焦细分”的分层竞争格局，资源分配将持续向头部集中，行业发展更趋健康理性。

央国企将继续深耕一线及强二线城市，重点布局核心地段住宅、商业综合体、产业地产等优质项目，同时承担保交楼、旧改、保障房等民生任务，成为行业“压舱石”。凭借融资成本优势与信用背书，央国企在公开市场拿地、出险项目接盘、城市更新领域的主导地位将进一步巩固，持续通过稳健经营重塑行业信用体系，为市场提供稳定供给。

民营房企则加速分化转型，彻底告别高杠杆扩张模式，走向“轻资产、专业化、细分赛道”的发展路径。以美的置业、金科股份为代表的企业已通过剥离重资产开发业务，全面转向物业、代建、资管等轻资产运营，彻底退出传统开发赛道；龙湖集团主动降杠杆、收缩开发规模，将商业运营、物业、长租公寓等轻资产业务打造为第二增长曲线；旭辉控股在债务重组后聚焦代建平台“旭辉建管”，凭借品牌与管理输出实现低负债扩张；新城控股、朗诗地产等也分别通过吾悦广场轻资产品牌输出、绿色地产技术输出等方式，在细分赛道建立差异化竞争力。未来能够在代建、商管、资管、城市服务等细分领域形成专业优势的民营房企，将与央国企形成错位竞争，共同推动行业健康发展。

文章来源:丁祖昱评楼市