"王炸"地块出山！土拍热狂飙，能撬开楼市的 "冰" 吗？

  7月30日，北京发布了第六轮拟供商品宅地清单，“王炸”地块再亮相，引发市场侧目。

  本次计划供地共5宗，朝阳和海淀各2宗，门头沟1宗。朝阳区1宗位于太阳宫，1宗位于呼家楼，均在三环至四环之间，紧邻地铁站，周边配套醇熟，预计会引发实力房企的角逐。

  “真是没想到，北京还‘雪藏’了这么多好地块。”有网友感叹政府供地的深谋远虑。

  但是，也有业内人士提出疑问：靠出让核心地块而抬升的土地市场热度，能传导到楼市吗？

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  土拍热的本质：

  城市核心区稀缺地块的狂欢

  其实不仅北京，上海、深圳、杭州、苏州、成都等城市，7月下旬“绝版地段”“多年断供”的高品质宅地的入市，都掀起了多轮土拍热潮。

  比如，上海，7月底第六批次土拍成交8幅地块揽金290亿元，平均溢价率高达22.33%；杭州当月4场土拍累计成交102亿元，核心区石桥单元地块溢价率超28%。

  这些高溢价成交的地块均有共同特征：位于“多年断供”的绝版地段，配套成熟且资源稀缺。

  而反观非核心区地块的成交，比如北京门头沟S1线地块、杭州临平星桥地块等，多以底价或微溢价成交；上海第六批次土拍中，核心风貌区地块与外围地块热度差异也很显著。

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  传导效应有限

  土地热潮难改楼市低温现实

  虽然核心城市核心地段的土拍市场掀起了热潮，但这种土地市场的热度难以向房产销售市场传导。

  据克而瑞统计，7月杭州楼市呈现供应增加但成交分化态势，整体开盘去化率降至41.6%，环比下滑35.9个百分点。

  北京新房市场也不容乐观。相关数据显示，截至7月30日，北京7月新房住宅网签2672套，同比降约31.80%，环比下降约32.81%。

  “土地市场的热度向新房销售市场的传导路径已被阻断。”一位市场分析师表示，当前核心区土拍热是开发商基于安全边界的理性选择，而非市场全面回暖的信号。

  并且，核心城市绝版地块的供应也接近枯竭。早在2021年8月,住建部就出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，意味着依靠城市更新来新增供地亦有限。

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  打破分化困局

  以确定性重建市场信心

  当前核心地块的土拍热潮，虽在一定程度上展现了市场对优质资源的认可，但难以成为楼市全面复苏的破局点。要实现楼市真正破局，需打破核心与非核心区域的市场分化困局。

  有专家指出，若想激活楼市，需针对非核心区域出台更具针对性的政策。例如，购买杭州临平、成都新都等区域住房的家庭，可凭购房合同优先获得当地优质学校学位。同时优化配套设施，提升非核心区域的居住吸引力。

  还需修复土地市场热度向楼市的传导路径。需要通过稳定房价预期，需要消除市场的不确定性，保持政策连贯性与长期导向性，而非陷入“挤牙膏”式的政策循环，加剧购房观望。

  当然，信心决定“敢不敢买”，收入决定“能不能买”。稳定中低收入群体的收入预期，提升长期收入能力，才能真正激活楼市销售的全链条循环。