丰树物流信托拟处置十亿新元资产 半数标的坐落中国及香港

睿思网讯：5月19日，丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust, MLT）对外发布投资者演示材料，所有经营数据统计截止至今年3月31日。

这家信托是新加坡首只主攻亚太市场的物流地产产品，业务版图覆盖九个国家及地区，现阶段一共持有175处物流物业，对应资产管理规模131亿新元。项目整体出租率稳定在96.9%，按可租赁面积核算，租约平均剩余时长2.5年，全部物业总建筑面积约830万平方米，有三成八的营收来自跨区域经营的合作租户。

各地物业布局分布清晰，新加坡拥有44处物业，中国大陆布局42处，韩国、日本分别为20处、22处，越南12处，澳大利亚13处，马来西亚与中国香港各9处，印度持有4处项目。项目主要落地天津、上海、新加坡、吉隆坡、悉尼等区域核心城市。

机构相关参与主体分工明确，丰树投资私人有限公司担任发起人，汇丰机构信托服务新加坡公司负责受托事务，日常基金管理工作由丰树物流信托管理公司负责，物业实际运维则交由丰树物业管理私人有限公司打理。

信托在2005年7月登陆新加坡交易所，上市之后逐步向外拓展业务，陆续进驻多个亚太区域市场。2021到2025年期间，从发起方手中拿下的资产规模超90亿新元，通过对外第三方渠道收购的资产体量也突破40亿新元。

日常运作当中，信托依靠多元化方式优化资产组合，一方面择优收购现代化优质物流资产，另一方面择机剥离非核心项目，同时对存量老旧物业开展翻新改造，以此带动整体资产价值提升。目前公司计划处置总价约10亿新元的资产，其中半数标的坐落于中国大陆与中国香港地区。

2024至2025财年，信托完成金额1.68亿新元的资产处置交易，2025至2026财年处置规模达到9900万新元，回笼资金再次投入具备成长潜力的现代化物流项目当中。

今年3月，信托完成印度孟买一处A级永久产权仓库收购，这笔交易作价5320万新元。物业可出租面积79378平方米，剩余租赁年限3.9年，目前已经全部出租给当地两家头部线上食品杂货配送企业。

2025至2026财年，信托合计售出六处物业，成交价格对比资产评估值平均溢价两成，处置标的分布在新加坡、马来西亚、韩国、澳大利亚等地区。截至目前，累计处置资产总额已经超过11亿新元，综合溢价比例达到22%，国内的丰树外高桥物流园、西安物流园均已完成出售。

存量物业改造工作同步推进，老旧设施逐步翻新适配现代物流运营需求，上海丰树欧罗物流Hub改造工程已经完工，改造后可用空间得到扩充，资产价值也随之提高。

回看2025至2026完整财年经营数据，信托当期营收7.08亿新元，物业运营支出9811.8万新元，实现净物业收入6.10亿新元。财务开支里借贷成本为1.53亿新元，当期可分配收入3.93亿新元，归属基金份额持有人的可分配款项3.70亿新元，每单位份额可分得收益7.262分。

扣除资产处置带来的收益后，可分配收入较往年同期下滑2.5%，单份份额收益同比下降3.4%。整体营收出现回落，主要是前期售出项目不再产生收益，叠加汇率波动带来影响。新加坡、日本、越南、马来西亚以及中国香港区域营收保持增长，抵消部分业绩下滑压力，中国大陆和韩国两地的营收贡献有所减少。

截至3月末，信托名下投资物业账面价值130.76亿新元，公司总资产136.95亿新元，负债规模54.89亿新元，持有人对应净资产64.72亿新元，每单位净资产价值1.26新元。

财务风控指标保持平稳，整体杠杆率40.6%，综合借贷成本2.6%，债务平均剩余期限3.6年，利息覆盖倍数2.9倍。信托信用评级维持BBB+，评级展望保持稳定状态。

债务期限搭配较为均衡，未来十二个月内，七成五的可分配收入已经完成新元汇率对冲，八成三的债务通过固定利率或是风险对冲操作，锁定利率波动带来的影响。

按照资产规模划分各区域占比，新加坡占比20.8%，中国大陆22.3%，中国香港18.3%，日本13.4%，韩国7.5%，澳大利亚7.7%，马来西亚5.9%，越南3.0%，印度1.1%。

从营收贡献来看，新加坡创造29.9%的收入，中国大陆贡献16.9%，中国香港15.1%，日本11.5%，韩国7.5%，澳大利亚7.0%，马来西亚6.3%，越南4.7%，印度1.1%。

信托合作租户数量达到987家，前十家大客户合计营收占比19.9%，八成五的收入都来源于内需消费相关行业。各地项目出租表现稳健，澳大利亚、马来西亚、越南、印度全部满租运营，中国香港与日本出租率同为98.6%，韩国97.6%，新加坡96.5%，中国大陆出租率94.2%。

资产估值方面，内地42处物业合计估值128.92亿元人民币，较去年同期下降1.5%，资本化率区间处于4.75%至6.00%之间。整个资产组合估值同比回落1.6%，变动源于资产处置以及汇率折算，除去中国大陆、中国香港以外，其余区域资产公允价值均实现上涨。

低碳发展相关规划稳步落地，企业定下目标，争取2030年实现范围一、范围二碳排放中和。目前自持光伏装机容量58.9MWp，整体光伏装机总量131.8MWp。拿到绿色认证的物业面积占比66%，绿色租赁签约比例64%。年内新增3亿新元绿色融资，相关融资总规模达到15亿新元，占到整体借款额度的28%。

丰树物流信托表示，后续依旧兼顾收益获取与规模增长，依靠精细化资产管理、项目收购、物业改造以及合理处置调整资产结构。同时紧盯利率、汇率两大风险，守住稳健的财务基本面，持续为份额持有人带来稳定回报。