映月湖、千灯湖之后，中海95亿商办ABS储架获深交所受理

‌9月18日‌，深交所固定收益信息平台显示，‌「中信建投-中海商管1-X期资产支持专项计划」‌项目状态更新为"‌已受理‌"。该产品品种为ABS，拟发行金额‌95亿元‌，发行人为北京中海广场商业发展有限公司，承销商、管理人为中信建投证券股份有限公司。

名称中的"1-X期"表明这是一单分期发行的储架产品，95亿元为申报的储架总额度，并非首期发行规模。截至发稿，专项计划说明书尚未挂网，入池物业、评估值、证券分层、期限和票面利率均未披露。从名称序列和发行人过往操作看，中海商管系列此前为商业物业抵押贷款资产支持证券（CMBS），本单是否沿用同一结构，仍需以专项计划文件为准。

发行人‌北京中海广场商业发展有限公司‌是中海商业旗下持有核心城市写字楼的平台，1999年成立，为中海企业发展集团成员，最终隶属‌中国建筑集团‌，名下标志性物业为北京CBD建国门外的中海广场，由两座国际甲级写字楼及商业配楼、裙楼组成，总建筑面积约15.1万平方米。

该公司并非首次发行商业物业ABS。‌2020年至2021年‌，其先后发行中信证券-中海商管1号绿色资产支持专项计划（37.01亿元，底层为北京中海地产广场、成都中海国际中心，优先级评级AAA、期限18年）、中海商管2号（30.01亿元）和中海商管2021年第一期（19.01亿元），2021年另有中海商管3号在深交所挂牌，上述产品管理人均为中信证券。‌此次95亿元储架，管理人变更为中信建投。‌

除这类私募ABS，中海商业的购物中心资产另走‌公募REITs通道‌。2025年10月，华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金（华夏中海消费REIT，180607）在深交所上市，底层为佛山映月湖环宇城，是首单以"收购、改造、提升、盘活"模式落地的消费类REIT；该基金上市时名为华夏中海商业资产REIT，2026年4月更名为消费REIT。其定期报告披露，原始权益人净回收资金94,172.74万元，承诺85%以上投向深圳中海超级总部基地、成都秦皇寺1号商业、广州亚运城二期等新项目，不超过15%用于补充流动资金。

购物中心的证券化还在推进第二单。9月7日，中国海外发展公告，华夏基金、中信证券已提交华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金的注册及上市申请，底层为佛山千灯湖环宇城，‌预计募集15.34亿元‌，原始权益人为中海企业发展集团；深交所公募REITs信息平台显示，该项目9月10日获受理，申报类型为首发。

‌CMBS储架今年仍在放量。‌中国证券投资基金业协会最新一期（2026年7月）备案简报显示，当月新增商业物业抵押贷款资产支持证券（CMBS）备案15只、规模144.25亿元，占新增ABS规模的7.37%，写字楼、酒店等商办物业储架产品近期陆续落地。‌对中海而言，购物中心借助公募REIT、核心城市写字楼借助CMBS和ABS盘活，两类工具并行。‌

这单中海商管储架目前仅完成受理，后续仍需经过反馈、出具无异议函和分期发行等环节，入池资产与具体发行要素以深交所及专项计划披露文件为准。