74.9亿拿地重仓通州，中建玖合胜算几何？

  74.91亿，8个子地块，地上建面超26万㎡！

  没有意外，6月4日，中建玖合成功将北京通州运河区巨无霸地块收入囊中。

  一线河景加持，北侧紧邻北京副中心站交通枢纽，南侧紧邻运通隧道，优越的地理位置，让市场对该地块倍加关注。

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  早在今年1月份该地块登上北京首轮供地清单后，中建玖合曾就该宗地发出过施工招标计划，当时市场就猜测该地块已“名花有主”。

  因此成交结果在业内预料之中。大家更为关心的是：

  在北京土地市场隐匿了两年之久的中建玖合，这一次拿地是否还是「稳赢局」？是会成为通州楼市的带动力量，还是会成为区域楼市“搅局者”？

  01 为什么是中建玖合？

  公开信息显示，在今年4月底该地块正式上架后不久，招商蛇口还曾对该项目发出一系列招标计划，也被猜测为意向买家。

  而最终至该宗地挂牌竞买申请截止，招商蛇口并未报名，业内猜测可能原因有二。

  一是招商蛇口此前已在通州频频落子，不缺储备。

  今年4月8日拿下的通州八里桥地块刚刚公布项目案名——朝棠揽阅；

  去年10月23日拿下的通州梨园地块所开发的云璟揽阅，正处强销阶段；

  此外还有2022年和2023年拿地开发的通州梨园板块的招商璀璨公元、台湖板块的招商璀璨时代，也处于在售状态。

  其二，中建玖合是中建二局旗下地产平台，而中建二局的总部在通州区，曾承建了北京城市副中心轨道交通M101线一期工程、通州发展大厦等一批重大投资项目，为其拿地加分项。

  且能够以74.9亿的总价重仓一个区域，具备此拿地实力的开发商也寥寥无几了。

  据克而瑞排行榜，2024年中建玖合的全口径销售额为131.8亿元。其中，北京市场实现销售额52.83亿元（位居北京第17），仅次于其在上海市场的61.85亿元（位居上海第30）。

  其三，中建玖合在京已两年未拿地。

  公开信息显示，中建玖合上次在京拿地还是2023年，急需拿地补仓。

  2023年7月，中建玖合以54.05亿元摘得的大兴西红门地块，所开发的中建玖玥府总建面约19.14万㎡，规模也不小，目前去化率已超80%。

  2022年斥资66.815亿元拿地的朝阳太阳宫的中建玖合府，建面不算大，但拿地3个多月开盘“日光”，验证了其豪宅操盘力。

  而在另外一个重要战略布局地——上海，中建玖合2024年9月以63.66亿元拿下了大宁单价地王（现已被大华刷新），如今项目已快入市，相比之下在北京拿地更加迫切。

  其四，中建玖合的大盘操盘能力得到过市场的验证。

  在上海，中建玖合坐落于临港103板块的中建玖海云天项目约70万方，也包含7个住宅子地块，2021年全面开工，目前成片开发已基本建成，一直是临港销冠红盘。

  另一个联合万科打造的理想之地，也是一个地上地下总建面接近60万方的综合大盘，是2023年上海成交套数和面积和双冠，单盘单年销售120亿。

  去年9月拿下的大宁单价地王，案名已定为中建·玖上琅宸，计划7月开放售楼处。总计容建面约9.32万㎡，规模虽不算大，但业内称其有望成为真正引领全国的上海顶豪作品。

  02 开发为高端改善产品成必然

  业内猜测，中建玖合此次在京拿下的新地，开发为高端改善型作品也是必然。

  在中建玖合拿地后不久，就有小道消息传出，预计地块会开发为主力户型为105-240㎡的改善产品，临河地块限高 18 层，内部地块可建30层超高层，预计单价6.5-7万/㎡，瞄准全北京高端客群。

  业内分析，从土拍文件来看，这块地也会被开发成高端改善型产品无疑。

  地块土拍文件中明确要求，城市设计和建筑设计要充分落实《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》要求，甚至细化到了建筑布局、风雨连廊、外立面材质、架空层、屋顶花园观景平台等层面，品质感拉满。

  地块由8个子地块组成，含7宗住宅地块及1宗多功能用地，住宅容积率2.1-2.3，限高100米。

  根据地块出让文件，各住宅地块之间可统筹合理调整各建筑规模指标，意味着给开发商留下了较大的设计自由度。

  并且7块宅地的限高都是100米，也为开发商打造超高层河景大平层创造了条件。

  另外，去除掉各种配建后，中建玖合地块住宅部分成交楼面价约3.23万/㎡，相对于6.5-7万/㎡预测售价，留给开发商的产品发挥空间充足。

  03 区域价值与操盘压力并存

  可以说，中建玖合底价拿下通州运河区这块巨无霸地块，给通州其他项目既带来了可吸引全城高端客群目光的辐射利好，但也带来了产品操盘的压力。

  而中建玖合自身，虽然地块位置优越，但也并非全无竞品压力。

  比如，5月下旬开盘的金隅花溪云锦，整个项目为108—153㎡的改善型四居洋房，且得房率高达92%，也是地铁盘，面向的也是全北京改善型需求客群。

  且2025年是通州供地的爆发年。据年初公示的2025通州供地计划，除了中建玖合刚拿的这块地以及招商之前拿的八里桥、中铁建拿的梨园地块外，还有多宗地待供应。

  来源于网络公开

  在通州这块巨无霸地块上，中建玖合会如何进行产品演绎，尚需等待。

  而实力央企的陆续拿地进驻确已表明，通州的城市地位已今非昔比。