泰禾违约与卖房炒股

7月6日，资本市场同时发生了两件大事。第一件大事是，股市大涨，上证综指上涨5.71%，全天两市成交额超1.5万亿元。第二件大事是，房地产企业泰禾未能按时兑付债券“17泰禾MTN001”，这是泰禾集团首支违约债券。

了解债券的人明白，违约对于企业的信誉是多大的损失，直接反映的就是公司未来的融资成本会大幅度升高。

通俗解释一下融资成本为何上升，相当于高富帅借钱未按时偿还——未按时偿还不要紧，关键是看借的谁的钱——公开债券市场的钱。这个钱不能不按时还，不还就说明有大问题了，一是因为大家都知道了且传播很广，二是因为债券购买方实力也很强，再加上有散户，那就更麻烦。所以大部分时候，高富帅之间串换串换救个急，还是比较合理的。没有串换成，那么说明要么你有问题了，朋友不借给你；要么你的圈子朋友有问题了。所以，这个时候不会有人傻到再去借你钱，除非你能提供足额抵押，并且给出高利息。

泰禾是做什么的？房地产。做什么类型的房地产？高端住宅。为什么没钱付息？因为销售回款不好。

问题出来了，高端住宅的销售出问题了。如果高端住宅销售情况好，泰禾不会违约。

高端住宅销售出问题，说明了什么？有钱人不买房了。那么，为什么有钱人不买房了？要么有钱人开始变得没钱了，要么有钱人觉得买房不划算了。

有钱人分为高资产型和高现金流型两种。

高资产型，比如上市公司高管，手里股票价值几亿几十亿的那种；成功创业者、创业公司核心高管，企业虽未上市，但手中股权价值也不菲；影视明星，前些年一集电视剧赚好几千万的大腕们；还有那些在一线城市有十套以上房产的富豪们。

高现金流型，一般就是高级职业经理人，以及有着特殊资源做着成熟生意的老板们，年入数百万。

高资产型富豪买房，就是资产腾挪——卖一套买一套/卖两套买一套/减持股票改善生活的那种。这些富豪们不缺房，他们不是刚需，他们买房一定是看好这类资产。

高现金流富豪买房，主要利用杠杆——现金流好，容易贷款——买得好，四两拨千斤，升值快快滴。这些富豪买房，一定对自己、对楼市有着极强的信心。

但是，泰禾违约了，做高端住宅的泰禾违约了。说明了什么？

再来说股市。A股估值高不高，看和谁比。和美股比，不算高；和楼市比，还很低。北京、深圳房屋租金年回报率1.5%左右，换算成市盈率67倍；东北的哈尔滨、沈阳房屋租金回报率3-4%，换算成市盈率25-33倍。贵州茅台市盈率不到50，工商银行市盈率不到7，上证平均市盈率16，创业板平均市盈率56。哪个城市类比贵州茅台，哪个城市类比创业板，哪个城市类比工商银行，大家心里还是有点想法的吧。

有人说，房子能住，股票能干什么？问题是，有多套房的家庭，也只住一套，其余的也要出租，最后还是落到钱上面，靠租金就是固定收益产品。房子有租金，债券有利息；房子能涨，股票也能涨，不过股票分红确实是一个问题，因为分红要缴税，在这点上，单纯的市盈率对比会有一些问题。

同样是资产，为什么能够接受房价的高市盈率，而不能接受股票的高市盈率？有人说，和国外股票比。但楼市为什么不和国外比？很多发达国家房价并不高。

房价可以三年不涨，但不能五年不涨，北京楼市已经三年不涨了，如果真的五年不涨，卖房的人就会多起来——购房每年4%左右的资金成本，5年就是20%，一些人的首付就是20%。

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