多个重点城市出台政策，三条规律指向这类确定性强的潜力标的

多个重点城市出台政策，房地产复苏信号愈发强烈，三条规律指向这类确定性强的潜力标的。

前言：一切都如预期的那样，行情持续反转，但是个股的分化愈发严重，其实这一幕大家或许都心知肚明，只不过有些时候，有些侥幸心理罢了。所以，做好功课依然是当下最重要的事情，今天来说说地产板块。

本篇目录

1.来龙去脉

2.地产行情的起止时间

3.供需情况

4.行业展望

5.标的选择思路

6.相关上市公司
7.独家核心提示

一，来龙去脉

房地产，有些人不愿意碰，有些人不屑于碰，但做投资，除了要努力做好功课，还要懂得顺势而为。目前来说，地产的基本面改善已经是板上钉钉，但这还不是全部，本文将探讨的是影响地产板块最重要的因素以及如何选择标的。

近日无锡、佛山、南京等多个重点城市持续出台松绑限购限售等宽松政策，预计未来地产放松力度和广度仍将继续加大。需求端方面，除了核心22城外，其他城市的限购限售政策或进一步取消，22城内部分城市如重庆、南京、无锡、苏州等也将变相放松限购限贷。

销售回暖是促进房地产行业进入良性循环的关键，3月因为国际形势十分动荡，叠加疫情加重，使得此前因为放松政策略有起色的销售市场再度下滑，后续还需政策持续发力提振市场信心。

实际政策一直在做引导，那么为什么地产板块这么依赖政策呢？

二，地产行情的起止时间

在浙商证券最新的研究报告中，通过对复盘三轮周期中房地产板块行情走势，发现：

1）政策预期是决定板块行情开启的核心因素：板块行情开启与全国性宽松政策的出台基本同步，往往领先基本面修复拐点；

2）房价是影响板块行情与政策趋势的核心变量，板块行情的结束领先政策的收紧：当房价环比增速率先由负转正、同比增速降幅企稳时，往往会引发市场担忧，导致板块出现阶段性回调。但此时行业基本面需求仍然疲弱，政策放松未结束，当市场政策收紧预期被证伪后，板块又会迎来新一轮补涨（出现在第二轮和第三轮周期）。当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期的加强又将引发板块回调（三轮周期均出现），此时政策收紧概率大幅上升，板块行情进入尾声。

3）需求不修复，板块行情不结束，板块行情持续时间较长：三轮宽松周期中，房地产板块行情持续时间分别为 14、14 和 22 个月。期间板块或面临一定回调，但在需求逐渐修复、房价持续上涨导致基本面出现过热苗头前，房地产板块行情持续存在。

所以简单总结，始于政策，终于需求。那么地产当下的需求如何？

三，供需情况

1.短期供应不多。2021年全年和2022年一季度，房地产新开工面积分别同比下滑11%和18%；截至2022年3月底，全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期11.2个月，杭州、上海、合肥三城新房库存去化周期低于6个月。

2.长期来看，3亿左右的新市民预计将产生约8000万套左右的商品住宅需求在8-10年释放，这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。

四，行业展望

行业仍在筑底阶段，越来越多城市调控松绑

目前，多城市通过降低首付比例、降低房贷利率、取消认房又认贷、放松限购限售等措施促进销售回暖，但市场目前仍未企稳，行业仍处在筑底阶段：

1.销售方面，2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%；TOP100房企全口径销售金额同比下降47%；

2.土拍方面，全国300城宅地成交2022年1-3月同比下降60%；多地土拍热度较低，近期一批次集中土拍中，天津供地30宗，仅6宗成交，南京供地20宗，6宗流拍；

3.房贷利率方面，2022年4月，贝壳研究院百城首套房贷利率为5.17%，较最新的5年期以上LPR高出57个基点。

因此，未来放松力度和广度仍将继续加大，目前房贷利率仍有大量下降空间，预计未来整体房贷利率将继续下行。

那么地产板块如何选择标的呢？

五，标的选择思路

1.本轮周期中，龙头央国企表现强于行业

本轮周期中，供给侧迎来结构优化，龙头房企现阶段表现优于行业指数及大盘。2021年行业进入去杠杆时代，“三道红线”、银行房地产贷款集中度管理制度、预售资金监管等供给端政策的执行过严，引发民营房企的流动性危机，行业进入供给侧出清阶段。龙头房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，流动性压力显著小于部分前期借助高杠杆快速提升规模的民营房企。供给侧优化过程中，龙头房企后续发展确定性较强，且有望受益于行业出清带来的市占率提升，在本轮周期演绎至现阶段表现仍较为稳健，较行业指数实现区间累计超额收益 5%，较大盘实现区间累计超额收益 24%。

2.龙头房企后续仍有估值提升空间

龙头公司当前股价处于历史低位，估值仍具备弹性。通过复盘历史三轮周期中龙头公司指数 PE 及 PB 区间分布情况，我们建立龙头公司指数 PE 及 PB Band 以观察现阶段的估值情况。

1）PE 估值位于历史低位：龙头公司指数 PE Band 整体呈现向上趋势，仅 2021 年有所下降，（四家龙头公司 2021 年归母净利润增速分别为招商蛇口-15.35%、保利发展-5.39%、万科 A-45.75%、金地集团-9.50%），当前 PE 估值仅略高于历史最低水平。

2）PB 估值同样位于历史低位：龙头公司每股净资产逐年增加，支撑指数 PB Band整体呈现向上趋势，当前 PB 估值同样仅略高于历史最低水平。我们认为，龙头公司利空出尽后业绩具备较强弹性，且作为行业龙头在融资、土储、品牌、综合开发实力等方面均享有显著优势，在本轮周期供给侧优化过程中拥有市占率提升逻辑，其估值有望在后续板块行情的持续演绎中得到进一步提升。

六，相关上市公司

1.投资逆市增长、未来业绩确定性强的房企

2.稳健的头部国企央企

七，独家核心提示

「深度系列」，未必是眼下的热点，但却是投资逻辑有大变化的，这类的题材一旦爆发起来，就不是单纯的涨几天的事情了，所以这样的题材更值得长期跟踪，既然要长期跟踪，所以在个股的把握上更为重要，这时候特别要关注「公司业务匹配度」的情况，也就是「高匹配度个股核心内容解读」中的内容，只有关联度高才能有持续表现。

以上是我自己研究的方向和思路，也就是和大家一起分享下。

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