上海“三件套”脚下，要出新豪宅了

  2026年3月初，东昌路一处临时停车场入口竖起了一块并不起眼公告牌：

  因工程建设需要，场地将进行清理，自3月6日起停车场停止对外开放。

  公告不过寥寥数语，却像一颗石子投进平静的湖面。

  因为，这片停车场所在的位置，是陆家嘴核心区沉睡了二十多年的N2-1地块。

  

  站在这块地上往西看，是上海金融城最密集的摩天楼群；往南北两侧看，分别是上海中心、环球金融中心和金茂大厦组成的陆家嘴“三件套”。

  因为长时间搁置未开发，这块地始终带着一层神秘色彩。

  随着停车场清退、车辆禁止停放，N2-1地块终于结束了长达二十多年的临时用途。围挡即将立起，项目开发或将进入实质性开发阶段。

  地块占地面积约18992平方米，容积率2.88，可建面积约3.3万平方米。

  从目前流出的规划方案来看，未来项目将建造一栋约150米高、38层的住宅，同时搭配四栋4层别墅，产品形态也已浮现。

  

  这样的产品组合，在陆家嘴其实相当少见。

  一方面，150米的住宅高度并不意外，毕竟在摩天大楼密集的陆家嘴，百米级住宅早已不是稀缺物。但另一方面，在金融城核心地段出现低密度别墅，却几乎是破例的操作。

  对于习惯了陆家嘴高层住宅形态的市场来说，这样的组合确实颇具想象空间。

  

  不过，根据2025年5月住宅新规，高层住宅的高度上限是80米。后续这份网传方案能否落地，还有待观察。

  这块地的历史可以追溯到二十多年前。

  2001年5月，朱凤鸣领导下的上海金磐房地产开发有限公司，从陆家嘴股份手中取得包含N1、N2在内的两块地。

  坊间有知情人士透露，楼板价450美元/平方米。

  其中，N1地块后来被开发为“盛大金磐”，项目在2004至2005年前后入市，当时的销售价格已经达到4-6万元/平方米，在那个年代堪称轰动一时的豪宅。

  但与之相邻的N2地块，却并没有同步开发。尤其是其中的N2-1部分，虽然早已完成动拆迁，却始终没有正式启动建设。

  这块地还曾落到了匈牙利华人企业家郭加邸手中，郭氏与朱氏家族曾共同持有金磐房地产。

  

  二十多年来，这块地更多的是以停车场的形式存在。

  每天进出车辆不少，因为每日停车费高达50元，被不少人戏称为“牛马停车场”。

  如今，随着停车场关闭，这段漫长的等待或许将结束。

  根据最新消息，该地块可能由三迪地产负责开发。

  这家公司在上海并不算特别高调，但也有过一些项目经验，松江的三迪曼哈顿项目就是其开发案例之一。

  对于三迪地产来说，接手陆家嘴这样级别的地块，无疑是一场不小的挑战。

  陆家嘴核心区早已进入住宅断供的状态。金融城范围内写字楼林立，住宅用地本就不多，而能够真正开发的新宅地更是几乎消失。

  从周边市场情况来看，最直接的价格参照系就是隔壁的盛大金磐一期。该楼盘房龄已超20年，目前二手房挂牌已经跌到每平10万多了。

  如果按照产品代际来判断，新项目与盛大金磐之间至少隔了两代住宅产品。

  再加上更好的建筑高度、更高规格的产品设计，以及陆家嘴核心区几乎绝版的土地属性，未来售价也是一大看点。

  目前网络上流传的价格预期是，高层产品单价可能突破18万元/平方米。而至于四栋别墅产品，由于陆家嘴几乎没有同类参照物，其价格想象空间也被市场拉得很高。

  过去三十年里，陆家嘴完成了从金融新区到全球城市地标的演变，高楼不断刷新天际线，而住宅用地却越来越稀少。

  这块地的开发，也意味着陆家嘴核心住宅版图基本接近终局。

  对开发商来说，这是一次打造地标级豪宅的机会。

  对市场来说，这是检验顶级购买力的一次试探。