穆迪：下调仁恒置地公司家族评级至“B1”，展望“负面”

久期财经讯，11月30日，穆迪将仁恒置地集团有限公司(Yanlord Land Group Limited，简称“仁恒置地”)的公司家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”，并将仁恒置地全资子公司仁恒地产(香港)有限公司(Yanlord Land (HK) Co., Limited)发行的债券的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。该债券由仁恒置地提供担保。

评级展望仍然是负面。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“此次评级下调反映了穆迪的预期，即由于房地产销售的下滑超出预期，以及进入债务资本市场的渠道受限，在未来12-18个月内，仁恒置地的信用指标和流动性缓冲将进一步减弱。”

“负面展望反映了在当前波动的市场和融资条件下，仁恒置地能否在未来6-12个月内恢复其不断下降的合同销售和融资渠道的不确定性，”Lai补充道。

评级理据

穆迪预计，在2023年和2024年，仁恒置地的合同销售额将降至每年300亿- 350亿元人民币，原因是其业务规模适中，且在过去12-18个月内减少了土地资源以保持流动性。该公司2023年前10个月的合同销售额下降52%至281亿元人民币，明显低于同期全国平均水平3.7%的降幅。2022年，公司合同销售额达681亿元人民币，比2021年增长14%。

销售下滑将削弱该公司未来12-18个月的经营性现金流和信用指标。穆迪预计，在未来12-18个月内，以债务/ EBITDA之比衡量的债务杠杆率将从截至2023年6月前12个月的5.9倍上升至6.2 -6.5倍，而其EBIT/利息覆盖率之比将从同期的2.6倍降至2.0 -2.3倍。这些预测纳入了穆迪的预期，即该公司在未来12-18个月的利润率将降至25%左右，而2023年上半年的利润率为28%。

仁恒置地的流动性仍然充足。其现金余额和预计运营现金流可能足以支付未来12-18个月承诺的土地支付、股息支付和到期债务。然而，其流动性缓冲将下降，因为在融资条件疲弱的情况下，该公司将不得不利用内部资源偿还部分到期债务。

仁恒置地的B1公司家族评级反映了公司建立的品牌名称和高质量的产品。该评级还考虑到仁恒置地在中国和新加坡的投资物业(IP)的充足流动性和稳定的经常性租金收入，这为公司提供了一些稳定的现金流。穆迪预计，在租金收入稳定增长的支持下，仁恒置地的租金收入/利息覆盖率之比将在未来12-18个月内从截至2023年6月前12个月的40%提高到45%左右。

另一方面，评级受到仁恒置地不稳定的经营业绩、地域集中度以及销售和信用指标疲软的制约。该公司在合资企业(JV)业务上的巨大敞口也制约了其信用指标的透明度，尽管其合资伙伴的良好信誉缓和了上述风险。

由于结构性从属风险，该公司的B2高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。这一风险反映了这样一个事实，即大多数债权都在运营子公司，在破产情况下，它们将优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏显著的结构性从属缓解因素。因此，控股公司索赔的回收率可能会降低。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了仁恒置地的股权集中，根据最新公开信息，其最大股东兼主席钟声坚先生持有公司约71.55%的直接和间接股份(不包括库存股)。穆迪还考虑了新加坡交易所要求的内部治理结构和标准。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，短期内不太可能上调评级。

不过，如果仁恒置地可以改善销售和信用指标，加强获得长期融资的渠道，并保持足够的流动性，穆迪可能会将该公司的评级展望调整至稳定。

可能预示评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率之比维持在2.8倍以上，债务/EBITDA之比维持在6.0倍以下。

如果仁恒置地的销售、信用指标或流动性减弱，或者该公司寻求积极扩张，或者融资渠道恶化，穆迪可能会下调该公司的评级。表明评级下调的信用指标包括EBIT/利息覆盖率之比持续低于2.0倍或债务/EBITDA之比持续高于7.0倍。

仁恒置地是一家在中国和新加坡的房地产开发商，并在新加坡交易所上市。截至2023年6月，该公司拥有总建筑面积约910万平方米的土地储备，主要分布在中国六个地理区域，包括长三角、大湾区、环渤海、华中地区、海南和中国西部。该公司在新加坡还拥有住宅开发项目和投资物业。