万博财经：亏两年靠抵押房产度日 负债累累的沈阳商业城被迫卖壳

连续两年亏损的沈阳商业城股份有限公司（以下简称沈阳商业城）决定卖壳了。6月28日，沈阳商业城发布《重大资产出售及发行股份购买资产关联交易预案（修订稿）》（以下简称交易预案），宣布接下来将进行两大动作：一是准备通过发行股份购买茂业（中国）投资有限公司（以下简称茂业投资）旗下崇德物业100%股权，二是在产权交易所挂牌出售旗下铁西百货99.82%股权和商业城百货100%股权。通过这两步交易，沈阳商业城的主业也将由商贸零售转为物业经营。

买卖先后有讲究

据悉，崇德物业的购买价已经初步确定为7亿-8亿元之间，两家百货的最低卖价也确定为12.8亿元。这两个动作并非同步完成。沈阳商业城在交易预案中一再表示，将先买入崇德物业，然后再卖出两家百货在产权交易所实现摘牌。为何要一再强调二者的先后顺序呢？

据了解，这次沈阳商业城计划出售的铁西百货99.82%股权和商业城百货100%股权属于其核心经营性资产。沈阳商业城的主营业务是商品零售，业态包括百货商场和超市，从去年的营业收入分配来看，百货收入在9.4亿元左右，超市收入在2000万元左右，百货业态在沈阳商业城的营业收入中占据绝对优势地位。更为重要的是，沈阳商业城目前仅有两家实体门店，分别是铁西百货大楼和商业城百货大楼。由此可见，沈阳商业城此番售卖的铁西百货和商业城百货属于沈阳商业城的核心经营性资产。

业内普遍认为，如果颠倒顺序，先卖了两家百货，再买入崇德物业，中间出现的时间差就会导致沈阳商业城出现主营业务缺失的情形。

有业内人士对中国商报记者表示，上市公司主营业务的运营情况会直接影响投资者的情绪，进而影响股价，主营业务缺失对于上市公司的作用是非常负面的。

因而，沈阳商业城在交易预案中反复强调，“摘牌不会导致上市公司无主营业务的情形”。

沈阳商业城缺钱了

值得注意的是，沈阳商业城在交易预案中表示，摘牌铁西百货和商业城百货有一个条件：意向受让方需代上市公司清偿与铁西百货、商业城百货之间截至2020年5月31日的往来款余额，这笔钱可以直接在卖价中抵扣；其中在铁西百货交割前，意向受让方需向铁西百货清偿前述不少于9700万元的往来款余额，用于偿还铁西百货对中信银行沈阳分行的银行贷款，以解除上市公司对铁西百货提供的连带责任担保。

从上述条款可以看出，沈阳商业城现在很缺钱。从经营状况来看，沈阳商业城已经连续两年亏损。2018年、2019年，沈阳商业城分别亏损1.28亿元和1.06亿元，归属于上市公司股东的净资产由正转负，从2018年的2167万元变为2019年的-8448万元。

中国商报记者注意到，近年来，沈阳商业城不断将自有物业抵押来换取现金流。商业城百货和铁西百货均是沈阳商业城自持物业，这两家百货的区位优势明显，商业城百货位于沈阳商业最繁华的中街商圈，铁西百货则位于沈阳铁西广场商圈内，二者的建筑面积达到12.94万平方米。

据记者了解，这两家百货大楼的物业近乎全部被抵押。

2015年1月15日，沈阳商业城将铁西百货大楼地上一至七层建筑面积约2.4万平方米的房产及土地使用权抵押给了中信银行沈阳分行，获得了1.4亿元的授信，截止日期为2018年1月12日。2018年1月9日，沈阳商业城又与中信银行沈阳分行签订了补充协议，延长授信额度使用期限至2021年1月5日，随后其还进了第二次授信申请，成功地增加了1.68亿元的授信额度。截至去年年底，沈阳商业城在这次授信中取得了1.62亿元的借款。

去年10月15日，沈阳商业城再次将商业城百货营业楼自建和在建的共计9万平方米的楼层抵押给了盛京银行沈阳市正浩支行，取得了约8亿元的借款。

（商业城抵押房产情况概览 图片来源：沈阳商业城公告）

崇德物业借壳上市

沈阳商业城卖壳的另一面是茂业投资旗下的崇德物业也实现了上市的目的。1994年成立的崇德物业是深圳市较早出现的专业物业管理公司之一，拥有国家一级物业管理资质，曾是深圳市物业管理协会常务理事单位、中国物业管理协会理事，曾荣获2008年、2010年深圳市物业服务企业综合实力30强，品牌形象良好。

据了解，目前茂业系已经拥有包括茂业商业、茂业国际在内的多家上市公司，此番崇德物业借壳上市，茂业系的上市版图将再添一翼。

崇德物业管理的项目分为住宅物业、商业物业、专业市场园区物业三种业态，其中以住宅物业和商业物业为主。去年，崇德物业在住宅项目管理上的收入为5000万元左右，商业物业管理上的收入为1.15亿元左右。

不同于独立的市场化运营的物业管理服务公司，崇德物业是茂业集团体系内的物业服务平台，承接的多是茂业集团下面的项目。据观察，2018年和2019年，崇德物业新增管理面积也均为茂业集团体系开发或收购的项目。

“如未来茂业集团体系进行业务转型或因出现资金问题等原因使其房地产开发或收购遇阻，可能会相应减少崇德物业可承接的茂业集团体系开发或收购的物业项目，从而对崇德物业未来业绩增长造成一定影响。”沈阳商业城表示。