“金九银十”楼市大考：京沪深回暖是真信号还是旧剧本？

  9月5日晚，深圳楼市新政落地，限购放开力度超京沪。有媒体报道说，深圳楼市一夜升温，楼盘咨询量上升明显。

  数据显示，在京沪新政落地后，楼市也均出现了回升态势。北京二手房8月网签量环比上涨4.28%，达到13331套。上海8月新房和二手房成交双双破万套。

  然而，还有很多人心存疑问：由政策推动的回暖是否具备持续性？还是如过去一样，仅是下一轮疲软之前的短暂反弹？

  01 新政下楼市的波浪式循环

  自2019年起，我国楼市进入到深度调整阶段。2022至2023年间，多地尝试放松限购、降低利率以提振市场，但效果均不持久。

  2024年“9.30新政”后，政策导向逐渐从“止跌回稳”转向“推动与巩固”，但市场仍持续表现出“政策刺激—短期回暖—再度下行—政策加码—局部反弹”的波动循环。

  这一反复现象背后，反映出政策调控的复杂性、市场预期的脆弱性，以及更深层次的结构性矛盾。

  政策出台初期，市场往往出现脉冲式回暖。

  如2024年四季度全国新房销售面积及销售额同比均由负转正。2025年政府工作报告首次明确提出“稳住楼市”，多地借助专项债收购闲置存量土地、核心城市加快供地节奏，“地王潮”再度出现。受多重利好推动，今年3月核心城市迎来一波“小阳春”。

  但随着政策效应减弱，楼市二次探底。

  4月起市场再度降温，呈现“核心城市企稳、非核心区域下行”的分化态势。百城二手住宅价格同比下跌7.23%，第二季度新房成交量同比减少6.1，“以价换量”成为主流。

  至7月，下行压力进一步加剧，40城新房成交面积同比降幅扩大至17.2%。

  在此背景下，8月北京、上海相继出台新一轮宽松政策，试图激活“金九银十”的传统销售旺季，深圳也有9月跟进。

  但楼市是否真正企稳，仍待进一步观察。

  02 波浪市场中的购房者困境

  这种政策与市场之间的波浪循环，给购房者带来了诸多挑战。

  “买涨不买跌”心态使得购房者决策周期延长，市场观望情绪持续。

  即使在新政刺激下，8月北京二手房网签13331套仍未达到北京1.5万套/月的“枯荣线”，说明市场信心依然脆弱。

  对于普通购房者来说，这种波动模式意味着更高的风险。 那些在政策刺激期入市的购房者，可能会成为“接力承受房价跌幅”的一波人。

  03 告别政策“波浪舞” 楼市呼唤“定心丸”

  当前楼市需要的不是零敲碎打的政策试探，而是坚定、连贯且具有持续性的政策支持。

  其一，政策出台应避免“挤牙膏”。上海外环外全面放开限购即带来立竿见影的效果，深圳楼市一夜回温，说明市场对真正有决心的政策反应积极。

  其二，确保已出台政策落实到位。应建立有效的督查机制和支持机制，避免利好政策因落地难而悬空或执行走样，才能真正助力市场实现可持续复苏。

  其三，政策诚意至关重要。短期刺激虽可撬动一时成交量，但若每次都是以新增一批购房者“套牢”为代价，长期来看只会透支信任，加剧市场避险情绪。

  楼市真正需要的，不是波浪式循环中的间歇性反弹，而是基于稳定预期和真实需求的良性恢复。

  唯有从“短期刺激”转向“长期稳定”，市场才能走出波动迷局，走向健康与可持续的未来。