微纳园公募REITs选聘重启：拟发不低于10亿、管理费封顶0.3%

9月4日，无锡市公共资源交易中心重新挂出"无锡高新区产业园区公募REITs项目服务机构项目（第二次）"招标公告，招标人无锡微纳产业发展有限公司（下称：微纳公司）一次性遴选基金管理人、专项计划管理人和财务顾问。

这是同一项目在八天内第二次挂网，8月27日的首次公告已标注作废。这单瞄准‌无锡首单产业园区公募REIT‌的项目已酝酿近三年，如今走到公开选聘中介这一步。

‌同一编号重发，费用设了两道上限‌

两份公告对照，核心条款几乎一致：拟公开发行规模不低于10亿元，发行期限不超过50年，资金由企业自筹；项目整体招标预算1070万元，投标保证金10万元。变化主要在时间表。首次公告8月27日傍晚挂出，招标文件9月1日停止发售，原定9月17日投标截止；重发后，文件获取期顺延为9月4日至9月14日，投标及保证金缴纳截止统一改到‌9月29日9时30分‌。也就是说，首次招标尚未进入开标环节便宣告作废，重发公告并未说明原因。

招标接受联合体投标，成员不超过三家；基金管理人与专项计划管理人之间，须满足《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求的控制关系，即基金管理人100%持股专项计划管理人，或由同一实际控制人控制。本次采用资格后审，招标代理机构为无锡众邦技术咨询。

费用是公告里约束最细的部分，设了两道上限。基金管理费与专项计划管理费合并报价，年费率有效报价不高于‌0.3%‌；发行服务费（含REITs财务顾问费及其他第三方中介费用）不高于770万元，且不含加期审计等费用。按10亿元发行规模下限粗算，770万元对应的综合发行费用率约0.77%。已上市的华夏合肥高新产园REIT，固定管理费为基金管理人0.184%加计划管理人0.046%、合计0.23%/年，与本次"基金+计划"合并报价口径一致，横向看0.3%与近年已上市产业园REIT大体相当。

需要说明的是，本次招标尚未披露具体入池资产范围，最终底层资产构成和申报规模，以后续招募说明书及专项申报文件为准。

‌发行主体和它的近三年‌

微纳公司2008年11月成立，注册资本4亿元，是无锡高新区（新吴区）属国企。其股权结构在2024年经历过一次调整：当年8月29日，原股东无锡太湖国际科技园投资开发有限公司退出，改由无锡市新发集团与2024年重组设立的无锡高新区科创产业发展集团（科产集团）各持50%。科产集团同年6月刚完成对软发、微纳、生科、集成电路四家国有园区公司的股权整合。

公司运营的中国物联网国际创新园（微纳园）2009年设立，同年11月国务院批复无锡建设全国首个国家传感网创新示范区。微纳园是全国首家以物联网为主题的国家级科技企业孵化器，已建成的一至四期占地272.8亩、建筑面积近40万平方米；在建五期硅基光电产业园约百亩、规划建筑面积32万平方米、总投资约25亿元，计划2026年建成。2026年4月，园区入选‌工信部第一批国家中小企业公共服务示范基地创建对象名单‌，全国16个、江苏唯一，创建期两年。

项目本身起得并不晚。2023年8月，微纳园作为新吴区首家国有科技园区启动公募REITs试点，曾有三家券商参与方案策划。2024年的国企改革与股权整合，叠加当年7月发改委REITs常态化发行通知带来的要求调整，方案被重新梳理。2025年10月，公募REITs被列入公司四季度攻坚任务；2026年3月11日全市五单REITs项目集中签约，微纳园基础设施公募REITs是其中唯一瞄准公募市场的一单，由微纳园与国联民生证券签约。需要厘清的是，签约属于前期合作意向，本次公开招标才是法定选聘，最终管理人仍要通过投标产生。2026年公司完成董事长交接、严卫中接任；五个月后中介招标挂网，又在八天后重发一次。

‌无锡棋局里的公募一环‌

这单项目放进无锡的盘子里更好理解。当地走的是"类REITs—机构间REITs—公募REITs"三级进阶路径，先用周期更短、审批更简的产品练手。2023年11月，无锡产业集团发行全国首单混合科创类REIT，规模9.8亿元；2025年又先后落地远景新能源风电场项目（江苏首单机构间REIT，亦为全国首单清洁能源类机构间REIT，2.85亿元）和无锡经开区国家传感信息产业园项目（全国首单产业园机构间REIT，6.6亿元）；2026年6月，无锡地铁1号线碳中和类REIT发行，规模35.74亿元，优先级票面利率1.84%，创全国类REITs最低纪录。

据8月27日召开的全市REITs高质量发展专题培训交流会（9月3日见报），无锡已摸排REITs后备项目26个，在共173个项目的江苏省级REITs后备库中与苏州并列第一；全市已累计发行机构间REIT两单、类REIT八单，总规模96.3亿元。会上还披露，上交所已联合江苏证监局、江苏省委金融办实地走访微纳园等重点后备项目。公募环节尚待破题，微纳园、锡山坪湖净水等区属主体都在排队，2026年无锡市政府工作报告也明确提出‌"努力实现公募REITs新突破"‌。

放到江苏全省，产业园公募REIT早有先例。2021年6月上市的东吴苏园产业REIT是全国首批九只基础设施公募REIT之一、也是江苏首单，募集34.92亿元；全国首批标准厂房REIT之一的国泰海通东久新经济产业园REIT，2022年上市、首发募资15.175亿元，底层资产里就有位于无锡高新区的智造园，只是发起主体为市场化机构。微纳园的不同，在于由区属国企以自有园区发起。截至2026年年中，全市场已上市公募REIT约86只、总市值约2450亿元，区属园区主体进场，已是这轮扩容中的常见身影。

按照重发后的时间表，招标文件9月14日18时停止发售，9月29日上午开标。中介落定之后，项目还要依次走过发改推荐、交易所审核、证监会注册和询价发行，距离真正挂牌仍有不短的流程。这份八天内出现两次的公告，只是这条长链条上的第一环。