睿思网讯：6月22日，华安陆家嘴、华夏保利发展两只商业不动产REIT的招募说明书和网下询价公告，同步挂上网。

这是证监会第二批获批的四只商业REIT中，最先进入发行节奏的两单。6月26日开始网下询价，距离首批4只商业REIT在上交所敲钟上市，刚过了5天。

华安陆家嘴REIT：前滩地标打底，询价区间2.317—2.831元/份

华安基金管理，浦发银行托管，国泰海通财务顾问。总份额10亿份，存续期38年，战略配售比例70%，网下询价区间2.317元—2.831元/份。

预计募资25.74亿元，底层资产评估值也是25.74亿元——一分不多一分不少。2026年净现金流分派率4.54%，2027年4.83%。

底层是上海前滩晶耀前滩综合体：T1甲级写字楼加车位、商场北区西区、商场东区南区，地铁6、8、11号线上盖，2019年9月开始整体运营。陆家嘴资管统一管，办公加零售加餐饮加亲子，170多家租户，租约期限分散，不存在集中到期的问题。原始权益人是前滩投资，实控人是浦东国资委下属陆家嘴集团。

评估基准日2025年12月31日。T1办公楼及车位值9.95亿，商场北西区6.84亿，商场东南区8.95亿。收益法评估，办公折现率5%，商业资本化率5.92%和5.84%。土地剩余年限充裕，少量地块有抵押，发行前解掉。

华夏保利发展REIT：广州写字楼+佛山购物中心，分派率更高

华夏基金管理，中信银行托管，中信证券财务顾问。总份额5亿份，存续期32年，网下询价区间3.593元—4.392元/份。

预计募资19.96亿元，但底层资产评估值是19.30亿元——募资略高于评估值，说明市场给了一定溢价空间。2026年净现金流分派率5.39%，2027年5.41%，比华安那只高出近1个百分点。

底层两个资产跨城配置：广州珠江新城保利中心，甲级写字楼，租户以金融和专业服务企业为主；佛山保利水城时光汇，购物中心，2025年刚花了8000万做业态改造，亲子和休闲体验占比拉到74.7%。一个打底收益，一个提供弹性，租约到期周期错开，年度收益波动相对平滑。

评估基准日2025年9月。广州保利中心10.12亿，佛山保利水城9.18亿。写字楼资本化率6.36%，购物中心6.56%，全部收益法，产权完整，无重大瑕疵。

原始权益人及关联方战略配售不低于20%。募资用途写得很清楚：存量商办收购、新增投资、还债、补流动资金——不能拿去买住宅用地。

发行节奏和规则

两只产品结构一样：战略配售、网下询价、公众认购三层。网下投资者6月25日12时前报备，最低100万份起投。公众份额无锁定期，网下份额根据超额认购倍数设流通限制。定价如果偏离报价中枢太多，管理人会发风险提示。

回看一下大盘：6月18日首批4只商业REIT上市，合计募了203亿；6月21日公募REITs满五周年，全市场86只产品、总募资2450亿，高速、产业园、能源、保障房、商业不动产全覆盖。现在第二批商业REIT又进了询价，这个赛道的供给速度，确实在加快。