短期借款暴增145倍，金融街为回笼资金拟“割肉”丰科中心

临近年末，房企甩卖资产降负债队伍又新增一员。

12月22日盘后，金融街披露消息称，计划将旗下金融街·万科丰科中心项目（下称“丰科中心项目”）转让给平安人寿，交易价格暂定为37.1亿元。

受疫情影响，金融街今年各项业绩指标明显下降，负债水平直线上升。在“三道红线”的压力下，背靠国资的金融街也不得不开始想办法回笼资金。

回笼资金

据了解，丰科中心项目为金丰万晟开发建设并持有运营。金丰万晟由金丰融晟100%持股，金融街全资子公司长安置业和北京万科各持有金丰融晟50%股权。

经协商，长安置业、金丰融晟和北京万科拟与平安人寿签署协议，将金丰万晟100%股权及相应债权转让予平安人寿，交易价格暂定为37.1亿元。

金融街称，“公司就本次交易与保险、信托、资产管理公司、基金等20余家机构进行洽商，累计接洽70余次，按照价格优先的原则比对各家报价及交易结构情况，最终以价高者平安人寿为首选合作方。”以此来看，金融街应是早有意向出售丰科中心项目。

信息显示，丰科中心位于北京市丰台区丰台科技园区三期，项目用地性质为综合性商业金融服务业用地，项目总建筑面积约13.8万平方米。项目出租率达到90%，租金水平居于区域前列，但资产收益率相对较低。

金丰万晟目前存在14.95亿元银行贷款，丰科中心项目产权和金丰万晟100%股权抵/质押给银行。首期款32.89亿元支付完毕后，出让方负责办理完毕金丰万晟银行借款偿还并解除相关抵/质押关系。

金融街在公告中直言，出售丰科中心是考虑到行业趋势和市场竞争情况，为加快资金回笼，降低负债水平所做出的决定。本次交易按37.1亿元价格完成后，预计对公司2020年净利润产生影响约-2.1亿元。因此在业内人士看来，金融街此举算得上是“割肉”。

据全球房地产服务上市公司高力国际数据，受疫情影响，今年北京写字楼空置率继续走高至19.4%，创近10年新高。空置率上升的同时，写字楼租金明显下调。今年北京写字楼整体租金为每月每平方米351元，同比下降8.4%，降幅也创近十年新记录。

该机构预计明年将有接近160万平方米的新项目集中入市（2019年超过90万平方米），让2021年成为北京甲级写字楼市场上极具考验性的一年。

据悉，今年以来已有多家房企通过出售资产回笼资金，如富力、云南城投、华侨城等。金融街此次“割肉”出售丰科中心项目，足以看出金融街对公司负债情况的担忧。该公司预计，通过此次出售事项可使经营活动现金流增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，公司资产负债率下降0.24个百分点。

负债高企

受疫情影响，金融街今年的各项业绩指标并不好看。今年前三季度，该公司实现营收105.18亿元，同比下跌21.22%；实现归母净利润9.10亿元，同比下跌33.87%；经营活动现金流量净额同比下跌97.88%至1.48亿元，去年同期该数值为70.02亿元。

对于经营活动现金流量净额的变化，公司解释称，是由于受新冠肺炎疫情影响，公司销售项目开盘时间相对集中于二、三季度，导致销售回款较上年同期减少。

记者注意到，或是由于资金问题，金融街前三季度拿地较为审慎。华泰证券数据显示，前三季度该公司新增土储项目3个，分别位于遵化、佛山、惠州。新增权益面积77.9万平方米，同比下跌16.6%；新增权益投资额23.3亿元，同比下跌76.9%。

与拿地态度相反的是公司的融资情况。数据显示，前三季度金融街发行了73亿元的超短期融资、80亿元CMBS、18.4亿元供应链ABS、29.6亿元中期票据。与大部分房企一样，金融街的融资款项大概率也是用来偿还旧债。

据了解，金融街有多笔债券将要到期。截至2020年6月30日，该公司于一年内到期的应付债券为3.01亿元。一年内到期的长期借款为121.44亿元，其中质押借款数额为23.9亿元，抵押借款为19.7亿元。

记者梳理发现，截至上半年，金融街共有41处项目或股权处于抵/质押状态。按项目账面价值来算（部分项目由于无期末账面价值，故按期初账面价值算入），上述被质押项目合计价值约为528.08亿元。

据光大证券数据，金融街上半年有息负债约884亿元，净负债率约为202%，现金短债比约0.55，剔除合同负债后的资产负债率约74%，负债指标相对偏弱。

进入下半年，该公司的负债情况依然没有好转。截至9月末，金融街一年内到期的非流动负债数额上升至170.89亿元；短期借款近73.06亿元，较2019年的0.5亿元暴增145倍。值得注意的是，公司同期账面货币资金仅为133.74亿元，无法覆盖目前的负债情况。

克而瑞数据显示，截至11月底，金融街全口径销售额为328.2亿元，位列行业第79名。