Digital Core REIT：11座机房出租率97%，母公司手握150亿美元收购储备

睿思网讯：6月22日，Digital Core REIT（SGX:DCRU）披露了最新投资者演示文稿，一口气更新了一季度经营数据、全球11座数据中心运营现状、债务结构以及AI算力行业判断。

这是新交所唯一一只纯数据中心公募REIT，发起方Digital Realty是纽交所上市公司，全球领先的数据中心持有和运营商，300多个机房、服务5500多家企业，持有这只REIT约32.3%的份额，同时握有全球资产的优先出售权。

18亿美元底仓，11座机房全是永久产权

截至2026年3月末，信托资产管理规模18亿美元，持有11座数据中心，没有一块是租赁土地，全部永久产权。总可租赁面积122.28万平方英尺，IT算力负载68.82兆瓦。

物业集中在六座全球算力核心城市：北弗吉尼亚、硅谷、洛杉矶、多伦多、法兰克福、大阪。84%是全定制高算力机房，专门接AI大模型训练和推理的负载，剩下9%托管机房、7%裸机房。

整体出租率97%，加权平均租约4.4年，不算短。87%的运营成本可以转嫁给租户，通胀和能源涨价的压力大部分被挡在外面。

租户结构倒是挺扎实的

合作企业超过120家，79%的租金来自投资级信用资质客户。超大规模云服务商一家就贡献了34%的租金，社交媒体平台占12.7%，剩下是AI算力开发商和全球科技服务商。前十大租户合计贡献100%年化租金，全是头部云厂商、AI公司在长租，稳定性不用太担心。

一季度有个信号值得留意：新签加续租的年化租金300万美元，同比涨了44%。绝对值不算大，但方向说明租赁市场景气度在往上走。

北弗吉尼亚那个翻新项目，已经落地了

材料里专门提了Linton Hall园区——翻新完成，可对外销售的算力容量扩了13%，净租金比之前提升35%。已经签了10年长约，2026年12月正式起租。这类改造增厚不是画饼，后面几年会持续贡献现金流。

财务端的情况单独说一下。

2026年一季度总营收4413.2万美元，同比微降0.2%，基本持平。可分配收益1167.2万美元，跟去年同期差不多，当期归属持有人的净利润同比大幅提升，材料里没拆具体数字，但方向是正的。

负债端管控偏稳。综合杠杆率39%，监管红线50%，还预留了4.28亿美元的债务扩容空间。80%债务是固定利率，只有20%浮动，加息周期里这个结构比较抗打。加权平均债务期限3.5年，全部负债无抵押担保，币种上美元30%、欧元49%、日元21%，汇率和利率风险都做了分散。

利息覆盖率当前3.3倍，就算利率再上浮100个基点，也还能维持2.5倍的安全区间。一季度回购了710万份，均价0.486美元，单位分派被小幅增厚。

真正的看点在母公司那边

Digital Realty手上有超过150亿美元的全球数据中心收购储备，覆盖北美、欧洲、亚太、拉美，而且给了这只REIT独家优先购买权。

不是什么资产都能装进来，筛选门槛不低：物业出租率不低于90%、租金对标区域市场水平、两年内不需要大额翻新、必须适配AI算力需求。2025年已经落了一单——大阪两座机房20%股权，亚太布局在推进。

全球几个关键市场，供需分化挺明显的

北弗吉尼亚是全球算力枢纽，需求长期供不应求，但当地税收优惠政策没谈下来续期，新增机房审批在收紧，供给端被卡了一下。圣克拉拉更麻烦——电力供给紧缺，大量在建机房因为电网限制投不了，需求在往圣何塞转移。

欧洲方向，德国刚出台国家级算力发展规划，2030年全国数据中心容量翻倍、AI算力翻四倍，法兰克福是欧洲算力核心受益城市。

亚太看大阪，增速最快的算力市场之一，液冷AI机房在密集落地，云厂商持续布局。

需求端的大数：2025到2030年全球AI算力需求增长3.5倍，传统数字业务算力增长1.7倍。2027年AI推理算力会超过训练算力，成为主力需求。

估值上，截至6月Digital Core REIT交易价格相对净资产折价37%，幅度不小，但分派收益率在同类数据中心REIT里算有竞争力的。全部机房拿了LEED银级和能源之星认证，2030年目标是单位面积碳排放降30%、单位耗水降12%，董事会女性占比不低于20%。全球科技企业越来越看重绿色算力采购，这些是加分项。