保利物业利润创新高背后：1.5万物业人“消失”，撑起降本神话

  《星岛》记者 林烟 深圳报道

  近期，保利物业（06049.HK）发布的2025年年度报告显示，公司期内收入依然录得同比增长4.80%至171.26亿元，但盈利端表现承压，毛利仅同比微增0.03%至29.85亿元；对应毛利率已从2024年同期的18.26%下滑至17.43%，创近年新低。

  分业务来看，物业管理服务作为保利物业的“基本盘”，期内毛利同比增长5.25%至17.61亿元，毛利率却降至13.39%的近年低位，成为拖累公司整体毛利率下行的核心因素；社区增值服务是唯一保持盈利能力提升的业务，其毛利率从2020年的30.27%升至2025年的41.25%，但受行业环境影响，毛利仍同比下降3.17%至9.65亿元；非业主增值服务则遭遇双重下滑，毛利同比下降17.64%至2.59亿元，毛利率同步降至15.80%，同样处于近年来低位。

  值得注意的是，即便整体盈利承压，保利物业仍交出了稳健的利润答卷。期内公司溢利同比增长5.3%至15.7亿元，归母净利润同比增长5.1%至15.50亿元，创近年新高；对应归母净利润率9.05%。同比增加0.3个百分点。

  深入剖析并不难发现，保利物业利润稳增长的秘密，实则藏在了成本的调整之中。

  数据显示，2025年保利物业行政开支为9.93亿元，较上年同期的11.22亿元减少11.46%，这1.29亿元的压降金额成为支撑利润增长的核心来源。保利物业对此解释称，行政开支的减少，主要是由于期内区域合并管理，管理效率提升，管理成本降低。

  而行政开支的压降，仅是成本调整的一个缩影。员工规模及相关支出的优化，才是保利物业降本的重要舞台。2025年，保利物业雇员人数为28692人，同比减少1433人，五年间累计减少15659人；总员工成本同步降至34.86亿元，同比压降3.06亿元，较2022年高点累计压降11.91亿元。

  与之形成鲜明反差的是，2020—2025年，保利物业的在管面积从5.67亿平方米稳步增长至10.12亿平方米，年复合增长率12.2%，其中第三方项目占比达64%，稳居行业第一梯队。在管面积逐年增长但雇员人数大幅减少，这一矛盾背后，是保利物业大规模采用“外包”模式替代自有一线员工的经营策略。

  据《星岛》了解，早在数年前，保利物业便已启动外包布局，将公司主管层级以下员工从正式编制中剥离，以外包形式开展安防、工程、客服等核心基础岗位业务；至2025年，这一外包范围已进一步扩大至业务经理以下员工。这也意味着，保利物业2025年减少的1433名雇员，并非完全是降本裁员的结果，更多是转为外包服务商的用工形式。

  在各类剥离的职能中，安防职能的补充主要通过与第三方机构合作采购实现。例如，北京京城保安服务有限公司就曾与保利物业在全国各区域开展全面合作，主要为其提供安保、安检相关解决方案。

  大规模基础岗位分包，直接推动保利物业贸易应付款项快速增长。2025年，公司贸易应付款项约31.72亿元，同比增长15.19%，其中接近97%为第三方应付款项；过去六年间，该指标涨幅接近7倍。保利物业明确表示，这主要是由于集团在管面积的扩大，对应分包于独立第三方服务供应商的规模持续增加。

  对于物业企业而言，外包模式可以助力其实现“轻资产”运营，既降低了自有员工的人力成本，又保障了业务规模的顺利扩张。从人均效能的角度看，2020—2025年，保利物业雇员人均在管面积从1.28万平方米增至3.53万平方米，涨幅接近1.76倍；雇员人均年成本从7.95万元增至12.15万元，涨幅接近53%，说明公司留存的员工更多以高技能的管理、技术岗为主，人力结构得到一定优化。

  不过，高度依赖外包的模式也暗藏短板。一方面，大量基础服务外包导致企业对第三方供应商的依赖度持续加深，若监管不到位或沟通不顺畅，可能出现服务标准不统一、响应不及时等问题，进而影响企业的品牌口碑；另一方面，依靠外包实现的成本优化，本质上仍属于运营层面的效率调整，并非技术、产品或服务模式的创新突破，难以为企业形成差异化壁垒。

  由此可见，保利物业2025年的盈利稳健增长，并不完全是核心服务能力、增值服务体系或数字化壁垒等可持续核心竞争力的红利，而是通过人力结构调整与业务外包实现的财务效果优化。尽管公司在数字化建设上已有一定投入，推进智慧社区与片区化管理试点，但短期内仍未摆脱对成本调节的依赖。

  在2025年度业绩会上，保利物业董事长吴兰玉提出，公司要锚定“十五五”期间实现可持续和高质量发展的目标来谋篇布局，其中2026年收入和利润的增速不低于5%。面对这一目标，保利物业如何真正依靠核心竞争力实现高质量增长，仍有待市场观察。