杭州二手房“小阳春”行情，能否持续？

随着今年“小阳春”收官，整体行业“弱复苏强分化”特征尤为显著，叠加政策效应持续释放，市场预期和信心逐步改善，二手成交强势领先新房成为普遍现象。基于众所周知的二手与新房“卖旧买新”的置换循环关系，二手行情热度延续性更为市场各方所关注，本研究将以主要一二线城市二手成交结构特征变化为切入点,还原回升动因继而研判后市空间。

☉ 文／杨科伟

01整体价跌量平，成交规模同比降12%重回2024年月均水平，价格较期初已降22%

杭州3-4月二手住宅成交规模如期回升，连续两月维持在9000套以上，较去年下半年月均增幅达50%，但与去年“小阳春”同期相比仍下降11.7%，与2023年和2024年同期水平相当，也重回2024年月均规模。可以说二手成交规模回归到城市该有水平。

与此同时，成交均价不断刷新低，整体价格持续处在下跌通道，4月份成交均价较2023年同期下跌22%。结合量价走势来看,今年3-4月回归常态可以说是在价格连续下跌后积压的观望阶段性自然释放。

02150万元以下低总价房源成交大幅攀升至三成，90平方米以上、三四房稳定上升

从总价段成交套数占比变化来看，200万元以下总价房源占比达到49%，这一数值在2023年初仅为29%，期间上升了20个百分点，与之相对的则是200万-500万元总价段房源占比由54%减少14个百分点至40。再进一步细分可见，这一变化主要发生在总价150万元以下房源，其成交占比从14%显著上升至32%，150-200万元相对稳定。

从面积段成交套数占比变化来看，90平方米以下房源占比的快速下降与90-140平方米房源占比的快速上升，这一数值分别从2023年的58%和30%转变为当前的52%和37%，这种此消彼长的变化主要发生在70平方米以下小户型大幅缩减与90-110平方米房源的稳步上升。

杭州二手住宅成交房源户型分布相对更加稳定，三房占比为主约40%，四房占比约三成，二房占比约二成。

综合来看，今年3-4月杭州二手购房者与之前并没有变化，在房价持续下跌后，以更低总价买到更大面积的的三房四房，在总价和居住功能空间实现平衡，市场在持续消纳自住刚需。

从近4年各总价段成交房源中各面积段分布交叉分析，一方面，面积主力区间为70-90平方米和110-140平方米，90-110平方米户型房源几无生存空间；另一方面，从变化看随着价格中枢不断下降而套面积上升，购房者在市场价格下行通道中实现“花更少钱买更大面积房子”成为现实，这也是符合逻辑的自住需求的现实选择。150万元以下总价中70平方米以下户型从80%锐减至50%，与之相对的则是70-90平方米户型占比逐年上升，200-300万元总价房源中，110-140平方米户型占比逐年上升。

03整体价格下行且挂牌/成交价差继续扩大，300万以下总价段价格趋稳

从杭州二手住宅挂牌参考价和成交均价走势看，价格都在持续下降中，而且二者价格剪刀差持续扩大。虽然二者3-4月价格较去年下半年都有小幅回升，但短期小幅波动难以改变整体下跌趋势。

从各总价段房源成交均价走势来看，300万元以下低总价段成交均价阶段性最低点出现在去年12月份，实现连续4个月止跌，150万元以下、150-200万元、200-300万元价格段均价较低点分别微涨1.7%、3.3%和2.5%；与之相对的300万元以上价格段成交均价继续新低。

从各面积段房源成交均价走势来看，仅有70-90平方米房源价格短期止跌且基础尚不稳固，3-4月维持在去年四季度水平；其他70平方米以下和90平方米以上房源成交价格跌势不止且有加速下跌之势。

04新房价格低于二手且跌速更快，占比近5成的200万元以下需求被新房分流

就杭州新房与二手市场关系而言，成交占比近半的低总价房源在新房与二手房市场同时存在，这不同于上海、北京等一线城市的低总价房源仅存在于二手市场，杭州市场面临同一客群的争夺，二手与新房在一定板块存在此消彼长的关系。

从价格关系来看，尽管杭州新房均价持续上升，但更多是近年来高价豪宅成交占比上升带来的结构性涨价,200万元以下低总价新房成交均价则在持续下行，4月均价较2023年初下跌23%，同期相同总价段二手住宅成交均价跌幅约25%，二者相差无几。但2025年以来新房价格跌幅远快于二手房，期间分别下跌约16%和8%，且当前新房价格绝对值也比二手价格低1450元/平方米。新房价格破位之后对次新房源价格还将进一步形成冲击。低总价刚需也将被新房持续分流，数据显示，200万元以下总价新房成交套数占比稳步上升10个百分点至20%。

综上，杭州今年3-4月二手市场成交规模回归常态，可以说是在价格连续下跌后积压的观望阶段性自然释放，整体以价换量的格局没有改变，整体价格下行且挂牌和成交价剪刀差继续扩大。购房者与之前并没有变化，在房价持续下跌后，以更低总价买到更大面积的的三房四房，在总价和居住功能空间实现平衡，市场在持续消纳自住刚需。成交占比近半的低总价房源在新房与二手房市场同时存在，二手与新房在一定板块存在此消彼长的关系。新房价格破位之后对次新房源价格还将进一步形成冲击，低总价刚需也将被新房持续分流。

文章来源:克而瑞