中金数据36.52亿机构间REIT获 “通过”：全国8447MW产能下的资本循环

10月21日，上交所债券项目信息平台显示，华泰-中金数据持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为"通过"，交易所确认文件号为上证函〔2026〕3344号。该单拟发行金额36.52亿元，原始权益人为中金数据集团有限公司，计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。

项目6月25日获上交所受理，9月17日状态更新为"已反馈"，当时披露的拟发行规模为40.24亿元。从受理到过会历时约四个月，过会版本较申报版本缩减约3.72亿元。

中金数据是谁

中金数据2005年成立于北京，最初做的是金融行业的数据中心外包。北京数据中心位于北京经济技术开发区，总建筑面积10.5万平方米，是国内最早一批按Tier IV标准建设的社会化高等级机房，早期客户以国有大行、股份制银行、保险公司和部委为主。

此后公司在烟台、昆山、武汉陆续布点。烟台子公司2006年设立，机房2013年投产，按国家A级标准建设，规划总建筑面积28万平方米。昆山花桥项目2008年投产，2018年引入KKR参与华东数据中心建设，一期交付机柜6400个；整个园区占地250亩，总规划建筑面积约30万平方米，远期可容纳3.76万个标准机柜。武汉项目落在国家网络安全基地，公司与滴滴出行合作建设后者全球安全出行数据后台。2019年11月，中金数据与基汇资本成立合资平台，收购和运营超大型IDC项目，昆山园区是合资项下的首个种子资产。

需要说明的是，KKR和基汇资本的合作都发生在项目层面，而非集团股权层面。工商资料显示，中金数据集团注册资本7.475亿元，历史上曾获天图资本、中金盛世等机构投资。公司官网介绍，除数据中心设施服务外，还在大健康、金融科技监管、工业互联网等领域做行业数据应用。

西部扩张正在加速

这单ABS过会的时间点，正值中金数据在西部算力节点加速布局。

10月17日，中金数据昌吉零碳算力集群先导项目一期工程正式启动。项目位于新疆昌吉市新疆信息产业园，总规划占地354亩，配套2座220kV变电站。先导一期投资约45.16亿元，规划IT容量180MW，设计PUE不超过1.2，绿电占比100%，预计2027年第二季度前结构封顶。

整个昌吉集群目标IT容量1.44GW，总规划占地约1500亩，总投资约313.68亿元。

此前的8月22日，在2026绿色算力大会上，中金数据与和林格尔新区签署入园协议，规划IT容量1.2GW，首批420MW。加上此前布局的乌兰察布项目，中金数据在内蒙古枢纽形成"一体两翼"。

公司披露，截至目前在全国已投运及在建总IT容量超过8447MW，储备IT容量超过9080MW，在天津、乌兰察布、和林格尔、上海、昆山、芜湖、武汉、中卫、昌吉等地规划运营多个零碳算力集群。

成熟的一线和东部园区现金流相对稳定，通过持有型不动产ABS回笼资金，再投到西部新建的绿色算力集群，是重资产IDC行业常见的资本循环方式。

IDC成为机构间REITs热门赛道

持有型不动产ABS也就是业内所称的机构间REITs。据Wind统计，截至2026年三季度末，全市场已发行机构间REITs 69只（含扩募），合计规模1109.36亿元；其中2026年以来发行34单、446.26亿元，单数接近过去两年总和；交易所审核流程中的项目约130只、2500亿元。

数据中心是这条赛道里放量最快的细分。首单出自万国数据：2025年3月，中信证券担任计划管理人的万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产ABS发行，4月24日在上交所挂牌，总募集16.092亿元，也是首单民营企业持有型不动产ABS。

世纪互联是目前落地产品最多的运营商，已落地三单。2025年11月，太保资产-世纪互联数据中心绿色ABS设立，规模8.6亿元，是全国数据中心行业首单绿色持有型不动产ABS。2026年3月2日，国金资管旗下世纪泓源、世纪乌兰两单同日挂牌：世纪泓源申报时拟发行80.41亿元，底层为江苏太仓基地型数据中心，最终实际募集46.54亿元；世纪乌兰申报时拟发行27.18亿元，底层为乌兰察布智算中心，实发17.02亿元。三只产品合计募集超过72亿元。8月31日，世纪乌兰首次扩募获受理，拟发行23.41亿元，规模高于首发。

其他玩家陆续入场。国金资管-鼎晖-有孚网络第一期2025年10月21日获受理，2026年2月13日通过，申报额度16.18亿元，首期实发7.09亿元。8月11日，中信证券-奥飞数据2026年第1期绿色数据中心持有型不动产ABS正式设立，实际募集17.955亿元，底层为天津武清盘古云泰数据中心，是深交所首单数据中心持有型不动产ABS。

在审队列还在拉长。中信建投-汇信数据中心专项计划拟发行52.08亿元，6月18日受理、7月3日已反馈，原始权益人汇信磐科为2026年6月专为本次证券化设立的主体。

按上交所已通过审核的项目申报拟发行额排序，世纪泓源80.41亿元居首，中金数据这单36.52亿元排第二；汇信磐科52.08亿元尚在审核中，尚未通过。

收益率趋同背后

今年几单IDC持有型不动产ABS底层资产差异不小，既有上海周边的一线外溢节点，也有乌兰察布这类西部能源节点，运营年限、功率密度、剩余期限各不相同，但市场给出的预期分派率却收敛在一个相对窄的区间。

中金公司研究部近期一份研报拆解过这个现象。他们认为，资产端的差异被几层因素压平：估值测算使用的假设趋同，高签约率、稳态上电率、温和增长，DCF模型的差异主要来自初始定价，而非对未来经营的不同判断；一线资产和西部资产风险收益特征不同，但在资金追求稳定性的偏好下，较高风险资产被结构"包裹"，低风险资产让利；部分产品引入外部贷款，用杠杆把权益回报校准到相近水平；分配机制、差额补足、运营激励、退出条款等交易安排，则在不同参与方之间重新分配了风险。

看到差不多的票面分派率，不能简单当成差不多的资产。具体到中金数据这单，底层装入哪个或哪几个园区、交易结构、优先级利率、原始权益人自持比例、是否有差额补足和特别回售安排，均有待专项计划设立文件披露。