现房销售“大讨论”

  5月8日，经济观察报发布消息，称“现房销售进入倒计时”，但没过多久，内容就被删除了。

  更早一点，彭博还发了一个“小作文”，消息也是主管部门“考虑在全国范围内推广商品房现房销售制度”。

  上述消息迅速在业内传播，有的人赞成，有的人反对，有的人揣度“不太可能”。

  所谓高手藏民间，智慧在基层。就让我们先来看看网友们的“思想碰撞”吧~

  赞成派

  01

  有利于去库存

  现房销售，新卖的土地要大约两年后才能销售，可以多出两年左右宝贵的时间去库存。存量不消化，永远稳不住房价。

  02

  有利于防风险

  从长远看，现房销售可以避免很多金融风险，尤其是保交楼的风险。

  03

  可压低市场供应

  现房销售会压低新房市场可售存量，如果出台政策设置“新老划断”，对目前新拿地的房企冲击也是可控的。

  04

  现在推行不会引起房价大涨

  现在是推现房销售最好的时机。因为现在正好是没人买房的时候，现在推现房销售，不会引发现有的期房房价大涨（因为推现房销售会导致阶段性供应减少）。

  05

  所见即所得

  我支持现房销售。现在地产维Q太多了，一交房就维Q，还不如现房销售，所见即所得。也希望以后土拍，各家开发商在土地溢价上少花点钱，在产品上多花点钱。

  反对者

  01

  应在库存大城市试点

  现在很多新房已经是现房销售了，也卖不出去。在那些库存大的城市搞现房销售试点，还差不多。

  02

  房企都要继续缩规模

  真现房销售，房企都要缩规模，长期的大量的“无息资金”（预售款）没了。而且收入利润都会大幅下降。

  03

  地方卖地压力会加大

  期房都不好卖，现房销售谁来拿地？房企要多承担两年的房价波动风险、两年的资金成本。

  现在北京、上海都是拿地即开工，尽力缓解开发商压力，就这样还只是几家央国企在拿地。真要现房销售，那拍地数量肯定要大幅缩减，别的城市就彻底没法卖地了。

  04

  加大新拿地房企压力

  推新房销售，利好有存量地的，利空新拿地循环的房企。本身这几年房企就难，再让他们拿地做“期货”，除非楼盘有ZF兜底保利润率，否则行情不好就得破产。

  05

  恐引发房价上涨

  如果现房销售落地，供应端会严重收缩，需求不变，涨价是必然的。地产的逻辑又要变一变?

  低周转下成本会成倍的增加，而增加的成本及不确定的风险，会在房价中反映出来（羊毛出在羊身上），这是经济规律。

  07

  会引发地产股继续下跌

  如果未来都改为现房销售，地产公司的周转速度就会变慢，估计所有的上市房地产公司股价都会大跌。

  揣度者

  01

  与融资新规适配？

  5月7日国新办发布会说，将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，是不是已经在暗示了？推现房销售，国家提供配套低息贷款？

  02

  应该是先试点

  现房销售不会一次性放开的，肯定会先试点，由各城市自主决定。现在也有带现房销售的地块，但是数量很少。

  03

  应该不会当下实行

  在这个时间点实行现房销售，土地出让大降，地产新开工降半，建筑业降半，经济怎么办？就业怎么办？会这样吗？

  04

  现在推不太现实

  现房销售可能吗？感觉可能性不大。因为现在房企还能正常拍地的总共也没几家，很多房企的资金链十分紧张，急需通过销售快速回款，以免于暴雷。而且地方政府财政紧张，卖地是重要的资金来源，现房销售会导致卖地更少，地价还会降低，这现实吗？

  05

  雷声大雨点小

  听说ZJ部的确在牵头制定方案。先不说能否落地，他们以前说搞收储，这么大阵仗，实际结果怎么样，大家信吗？所以这次现房销售也是同理，雷声大雨点小，试点先铺开再说吧。

  在「地产锐观察」看来，如前述网友们所讨论，短期内现房销售全面落地还面临着多重约束，不太可能“一刀切”式地推行。

  但自2023年起，住建部多次明确“有力有序推行现房销售”，并将其列为2025年重点抓好的工作之一。

  因此，更有可能的是，结合北京、深圳等地在土拍中竞现房销售面积等试点经验，渐进式试点开展。

  一方面，在土地出让时，探索降低现房地块出让门槛，比如允许分期缴纳土地款等；另一方面，结合REITs、专项债等融资创新，优先为现房项目提供资金支持。

  如此，既能为房企转型留出窗口期，也能减少推行现房销售的阻力与风险，逐步提高现房销售比例，最终实现模式的根本转变。

  你们是怎么看的呢？