公募 REITs 迎 2100 亿大时代！3 类基金最值得布

  出品｜公司研究室基金组

  文｜雪岩

  从去年12月17日开始到今年1月12日收盘，上证指数连拉17根阳线，A股提前开始一波轰轰烈烈的春季骚动。

  受此影响，去年下半年大幅回落的中证REITs(收盘)指数也开始止跌回升。Choice数据显示，从去年12月24日到今年1月12日收盘，该指数已上涨4.58%，成交也有所放大。

  公开信息显示，2025年是中国公募REITs起步的第五年。

  历经5年的发展，国内REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。据华夏基金统计，截至2025年末，境内公募REITs上市产品总数达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。

  2025年当年，Wind数据显示，公募REITs新发行产品20单、完成扩募5单，募集资金总额达473.35亿元。

  从二级市场看，2025年中证REITs(收盘)指数K线走出一个倒V型走势。以6月23日为界，前半年该指数震荡向上，之后半年则是震荡下行。

  去年这种走势，一方面是因为公募REITs年中发行规模偏大，底层资产基本面表现分化，估值向理性回归；另一方面，下半年权益资产表现较好，资金流向股市，压制了 REITs 整体表现。

  进入2026年，A股行情开年表现火爆。

  令人欣慰的是，随着公募REITs基本面回归，这类资产再次受到资金重视，中证REITs(收盘)指数新年后开始与股市同步上行。

  业内人士坦言，由于A股往昔大起大落，对于那些比较厌恶风险的资金来说，公募REITs依然有很强的配置价值。核心原因在于，公募REITs具有强制高比例分红特性，能在低利率环境下提供稳定现金流，兼具类“固收+”属性和二级市场流动性。

  事实上，刚刚过去的2025年，不少优质公募REITs年内多次分红，少数产品跨年份多季度连续分红。比如，华夏越秀高速REIT（180202），据不完全统计，从2023年12月到2025年12月共完成9次‌分红。这类高分红产品，尤其受到保险、券商等长期机构投资者的偏爱。

  当然，并不是每一款REITs产品都能像华夏越秀高速REIT那样。那么，究竟哪些类型的公募REITs最值得布局呢？业内人士分析，以下三类基金因资产类型多元、政策支持或风险收益特征突出，值得重点关注。

  第一类，基础设施类REITs。

  这类基金涵盖交通、市政环保、能源等领域，底层资产多为特许经营权项目，现金流稳定且受政策支持。例如，高速公路和污水处理项目，长期派息率可达4%-5%，在利率下行周期中提供抗波动性，适合追求稳健收益的投资者。

  上述的华夏越秀高速REIT，就属于这类产品。此前，有投资者对这只基金的收益进行过测算。

  数据显示，自2023.12.29—2025.12.31期间，这只基金期间多次分红，虽然出现价格下跌，但稳定的现金分红将总投资回报拉升至正收益。

  第二类，产业园区与仓储物流REITs。

  这类基金聚焦科技产业园、数据中心及物流仓储资产，受益于数字经济和供应链升级，2025年新增数据中心业态，资产增值潜力显著，适合看好产业升级和科技基础设施的投资者。

  在上述资产中，仓储物流板块回报率较高，比较受投资者欢迎。比如，中金普洛斯REIT（508056），红土创新盐田港REIT（180301），华夏安博仓储REIT（180306）。

  华夏安博仓储REIT去年12月上市，底层资产为安博中国旗下的3个优质仓储物流项目——安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。目前，这是市场上全部资产均布局在需求高度旺盛的大湾区的唯一仓储物流REITs。

  第三类， 消费与"保障性租赁住房REITs" 。

  保障性租赁住房REITs，现金流稳定且政策属性强，核心城市需求支撑估值韧性，兼具高派息和抗周期能力，适合平衡收益与风险的配置需求。

  消费类REITs涵盖零售、文旅等业态，它的底层资产普遍保持了极高的出租率和租金收缴率，运营非常稳健。2025年，这类REITs平均出租率 97.20%，收缴率 99.65%；二级市场整体表现良好。

  上述公募REITs，投资者除了直接投资这些产品自身，还有一些专门配置它们的REITs战略配售或相关主题基金，以及重仓REITs的 FOF基金。

  需要提醒的是，公募REITs虽然兼具高派息和抗周期能力，类似“固收+基金”，但在股市震荡向上的当下，其价格弹性远非那些市场活跃股相比。那些希望买入后就连续涨停的投资者，建议还是慎入。